Mietrecht: Wann ist der Mieter verpflichtet, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Viele Mieter sowie Vermieter sind der festen Überzeugung, dass die Mieter beim Auszug aus dem alten Mietobjekt dieses auch renovieren müssen. Die Wände Streichen und Dübellöcher wieder schließen gehört für die meisten automatisch zu einem Umzug dazu. Doch die Ausführung der sogenannten Schönheitsreparaturen gehört dem Gesetz nach zu den Pflichten des Vermieters und nicht wie von vielen angenommen zu den Pflichten der Mieter. Mit entsprechend zulässigen Klauseln in einem Mietvertrag kann der Vermieter  allerdings den Mieter zu entsprechenden Schönheitsreparaturen verpflichten. Und genau dies ist auch in den allermeisten Mietverträgen der Normalfall. Anknüpfungspunkte für eine solche Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter sind beispielsweise der tatsächliche Zustand des Mietobjekts, die Dauer des Mietverhältnisses oder der Umfang der auszuführenden Arbeiten. Sollten die Klauseln wirksam sein, so muss der Mieter spätestens beim Auszug alle fälligen Arbeiten durchführen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den letzten vergangenen Jahren zahlreiche mieterfreundliche Urteile gefällt, indem viele im Mietvertrag vereinbarten Klauseln bezüglich der Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt wurden und somit jede Menge Mieter die alte Wohnung nicht renovieren mussten. Fraglich ist nur, was letztendlich mit Schönheitsreparaturen gemeint ist und wann eine Klausel im Mietrecht unzulässig ist.

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man einerseits oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten, mit denen sich normale Gebrauchs- und Abnutzungsspüren entfernen lassen können, welche mit den Jahren beim Wohnen zwangsläufig entstehen. Darunter zählt man das Streichen, Tapezieren oder Lackieren der Wände, Decken, Böden aber auch Türen und Fenster im Innenbereich des Mietobjekts als auch der Heizkörper und Heizungsrohre. Andererseits zählen dazu auch das Verspachteln von Bohrlöchern oder kleineren Rissen und Schäden im Putz, Mauerwerk oder Holz. Der Umfang orientiert sich grob an der Definition nach § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV). Benötigt werden also nicht viele Materialien, denn in den meisten Fällen kommt man mit Farbe, Tapete und ein wenig Spachtelmasse gut zurecht. Aufwändige Renovierungsarbeiten außerhalb des Mietobjekts werden nicht mehr unter die Schönheitsreparaturen gezählt. Somit fällt die Instandsetzung von Kellerräumen, das Streichen von Fenstern und Türen im Außenbereich, das Abschleifen von Holzböden oder Parkett, das Erneuern von Teppichböden, das Erneuern von Türschlössern oder Reparaturen an Elektrik und Leitungen weg. Dies gehört unstreitig zu den Aufgaben des Vermieters und nicht zu denen des Mieters.

Die oben genannten Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht und in durchschnittlicher Qualität ausgeführt werden. Sollten Sie also ein gutes Händchen für handwerkliche Arbeiten haben, so können Sie die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und sparen somit ordentlich Geld. Demnach kann man getrost auf das Beauftragen von Fachkräften verzichten. Sollten die Reparaturarbeiten laienhaft oder sogar fehlerhaft sein, so muss der Vermieter den Zustand nicht akzeptieren. Beispielsweise bei Falten und Blasen unter der Tapete oder nicht deckend gestrichenen Wänden einen Schadenersatz oder Neuverrichtung der Arbeiten von Ihnen als Mieter verlangen.

In den meisten Fällen fällt das Beheben von Schäden nicht unter die Schönheitsreparaturen. Kommt es dazu, dass der Schaden beseitigt werden muss, so trägt die Reparaturkosten derjenige, der den Mangel verursacht hat. Sollte der Mieter also ein Schaden verursacht haben, so muss er auch für die Beseitigung von solchen aufkommen. In einem Einzelfall sollte ein Anwalt jedoch prüfen, ob der Mieter letztendlich dafür auch zahlen muss.

Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?
In den meisten Fällen werden die Schönheitsreparaturen erst beim Auszug des Mieters zum Thema zwischen den Mietparteien – leider ist es oft ein Streitthema. Laut dem Bundesgerichtshof sind Schönheitsreparaturen fällig und müssen durchgeführt werden, wenn die Wohnräume abgenutzt und unansehnlich geworden sind. Um eine grobe Orientierung zu erhalten, hat der Bundesgerichtshof für verschiedene Räume unterschiedliche generelle Fristen aufgestellt, nach deren Ablauf eine Schönheitsreparatur dem Grunde nach notwendig ist:

  • Bad, Dusche, Küche: 3 Jahre
  • Wohnräume, Schlafräume, Toilette, Diele, Flur: 5 Jahre
  • Restliche Nebenräume: 7 Jahre

Sollten Mietverträge nach 2008 geschlossen worden sind, so gelten andere Fristen. Diese verlängern sich in der Regel auf 5 Jahre, 8 Jahre sowie 10 Jahre. Nichtsdestotrotz können diese Fristen im Einzelfall ungültig sein, wenn die Klausel über die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unzulässig und somit unwirksam ist. An dieser Stelle ist es ratsam, einen Anwalt heranzuziehen, der Ihren Mietvertrag fachgerecht überprüfen wird.

Vereinbarungen im Mietvertrag
Schönheitsreparaturklauseln werden im Mietvertrag festgehalten. An diese werden seitens der Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen gestellt. Durch solche soll sich der Vermieter nicht entlasten und folglich die Mieter nicht über Gebühr in die Verantwortung genommen werden. Auf keinen Fall darf der Mieter während der Dauer seiner Mietzeit in seinem Dekorationsgeschmack beschränkt werden. Der Mieter kann das Mietobjekt in Art und Farbe frei nach Belieben gestalten. Sollte der Mietvertrag also Klauseln enthalten, die den Mieter darin beschränken, wie zum Beispiel durch das „Weiße“ der Wände und Decken bestimmen, so sind diese generell unwirksam. Beim Auszug des Mieters und somit bei der Rückgabe des Mietobjekts muss sich allerdings die Wandfarbe in einem wiedervermietbaren Zustand befinden und demnach in farblich neutralen, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechenden Tönen gehalten werden.

Quotenklauseln und generell unzulässige Schönheitsreparaturklauseln
Sollte es dazu kommen, dass die Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen sind, darf der Vermieter mit dem Mieter nach aktueller obergerichtlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dem Grunde nach eine Vereinbarung über die anteilige Tragung der Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen treffen. Dies nennt man dann Quoten- oder Abgeltungsklausel. Diese sind jedoch nur dann wirksam vereinbart worden, wenn

  • die grundlegende Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen allgemein wirksam ist,
  • finanzielle Abgeltung alleinig für die Mietzeit geschuldet ist,
  • die Quoten transparent, für einen normalen Bürger nachvollziehbar und nicht unangemessen sind,
  • ein Kostenvoranschlag seitens des Vermieters nicht für verbindlich erklärt ist,
  • ein Hinweis gegeben ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, sich finanziell durch eigene Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entlasten,
  • keine 100%ige Abgeltungsquote festgesetzt wurde.

In der Mietpraxis sind die Konsequenzen einer solchen Quoten-Abgeltungsklausel mehr als umstritten. Eine wirksame Quotenklausel führt letztlich in überwiegenden Fällen zu einer Pflicht der Übernahme von Schönheitsreparaturen und das trotz nicht gegebenen Renovierungsbedarf des Mietobjekts. Ebenfalls an dieser Stelle ist es ratsam, sich an einen Anwalt zu wenden, denn die Rechtsprechung in diesem Bereich entwickelt sich stets weiter.

Sollte ein Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthalten, so treten stattdessen die vom Gesetzgeber im Gesetz getroffenen Regelungen in Kraft. Dem Gesetz nach trägt allein der Vermieter die Pflicht die Renovierungsarbeiten nach dem Auszug eines Mieters aus dem Mietobjekt durchzuführen. Wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder einen Fachbetrieb beauftragt hat, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam war, so kann der die entstandenen Unkosten vom Vermieter zurückfordern. Diese Ansprüche auf Rückzahlung verjähren sechs Monat nach der Rückgabe des Mietobjekts. Im Folgenden werden für Sie einige der häufigsten und demnach wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre dargestellt. Diese Entscheidungen haben zur Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen musste, obwohl es eine Vereinbarung im Mietvertrag gab.

– Unrenovierte Wohnung
Sollte ein Mieter bei ein Mietobjekt in einem nicht-renovierten Zustand übernehmen und dafür auch keine angemessene Aufwandentschädigung bekommen, so muss er im normalen Fall auch selbst keine Schönheitsreparaturen in dem Mietobjekt beim Auszug durchführen. Sollte es in solchen Fällen zum Streit kommen, so muss der Mieter beweisen können, dass das Mietobjekt beim Einzug tatsächlich nicht renoviert war. In solchen Situationen sollten sich Mieter in Acht nehmen, denn es handelt sich häufig um Lockangebote, bei denen der Mieter letztendlich am Ende draufzahlt.

– Zu strenge Vorgaben
In der Regel sind Schönheitsreparaturklauseln, die dem Mieter strenge Vorgaben bei der Durchführung der Arbeiten machen, unwirksam. Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht vorgeben welche Farbtöne oder -arten bei der Renovierung durch den Mieter zu verwenden sind. Ebenso dürfen auch keine bestimmten Tapetenmuster durch den Vermieter festgelegt werden. Insbesondere gilt dies für die Schönheitsreparaturen, die im Laufe der Mietzeit ausgeführt werden müssen, denn die Gestaltung des Mietobjekts muss den Mieter überlassen werden.

– Renovierung durch Fachkräfte
Sollte sich ein Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, so muss ihm der Vermieter gestatten, diese fachgerecht auch selbst in durchschnittlicher Qualität durchführen zu können. Klauseln, welche festsetzen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen nur einen Fachbetrieb beauftragen muss, sind in der Regel unzulässig.

– Zu kurze Fristen
Schönheitsreparaturen sind in der Regel je nach Raum alle 3 Jahre, 5 Jahre oder 7 Jahren fällig. Bei neueren Mietverträgen alle 5 Jahre, 8 Jahre oder 10 Jahre. Legt der Vermieter im Mietvertrag fest, dass der Mieter unverhältnismäßig häufig Reparaturarbeiten durchführen muss, so sind diese kürzeren Renovierungsfristen in der Regel unzulässig und unwirksam.

– Starre Fristen
Die oben genannten korrekt gesetzten Fristen, können unter Umständen auch unzulässig sein, wenn der Mietvertrag den Mieter dazu verpflichtet, Renovierungen stets nach Ablauf der entsprechenden Zeitspanne durchzuführen und dies ohne den tatsächlichen Zustand der Räume in Betracht zu ziehen. Hierbei handelt es sich um starre Klauseln, welche durch Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens“ auffallen.

– Quotenklausel
Außerdem gibt es die oben bereits angesprochenen Quoten- oder Abgeltungsklauseln. Mit Hilfe von diesen wollen Vermieter vermeiden, die vollen Kosten für Schönheitsreparaturen tragen zu müssen. In solchen Fällen zieht der Mieter vor Ablauf der allgemein festgelegten Renovierungsfristen (siehe oben) aus. Die Quotenklauseln verpflichten den Mieter zu einer anteilsmäßigen Abstandszahlung für die zukünftigen Schönheitsreparaturarbeiten. Beispielsweise wird im Einzelfall davon ausgegangen, dass die Instandsetzung der Wohnräume nach einer Mietzeit von 5 Jahren 500 EUR betragen wird, so muss ein Mieter nach der Quotenklausel bei einem Auszug nach bereits 3 Jahren eine Anteilszahlung von 300 EUR leisten. Im Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof allerdings die sogenannten Abgeltungsklauseln für ungültig erklärt, da sie den Mieter häufig unangemessen benachteiligen (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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