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Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, 14.03.2019, Az. 713 C 270/18
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bedarf es zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung eines berechtigten Interesses an der Beendigung dieses Mietverhältnisses. Solch ein berechtigtes Interesse ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt oder der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt. Wann das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses noch berechtigt ist, ist freilich nicht immer eindeutig. Wenn die Miete nicht gezahlt wird oder die Wohnung selbst beschädigt wird, ist dies einfach zu bejahen. Ob jedoch auch das Feiern von lauten Partys noch umfasst ist oder das Werfen von Gegenständen vom Balkon, ist nicht so sicher zu sagen. Bedacht werden muss nämlich immer, dass der Mieter im Normalfall auf die Wohnung angewiesen ist, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Nicht jedes kleine Vergehen soll gleich zum Wohnungsverlust führen.
Im nachstehenden Urteil hat das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek klargestellt, dass das wiederholte Feiern von lauten Partys in Verbindung mit dem Werfen von Möbeln vom Balkon, die andere Wohnungen und Mieter gefährden, einen Kündigungsgrund darstellen können. Es spricht dem Vermieter in solch einem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Vermieterin kündigte dem Mieter wegen einer Drogenparty fristlos und fristgemäß
Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Wirksamkeit mehrerer Kündigungen eines Wohnungs-Mietvertrags. Außerdem geht es um die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Nachzahlung von Nebenkosten. Die Klägerin ist Vermieterin und der Beklagte Mieter der Wohnung.
Am 11.7.2018 soll der Mieter eine Drogenparty in der Wohnung veranstaltet haben, woraufhin ihm die Vermieterin am 2.8.2018 fristlos, hilfsweise fristgemäß kündigt.
Erneute Kündigung, weil bei einer Party Möbel und Gegenstände vom Balkon geworfen wurden
Erneut kündigt sie ihm am 6.11.2018, nachdem am 4.11.2018 die Polizei beim Mieter erschienen ist, da bei einer weiteren Party in der Wohnung Möbel und Gegenstände vom Balkon heruntergeworfen worden seien.
Am 8.1.2019 kündigt die Vermieterin ein drittes Mal, da der Mieter die Wohnung ungenehmigt untervermietet haben soll.
Nach Ausspruch dieser Kündigungen beantragt die Vermieterin nunmehr in ihrer Klage, den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung im vertragsgerechten Zustand zu verurteilen. Außerdem möchte sie ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 564,66 € von ihm erstattet haben.
Ebenso beantragt sie die Verurteilung des Mieters zur Nachzahlung von Nebenkosten aus dem Jahr 2017 in Höhe von 54,47 €.
Der Mieter weist dagegen alle Vorwürfe zurück und fordert daher die Abweisung der Klage. Bezüglich der Kündigungsgründe macht er geltend, dass er bei der vermeintlichen Drogenparty selbst nicht anwesend war, sondern vielmehr ein mit dem Blumengießen beauftragter Bekannter sein Vertrauen missbraucht und die Party veranstaltet habe. Auch habe er keine Möbel vom Balkon geworfen, sondern diese neben einem Müllcontainer deponiert. Zuletzt habe er die Wohnung auch nicht untervermietet, sondern lediglich kurzfristige Besuche empfangen.
Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek
Amtsgericht sah Räumungsanspruch der Vermieterin als gegeben an
Das AG Hamburg-Wandsbek gibt der Klage teilweise statt. Es verurteilt den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Vermieterin. Dies begründet es damit, dass das Mietverhältnis mit der Kündigung vom 6.11.2018 wirksam zum 28.2.2019 iSd. § 546 I BGB beendet wurde. Das nach § 573 I 1 BGB zu Kündigung erforderliche „berechtige Interesse“ sieht das Gericht in der schuldhaften und nicht unerheblichen Störung des Hausfriedens durch den Mieter.
Das Gericht sieht die Störung des Hausfriedens jedoch nicht in der lauten Drogenparty vom 11.7.2018, da dem Mieter nicht nachgewiesen werden kann, dass er die Party veranstaltet oder geduldet hat.
Insbesondere das Herunterwerfen der Möbel habe den Hausfrieden in erheblicher Weise gestört
Vielmehr sieht es die Störung des Hausfriedens in der Party vom 4.11.19, bei der die Nachbarn des Mieters mit lauter Musik gestört wurden und Möbel vom Balkon heruntergeworfen wurden. Die Zeugen M. und S. hatten dies beobachtet. Das Gericht ist überzeugt, dass ein Wäscheständer und mehrere Stühle geworfen wurden. In so einem Verhalten sieht es eine potenzielle Gefahr für die Bausubstanz des Hauses und die Nachbarn, insbesondere da die Gegenstände nur wenige Zentimeter neben den Fenstern der anderen gelandet sind. Auch stellt das Gericht fest, dass der Mieter kein Recht hat, die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage zu vermüllen. Zudem hält es für erwartbar, dass auch in Zukunft von solchen Störungen auszugehen ist. Die Kündigung vom 6.11.2018 ist daher wirksam.
Somit könne die Vermieterin auch die Anwaltskosten ersetzt verlangen
Da die Kündigung vom 2.8.2018 jedoch unwirksam war, kann die Vermieterin ihre vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 564,66 € nicht ersetzt verlangen.
Außerdem kann sie Nachzahlung der Nebenkosten aus dem Jahr 2017 nur in Höhe von 41,50 € verlangen (statt der gewollten 54,47€), da sich aus der Nebenkostenabrechnung nur dieser Betrag ergibt.
Quelle: AG Hamburg-Wandsbek
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