Mietrecht: Zulässigkeit eines Videotürspions in einem Mehrfamilienhaus

Amtsgericht Bergisch-Gladbach, 03.09.2015, Az.: 70 C 17/15

Das Recht auf Beseitigung von Störungen des Eigentums durch Dritte ist in § 1004 BGB normiert. Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Besondere Regelungen über Wohnungseigentum und den Umgang innerhalb einer Eigentümergemeinschaft trifft das Wohnungseigentumsgesetz.

So stellt § 14 WEG die Pflichten der Eigentümer fest. Danach ist jeder Wohnungseigentümer  verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen und das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

Nach obergerichtlichen Rechtsprechung kann die Installation einer Videokamera von dem Gebrauchsrecht des Eigentümers oder Sondereigentümers umfasst sein, wenn die Kamera ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet ist und Bereiche erfasst, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören.

Im nachstehenden Urteil stellt das Amtsgericht Bergisch-Gladbach klar, dass die Installation einer Kamera, welche nicht nur das Sondereigentum sichtbar macht sondern auch das Gemeinschaftseigentum, wegen des Eingriffs in die Persönlichkeitsrechte der Personen, die sich im Gemeinschaftseigentum aufhalten durch die übrigen Eigentümer nicht geduldet werden muss. Eine Interessenabwägung ergebe, dass das Interesse der Einbruchsüberwachung hinter dem Interesse auf informelle Selbstbestimmung zurücktreten müsse. Die Gemeinschaft könne daher die Herstellung des ursprünglichen Zustandes aus § 1004 BGB verlangen.

Sachverhalt: Die Beklagte ist Sondereigentümerin in der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnpark I. In dieser Wohnung  lebt sie selbst gemeinsam mit ihrem Ehemann, welcher Jäger ist und daher im Besitz eines Waffenscheins ist.

In der Wohnung fand im Mai 2013 eine Überprüfung durch zwei Beamte der Polizei Kreisbehörde Bergisch-Gladbach hinsichtlich der sicheren Unterbringung von Waffen, Munition und Gegenständen, die unter das Sprengstoffgesetz fallen, statt. Sie verlief ohne Beanstandungen. Es wurden lediglich zwei Empfehlungen ausgesprochen, die im Versicherungsfall alle Zweifel ausschließen sollten.

Die Beklagte sollte danach einen Feuerlöscher aufstellen und eine Tür-Alarmanlage als Mindestschutz vor Einbrechern einbauen. Im Frühjahr 2014 folgte die Beklagte den Empfehlungen, in dem sie in die zu ihrer Wohnung gehörende Eingangstüre einen digitalen Türspion einbaute, in welchen eine Kamera integriert ist. Die Wohnungstür befindet sich vom Hauseingang aus gesehen links im Erdgeschoss. Durch die Anlage kann nun der Einlass kontrolliert werden, da die Kamera durch das Klingeln an der Wohnungstür aktiviert wird und den für die Beklagte sichtbaren Monitor selbständig einschaltet, sodass der Eingangsbereich vor der Wohnungstür, somit den Hausflurbereich vor der Wohnung der Beklagten, sichtbar wird. Bei Abwesenheit der Beklagten erfasst die Kamera den unmittelbaren Aufenthaltsbereich vor der Wohnung und sendet das Bild an das Smartphone der Beklagten. Es ist auch möglich mit der  Einlass-verlangenden Personen eine Kommunikation zu führen.  Zudem kann zur Beweissicherung ein Foto erstellt werden, sollte es zu einem Einbruchversuch kommen.

Im Nachgang kam es zwischen der Verwaltung der Klägerin und der Beklagten mehrfach zu Korrespondenz über die Problematik hinsichtlich der Kamera.

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.11.2014 wurde dann unter TOP 9 mehrheitlich  der Beschluss gefasst:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Miteigentümerin I zum Rückbau der Kameraanlage in der Wohnungsabschlusstüre der Wohnung 200.094.61 und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf zu fordern ist. Außerdem ist die Kameraüberwachung im Gemeinschaftseigentum zu unterlassen. Diese Ansprüche soll die Verwaltung nötigenfalls gerichtlich durchsetzen.“

Die Verwaltung der Klägerin setzte der  Beklagten mit Schreiben vom 05.01.2015 eine Frist bis zum 31.01.2015, um die Kameras zu entfernen. Was die Beklagte durch anwaltliches Schreiben vom 26.01.2015 ablehnte.

Die Klägerin behauptete, die Beklagte habe ohne die Herbeiführung eines entsprechenden Beschlusses durch die Eigentümerversammlung eine derartige Installation nicht rechtswirksam vornehmen können, auch dann nicht, wenn eine entsprechende Gefahrenlage für die Beklagte vorgelegen habe.

Die Klägerin beantragte, die Beklagte zu verurteilen, die im Eingangsbereich des Hauses I 5, 51427 Bergisch Gladbach in der Wohnungseingangstüre angebrachte Kamera zu entfernen und diese Wohnungseingangstüre zum Hochparterre links in den Ursprungszustand zu versetzen.

Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptete,  da sie und ihr Ehemann seit einiger Zeit die Wohnung der Beklagten aufgrund von unerträglichen Lärmbelästigungen nur tagsüber benutzen könnten und ansonsten andernorts nächtigen würden, sei der Einbau der Anlage notwendig gewesen.

Es sei zu keiner Veränderung am Gemeinschaftseigentum gekommen, aber es habe ein fachgerechter Austausch am Gemeinschaftseigentum dadurch stattgefunden, dass der veraltete Türspion durch eine zeitgemäße technische Türüberwachung ausgetauscht worden sei. Weil ein Nachbar kurz zuvor gegen die Wohnungstür der Beklagten getreten habe und man in ihrer Abwesenheit versucht habe die Wohnungstür aufzudrücken bzw. einzutreten,  sei der Einbau zusätzlich gerechtfertigt gewesen. Es habe  immer wieder Einbrüche in andere Wohnungen der Wohnparkanlage gegeben.

Abgesehen davon würden die Aufzeichnungen zeitnah durch die Beklagte gelöscht und man habe sich vor dem  Einbau von Türkameraanlagen bei dem Landesbeauftragten für Datenschutz in Nordrhein-Westfalen erkundigt, der grundsätzlich keinen datenschutzrechtlichen Bedenken aufkommen ließ. Zu einer privaten und permanenten Totalüberwachung komme es nicht,  denn dies sei mit dem nachgerüsteten elektronischen Türspion technisch nicht möglich.

Amtsgericht Bergisch-Gladbach:  Das Amtsgericht Bergisch Gladbach urteilte, dass die Klage zulässig und begründet sei.

Die Klägerin könne gemäß §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 BGB die Beseitigung der Kameraanlage verlangen, denn die Beklagte und die übrigen Eigentümer seien aufgrund der gemeinsamen Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft einander im besonderen Maße verpflichtet.

Zunächst könne jeder Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspreche. Dabei sei aber jeder Wohnungseigentümer auch verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse, vgl.§ 14 Abs.1 WEG.

Nach obergerichtlichen Rechtsprechung kann die Installation einer Videokamera von dem Gebrauchsrecht des Eigentümers oder Sondereigentümers umfasst sein, wenn die Kamera ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet ist und Bereiche erfasst, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Das schließe jedoch einen  Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der übrigen Eigentümer nicht aus, wenn diese objektiv ernsthaft eine Überwachung befürchten müssen.

Vorliegend werde aber durch die installierte Türkamera nicht das Sondereigentum, sondern das Gemeinschaftseigentum erfasst.

Es könne dahinstehen, ob der Einbau des digitalen Türspions einschließlich der Türkameraanlage eine bauliche Veränderung darstelle, die vorliegend ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorgenommen wurde. Schon die Installation der Türkameraanlage bedeute eine Beeinträchtigung, die das Maß des zulässigen gemäß § 14 Nr. 1 WEG überschreite.

Es sei eine Interessenabwägung zwischen den Interessen der gebrauchsmachenden Beklagten und den Belangen der anderen Wohnungseigentümer vorzunehmen, um den Grad der Beeinträchtigung festzustellen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die hier gegebene Videoüberwachung in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der anderen Miteigentümern sowie der Besucher und Mieter des Wohnhauses eingreife. Durch die Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung umfasse das allgemeine Persönlichkeitsrecht auch die Befugnis des einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden. Daher müsse bei der Installation von Anlagen der Videoüberwachung auf Privatgrundstücken bzw. in Mehrfamilienhäusern sichergestellt sein, dass keine öffentlichen Bereiche, benachbarte Privatgrundstücke oder gemeinsame Zugangswege von diesen Kameras erfasst werden.

Es sei  unstreitig, dass hier der unmittelbare Bereich vor der Wohnungseingangstüren der Beklagten von der Kamera erfasst werde, damit also der Hausflur des Hauses I 5, welcher im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer stehe. Wegen der Lage der Wohnungseingangstür der Beklagten im Parterre müssten alle Eigentümer, Mieter und Besucher diesen Bereich passieren, um in die höher gelegenen Bereiche zu gelangen.

Auf die Frage der Permanentüberwachung oder lediglich anlassbezogenen Aufnahme komme es im Weiteren nicht an. Denn die Kamera erfasse eben den Hausflurbereich, biete die Möglichkeit der Aufzeichnung und versetze die Beklagte sogar in die Lage nicht nur vor Ort sondern per Smartphone Bild- und Tonübertragungen zu empfangen.

In der Rechtsprechung werde schon allein durch das Vorhandensein einer derartigen Kamera ein Überwachungsdruck aufgebaut, der in die Rechte Dritter eingreife. Es sei nicht ersichtlich, ob und wann die Kamera tatsächlich aufnehme und aufzeichne, daher müssten die Betroffenen mit einer Überwachung durch derartige Kameras objektiv ernsthaft rechnen, was einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor  darstelle.

Das Interesse der Beklagten müsse dahinter zurück treten. Es diene ausschließlich dem Schutz ihres Sondereigentums, wofür aber das Gemeinschaftseigentum überwacht werden müsse.

Die Anbringung der Kamera betreffe insoweit den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, der nicht mit einem erheblichen, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sein dürfe und daher nur unter strengen Voraussetzungen zulässig sei. Bestehe ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft, dass das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht werde, überwiege und die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung der Regelung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des einzelnen ausreichend Rechnung trage, sei der Einbau einer solchen Kameraanlage gerechtfertigt.

Dies sei vorliegend nicht gegeben, denn es fehle  an einer Überwachung im Interesse der Gemeinschaft. Die Überwachung diene ausschließlich dem Schutz  des Sondereigentums, wobei aber nur ein Bereich, der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, überwacht werde.

Die Vorgaben des § 6 b BDSG seien zudem nicht eingehalten. Es sei nicht dargetan, dass die Kameraüberwachung zur Wahrnehmung des Hausrechtes (§ 6b Abs. 1 Nr. 2 BDSG) erforderlich sei. Ebenso habe man nicht vorgebracht, dass die Anlage der Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke, wie von § 6b Abs. 1 Nr. 3 BDSG verlangt,  diene. Auch fehle es an einer Kenntlichmachung im Sinne des § 6 b Abs. 2 BDSG.

Endlich sei die Maßnahme auch unzulässig, da es an der erforderlichen Beschlussfassung fehle. Es werde dabei nicht darauf abgestellt, ob es sich bei der Wohnungstüre um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handele, sondern darauf, dass mittels der Kamera ein Bereich überwacht werde, welcher zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Da hier auch die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts zu berücksichtigen seien, wonach in jedem Falle vor Einbau einer solchen Kameraanlage eine entsprechende Beschlussfassung hätte herbeigeführt werden müssen, gehe dies zu Lasten der Beklagten. Die Regelung des §§ 22 Abs. 1 S. 1, 14 Nr. 1 WEG unterstütze diese Ansicht.

Selbst bei Vorliegen einer solchen Beschlussfassung müsse diese im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung sein. Dies sei gegeben, wenn die gesetzlichen Vorgaben eingehalten seien. Dazu müsse die Verwaltung   die einfachrechtlich und durch Art. 2 GG verfassungsrechtlich geschützten Interessen des einzelnen Eigentümers und betroffener Dritter an dem Schutz Ihrer Privatsphäre beachten. Nach § 6 b BDSG sei eine Videoüberwachung in einer Wohnungseigentumsanlage durch die Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehens zulässig, wenn ein berechtigtes und konkret verbindlich festzulegendes Gemeinschaftsinteresse das Interesse des einzelnen überwiege.

Da im vorliegenden Fall die Überwachung nur dem Einzelinteresse der Beklagten zu dienen bestimmt sei, liege dies nicht vor. Die Beklagte sei vielmehr die einzige, die Art und Umfang des Kamerabetriebes sowie Art, Umfang und Speicherung von Aufzeichnungen bestimmen könne.

Dass das Interesse der Beklagten grundsätzlich nachvollziehbar sei und aufgrund der entsprechenden Darlegungen auch durchaus ein erhöhtes Sicherheitsinteresse bestehen mag, ändere nichts an der Entscheidung, denn die Beklagte sei nicht berechtigt ohne jede Kontrollmöglichkeit durch die Gemeinschaft, Teile des Gemeinschaftseigentums zu überwachen. Insoweit sei auch der Vortrag der Beklagten nicht hinreichend substantiiert.

Es stehe fest, dass auch im Falle der Aktivierung der Kamera durch ein Klingeln, nicht nur derjenige, der Einlass begehre, durch die Kamera erfasst werde, sondern auch Eigentümer, Mieter oder Besucher, die den betroffenen Bereich passieren würden.

Der Vortrag der Beklagten sei hier auch nicht nachvollziehbar, denn eine Kamera, die ausschließlich aktiviert würde, wenn die Klingel an der Wohnungseingangstür betätigt werde, sei ungeeignet, Einbrüche oder Beeinträchtigungen zu verhindern oder deren Strafverfolgung zu ermöglichen, da derartige Straftaten in der Regel nicht durch vorheriges Klingeln angekündigt würden.

Damit sei der Klage vollumfänglich stattzugeben.

Quelle: Amtsgericht Bergisch Gladbach

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