Amtsgericht Düsseldorf, 20.01.2015, Az.: 42 C 10583/14
Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, welche durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten, er haftet dafür also nicht.
Es ist somit Sache des Vermieters, die durch normalen vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen.
Das Problem bei derartigen Situation ist die Abgrenzung zwischen „normalem Gebrauch“ und „Beschädigung“ der Mietsache. Dabei ist immer von Fall zu Fall zu prüfen.
In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Düsseldorfs hatte dieses unter Anderem darüber zu entscheiden, ob das Urinieren im Stehen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt und der Vermieter oder der Mieter für die Kosten derjenigen Schäden aufkommen musste, welche die Urinspritzer verursacht hatten.
Sachverhalt und Mietvertrag
Die Kläger waren Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung. Der Mietvertrag enthielt Klauseln über Schönheitsreparaturen (§ 10.2) und anteilige Kostenübernahmen durch die Mieter (§ 10.3). Weiterhin war eine Individualvereinbarung getroffen, dass die Mieter monatlich 18,50 € für die Hausverwaltung zahlen (§ 14).
Am 28.02.2014 kündigten die Kläger den Mietvertrag und gaben die Wohnung zurück. Bei der Wohnungsabnahme wurden einige Mängel wie ungestrichene Wände und verschmutzte Böden protokolliert. Die Kläger forderten später die Rückgabe ihrer Kaution, doch die Beklagte stellte Gegenforderungen in Bezug auf entstandene Schäden und Nachzahlungen für Betriebskosten.
Klage und Widerklage
Die Kläger erhoben Klage auf Herausgabe der Bankbürgschaft sowie Rückzahlung der Hausverwaltungskosten. Sie argumentierten, dass einige der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Schäden nicht auf sie zurückzuführen seien und die erforderlichen Malerarbeiten nachträglich durchgeführt wurden. Die Beklagte widerklagte und forderte Schadensersatz für Malerarbeiten, die Erneuerung des Marmorbodens sowie Anwaltskosten.
Die Beklagte behauptete, die Mängel seien von den Mietern verursacht worden und die durchgeführten Reparaturen seien unfachmännisch gewesen. Zudem sei der Marmorboden im Bad derart stark verschmutzt gewesen, dass er ausgetauscht werden musste.
Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf
Das Amtsgericht Düsseldorf entschied, dass die Klage der Mieter teilweise begründet und die Widerklage der Beklagten nur in geringem Umfang berechtigt war. Die Kläger hatten Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, da keine berechtigten Gegenansprüche seitens der Beklagten vorlagen. Auch ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten wurde den Klägern zugesprochen, da die Beklagte sie zu Unrecht auf Schadensersatz verklagt hatte.
Jedoch wies das Gericht die Rückforderung der Hausverwaltungskosten zurück, da die Mieter nicht innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen Einspruch erhoben hatten. Die Widerklage der Beklagten wurde lediglich in Höhe von 45,26 € für den beschädigten Backofengriff anerkannt.
Begründung des Gerichts
Das Gericht lehnte die Forderung der Beklagten auf Erstattung der Marmorbodenkosten ab, da der Schaden nicht durch ein Verschulden der Kläger verursacht worden sei. Der Zeuge der Beklagten bestätigte, dass die Beschädigungen durch Urin um die Toilette herum verursacht wurden, was nicht als vertragswidrige Nutzung gewertet wurde. Ebenso wurde die Forderung nach Malerkosten abgewiesen, da die im Mietvertrag enthaltenen starren Fristen für Schönheitsreparaturen als unwirksam angesehen wurden. Die Nachzahlung von 139,58 € für Betriebskosten wurde ebenfalls abgewiesen, da die Abrechnung fehlerhaft war.
Insgesamt stellte das Gericht klar, dass die Ansprüche der Beklagten in den meisten Fällen nicht gerechtfertigt waren.
Quelle: Amtsgericht Düsseldorf
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