Mietrecht: Zur Frage, ob das Urinieren im Stehen noch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt

Amtsgericht Düsseldorf, 20.01.2015, Az.: 42 C 10583/14

Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, welche durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten, er haftet dafür also nicht.

Es ist somit Sache des Vermieters, die durch normalen vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen.

Das Problem bei derartigen Situation ist die Abgrenzung zwischen „normalem Gebrauch“ und „Beschädigung“ der Mietsache. Dabei ist immer von Fall zu Fall zu prüfen.

In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Düsseldorfs hatte dieses unter Anderem darüber zu entscheiden, ob das Urinieren im Stehen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt und der Vermieter oder der Mieter für die Kosten derjenigen Schäden aufkommen musste, welche die Urinspritzer verursacht hatten.

Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter, die Beklagte war Vermieterin einer Wohnung. In § 10.2. des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages war aufgeführt, dass während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen seien.

In § 10.3 wiederum war aufgeführt, dass der Mieter die Kosten notwendiger Arbeiten zu bestimmten Prozentanteilen zu tragen hat, wenn der Beginn des Mietverhältnisses bzw. die Schönheitsreparatur während der Mietzeit länger als ein bestimmter Zeitraum zurückliegen.

Weiter hieß es dort:

„Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der vorstehend angegebenen Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er durch den Mietvertrag verpflichtet war, bei Beendigung des Mietvertrages sach- und fachgerecht ausführt.

Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.“

In § 14 1. a) des Mietvertrages hieß es:

„Mit dem Mieter wurde zusätzlich folgende Individualvereinbarung getroffen:

Da es sich um eine Mischimmobilie (Wohn- und Gewerbeflächen) handelt übernimmt der Mieter zusätzlich die anteilig Kosten der Hausverwaltung in Höhe von derzeit monatlich 18,50 € inkl. MWSt. Diese ist in den o.g. Vorauszahlungen unter § 4 bereits enthalten und wird mit der Nebenkostenabrechnung einmal jährlich abgerechnet.“

Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft über einen Betrag i. H. v. EUR 3.032,10.

Zum 28.02.2014 sprachen die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses aus. An diesem Tag erfolgte dann auch die Rückgabe der Wohnung. Bei der Rückgabe wurde ein Abnahmeprotokoll erstellt. In diesem war aufgeführt worden, dass in einzelnen Räumen teilweise Wände und die Decke nicht gestrichen worden waren und im Bad sowie im Gäste-WC der Boden verschmutzt gewesen sei.

Außerdem hieß es dort: „Küche Backofen beschädigt. Ceranfeld mit der Kratzern, Macke in Arbeitsplatte.“

Das Protokoll war von den Vertretern beider Parteien unterschrieben worden. Die Kosten für die Erneuerung des Griffes des Backofens lagen bei 45,26 €.

Mit Schreiben vom 07.04.2014 forderten die Kläger die Hausverwaltung der Beklagten auf, die Kaution zurückzuerstatten. Daraufhin erteilte die Beklagte mit Schreiben vom 28.05.2014 eine Kautionsabrechnung, wonach ein Guthaben der Kläger über 127,22 € bestehen würde.

Mit Schreiben vom 11.07.2014 erteilte die Beklagte eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.10.2012 bis zum 31.12.2013 über einen Nachzahlungsbetrag i. H. v. EUR 139,58.

Mit Schriftsatz vom 05.09.2014 erteilte die Beklagte eine korrigierte Nebenkostenabrechnung vom 02.09.2014 für die Zeit vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013 über einen Nachzahlungsbetrag i. H. v. EUR 342,78.

Daraufhin erhoben die Kläger Klage gegen die Beklagte und verlangten die Herausgabe der Bankbürgschaft, die Rückzahlung der monatlich gezahlten Hausverwaltungskosten i. H. v. EUR 18,50 für die Dauer von 54 Monaten abzglüglich 45,26 € für den beschädigten Backofengriff.

Dazu behaupteten die Kläger, dass die Passagen „Boden verschmutzt“ in dem von der Mutter der Klägerin zu 2) unterzeichneten Protokoll nicht aufgeführt gewesen seien. Die in dem Protokoll aufgeführten Malerarbeiten seien am 11.03.2014 fachmännisch durchgeführt worden. Der Zustand des Cerankochfelds und der Arbeitsplatte falle unter vertragsgemäßen Gebrauch.

Die Beklagte wiederum beantragte, die Klage abzuweisen und beantragte im Wege der Widerklage, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 3.044,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. Juli 2014 zu zahlen sowie die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 368,66 € nebst Zinsen in vorgenannter Höhe seit Rechtshängigkeit freizustellen.

Nach Ansicht der Beklagten seien keine nachträglichen Änderungen an dem Abnahmeprotokoll vorgenommen worden. Etwaige durchgeführte Malerarbeiten seien derart unfachmännisch gewesen, dass sie nicht abnahmefähig gewesen seien. Die Malerarbeiten hätten nachgearbeitet werden müssen. Die Böden im Bad und Gäste-WC seien stark verschmutzt gewesen. Die Verschmutzung sei derart tief greifend gewesen, dass eine Auswechslung der Marmorböden erforderlich gewesen sei. Die Verunreinigungen seien mit handelsüblichen Reinigungsmitteln nicht zu beseitigen gewesen. Der Kostenaufwand für die Auswechselung der Marmorböden hätte EUR 1.935,90 brutto betragen.

Für die durchzuführenden Malerarbeiten seien Kosten von EUR 769,79 und EUR 153,93 erforderlich gewesen. Die Regelung hinsichtlich der Hausverwalterkosten habe zur Disposition der Parteien gestanden.

Amtsgericht Düsseldorf: Das Amtsgericht Düsseldorf urteilte nun, dass die Klage zulässig und teilweise begründet, die Widerklage der Beklagten hingegen nur zu einem geringen Teil begründet war. Begründet wurde dies durch das AG Düsseldorf wie folgt:

Den Klägern stünde gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde zu. Die Kläger seien insoweit aktivlegitimiert, weil sie Vertragspartner der Beklagten seien. Auch wenn die Bürgschaft von einer Gesellschaft erstellt worden und von dieser an die Beklagte übersandt worden sei, handele es sich gleichwohl rechtlich um ein Leistungsverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten.

Dementsprechend sei die Beklagte als Vermieterin grundsätzlich verpflichtet gewesen, die Bürgschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses an die Kläger herauszugeben.

Die Kläger hätten nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer angemessenen Prüfzeit einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheit. Auf etwaige Gegenansprüche der Beklagten komme es in diesem Zusammenhang nicht an, da die Beklagte die Mietsicherheit nicht in Anspruch genommen und die Inanspruchnahme auch nicht angekündigt habe. Die Beklagte habe insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.

Darüber hinaus hätten die Kläger gegenüber der Beklagten auch einen Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 330,28 € aus § 280 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch ergebe sich zumindest darauf, dass die Beklagte die Kläger zu Unrecht auf Schadensersatz in Höhe von 2.999,20 € in Anspruch genommen habe. Dies stelle eine schuldhafte vertragliche Pflichtverletzung dar, welche einen Schadensersatzanspruch der Kläger auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründen würde.

Der darüber hinausgehend geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 953,74 € für die Rückzahlung der Kosten der Hausverwaltung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB bestünde allerdings nicht. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die Beklagte einen Anspruch auf die Zahlung von anteiligen Kosten der Hausverwaltung über 18,50 € habe, denn ein etwaiger Rückzahlungsanspruch wäre nämlich bereits nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.

Insoweit wäre es nämlich Sache der Kläger gewesen, gegen jede einzelne Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten der Hausverwaltung aufgeführt waren, entsprechende Einwände innerhalb eines Jahres zu erheben. Dass sie dies getan haben, hätten die Kläger nicht dargetan. Vor diesem Hintergrund seien nachträgliche Einwendungen der Kläger und damit auch ein entsprechender Rückforderungsanspruch ausgeschlossen gewesen

Die Widerklage wiederum sei lediglich in Höhe eines Betrages von 45,26 € begründet gewesen. Unstreitig habe der Beklagten ein Ersatzanspruch in Höhe des vorgenannten Betrages wegen der Beschädigung des Griffes des Backofens zugestanden.

Aus den vorstehenden Ausführungen würde sich ergeben, dass der insoweit bestehende Anspruch der Beklagten nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch der Kläger wegen der Hausverwalterkosten erloschen sei.

Darüber hinaus stünde der Beklagten ein Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 1 BGB in Höhe eines Betrages von 70.20 € zu. Der Anspruch würde sich aus einer 1,3 Geschäftsgebühr aus einem Streitwert von 45,26 € zuzüglich einer Auslagenpauschale von 20 % und der gesetzlichen Mehrwertsteuer zusammensetzen. Die darüber hinausgehende Widerklage sei demgegenüber unbegründet.

Zunächst stünde der Beklagten kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der Marmorböden im Bad und Gäste-WC über 1.935,90 € aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Insoweit fehle es jedenfalls an einem Verschulden der Kläger an einer etwaigen Beschädigung des Bodens.

Dies ergebe sich völlig eindeutig aus der Aussage des von der Beklagten selbst benannten Zeugen. Dieser habe glaubhaft bekundet, dass die Abstumpfung des Marmorbodens in beiden Räumen ringsum den eigentlichen Toilettenbereich aufgetreten sei.

Vor diesem Hintergrund sei bei verständiger Würdigung davon auszugehen, dass die Abstumpfung des Marmorbodens nicht durch die Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels, sondern durch herumspritzenden Urin entstanden sei.

Anders ließe sich nicht erklären, warum lediglich im eigentlichen Bereich um die Toilette herum die Abstumpfungen aufgetreten seien. Würden diese auf der Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels beruhen, hätte es nahegelegen, dass derartige Abstumpfungen im gesamten Fußbodenbereich aufgetreten wären. Es erscheine nämlich völlig lebensfremd, dass der unmittelbare Bereich um die Toilette herum mit einem anderen Mittel gereinigt worden sei als der übrige Fußbodenbereich.

Es bedürfe vorliegend keiner näheren Erörterung, ob in der heutigen Zeit das Urinieren im Stehen als solches eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Selbst wenn man dies zugunsten der Beklagten verneinen würde, würde es jedenfalls an einem Verschulden der Kläger fehlen. Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübe, müsse zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.

Dass das Urinieren im Stehen derartige Auswirkungen haben könne, dürfte im Allgemeinen unbekannt sein. Insoweit wäre es Sache der Beklagten gewesen, die Kläger auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hinzuweisen.

Die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf Erstattung der Malerkosten über 769,79 € und 153,93 €. Dabei könne es dahingestellt bleiben, in welchem Zustand sich die Wände und Decken zum Zeitpunkt des Auszuges der Kläger befunden hätten.

Die Kläger seien nämlich zu einer Auszugsrenovierung bzw. zur Übernahme ihrer Kosten nicht verpflichtet gewesen, da die Regelung unter § 10 Nr. 3 nämlich starre Fristen enthalte, was deren Unwirksamkeit zur Folge habe.

Auch habe die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 139,58 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, da die insoweit erteilte Abrechnung nämlich nicht ordnungsgemäß erstellt und damit formell unwirksam sei.

Quelle: Amtsgericht Düsseldorf

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