Mietrecht: Zur Höhe der Mietminderung bei Überlassung einer mangelbehafteten Reitanlage.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 13.12.2013, Az.: 2 U 222/12

Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, d. h. frei von Sach- und Rechtmängel.  Tritt eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache infolge eines Mangels auf, so ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Die Minderung tritt ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss. Die Höhe der Minderung hängt dann vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Verhältnis des vertragsgemäßen Gebrauchs zu den Möglichkeiten des tatsächlichen Gebrauchs. Zur Feststellung der Höhe der Minderung gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die der ersten Orientierung dienen können.

In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Rahmen der Berufung u. a. über die angemessene Höhe der Mietminderung zu entscheiden.

Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin eines Grundstücks, die diese zuvor von dem Beklagten mit der Auflage erworben hatte, hierauf die betreffende Reitanlage zu errichten und anschließend an den Beklagten zu vermieten. In der Folgezeit kam es zum Streit über die Mangelhaftigkeit der erstellten Anlage.

Die Kläger verlangten mit ihrer Klage von dem Beklagten Zahlung rückständigen Mietzinses für die Reitanlage A sowie Kosten der Pflege der Außenanlage des Anwesens und außergerichtlichen Kosten. Der Beklagte begehrte Erstattung des überzahlten Mietzinses, Zahlung von Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung des Bestehens von Mängelgewährleistungsrechten wegen des Zustandes der Mietsache.

Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage als unbegründet ab. Der Beklagte habe den vereinbarten Mietzins erst ab der Fertigstellung zu zahlen gehabt. Im dem Zeitraum von November 2006 bis April 2007 sei der Mietzins wegen erheblicher Mängel der Mietsache um 25 % gemindert gewesen. Für den Zeitraum von Januar bis einschließlich März sei infolge der Mängel eine Minderung um 60 %  angemessen gewesen. Die Widerklage sei begründet gewesen. Mit der Berufung zum OLG Frankfurt am Main verfolgten die Kläger weiterhin ihr Begehren.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main: Das OLG Frankfurt gab des Klägern zumindest teilweise Recht.

Nach Ansicht des Gerichts stünde den Klägern gegen den Beklagten für den Zeitraum von Januar 2005 bis einschließlich September 2007 kein Anspruch auf weitere Mietzinszahlung mehr zu.

Für die Jahre 2009 bis 2012 könnten die Kläger von den Beklagten hingegen weitere Mietzahlungen in Höhe von 11.237,48 € verlangen. Die Ansprüche aus dem Jahr 2008 seien verjährt. Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete sei entgegen der Auffassung des Landgerichts in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 30.11.2011 nicht um 60 %, sondern lediglich um 40 % zu mindern. Vom 1.12.2011 sei die Miete wegen der Beseitigung der Mängel hinsichtlich der Bodenentwässerung der Reithalle um nur noch 30 % gemindert.

Das Mietobjekt weise erhebliche Mängel am Springplatz, am Dressurplatz und an der Reithalle  auf. Der Dressurplatz weise unterschiedliche Stärken der Tretschicht auf, so dass sich bei Belastungen Steine aus Trag- und Trennschicht bis an die Oberfläche verlagern könnten. An der Reithalle bestünden Mängel in Gestalt von baulichen Mängeln an dem Dach der Halle und ihrer Bodenentwässerung. Der Boden des Springplatzes enthalte Fremdköper, die zu erheblichen Verletzungen der Pferde führen könnten.

Die Beseitigung dieser Mängel sei die Sache der Kläger. Der Beklagte sei nach dem Mietvertrag zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache insoweit verpflichtet, als diese Maßnahmen gerade durch den Mietgebrauch veranlasst seien.

Schäden am Dach der Reithalle seien jedoch nicht durch den Mietgebrauch verursacht. Auch wenn der Beklagte als vormaliger Eigentümer der Anlage den Klägern die Reithalle in dem ihm bekannten Zustand veräußert habe, so sei doch das Sachrisiko mit dem Kauf auf die Käufer übergegangen.

Die genannten Mängel seien für den Zeitraum von Januar 2009 bis zum 30.11.2011 mit insgesamt 40 % zu bewerten. Für die Bemessung der Minderung sei das Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der vertraglichen Nutzung insgesamt entscheidend. Unbeeinträchtigt nutzbar seien die Stallungen, die weiteren Gebäude und die Außenanlagen mit Ausnahme der Reitplätze gewesen. Nicht nutzbar sei der Springplatz. Der Dressurplatz sei grundsätzlich nutzbar, allerdings sei die Nutzung durch die Bodenunebenheiten beeinträchtigt.

Die Reithalle sei je nach Witterungsverhältnissen eingeschränkt nutzbar. Erschwerend ins Gewicht falle dabei, dass eine Nutzung der Reithalle gerade bei Regen erforderlich sei, die Beeinträchtigung durch Wassereintritt aber gerade aufgrund von Regen eintrete.

Die Beeinträchtigungen seien in ihrer Gesamtheit zu beurteilen.  Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Reitanlage gerade zum Zwecke des Einstellens von Pensionspferden angemietet habe. Für die Attraktivität einer Reitanlage für Kunden sei der Zustand der Anlage insgesamt maßgebend. Entscheidende Bedeutung komme regelmäßig dem Zustand der Reitbahnen, der Reithalle und gegebenenfalls dem Springplatz zu.

Auch die beste Reitanlage  sei für Reiter unattraktiv, wenn sei keine ausreichend bereitbaren Plätze und insbesondere keine gerade bei Regen funktionsfähige Reithalle biete. Darum seien die für sich betrachtet möglicherweise geringer zu bewertenden Mängel am Springplatz, der Reithalle und auch dem Dressurplatz in ihrer Gesamtheit als schwerwiegender einzustufen. Sie hätten einen ganz erheblich geringeren Nutzungswert der Reitanlage insgesamt zur Folge.

Vom 01.12.2011 an sei die Nutzung der Reithalle nur noch wegen der Wassereintritte infolge der Undichtigkeit des Dachs beeinträchtigt gewesen, während die Mängel der Bodenentwässerung beseitigt worden seien.

Eine Minderung sei nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen, da diese Ansprüche sich vielmehr allein auf Gewährleistungsrechte bezogen hätten, die gerade aus der Errichtung der Bauvorhaben oder aus diesen selbst resultierten hätten.

Entgegen der Auffassung der ersten Instanz sei die Widerklage hinsichtlich des überzahlten Mietzinses nur teilweise begründet. Die Beklagte könne sich auf die eingetretene Minderung berufen.

Dem stünden die von dem Beklagten in Kenntnis der Mängel geleisteten Zahlungen nicht entgegen. Denn er habe bei seiner per Überweisungen erfolgten Mietzinszahlungen jeweils einen ausreichend klaren und damit wirksamen Vorbehalt erklärt.

Quelle: OLG Frankfurt am Main

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