WEG-Recht: Die Interessen der WEG gehen den Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers grundsätzlich vor

Oberlandesgericht Köln, 23.10.2013, Az.: 11 U 109/13

Unter einer Wohnungseigentümergemeinschaft versteht man den Verbund alle Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, die dann entsteht, wenn mindestens zwei Eigentümer  im Wohnungsgrundbuch beim Grundbuchamt eingetragen worden sind.

Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind in dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt. Gem. § 10 Abs. 6 S. 2 und 3 WEG ist die Gemeinschaft Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft übt damit die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass grundsätzlich das Interesse der Gemeinschaft Vorrang vor den Interessen eines einzelnen Mieteigentümers hat. Dies kann dazu führen, dass ein Miteigentümer die ihm zustehenden Rechte nicht geltend machen kann, wenn die Interessen aller übrigen Wohnungseigentümern dadurch beeinträchtigt werden.

In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Köln im Rahmen der Berufung zu entscheiden, ob dem einzelnen Erwerber trotz eines durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen Vergleichs ein Zurückbehaltungsrecht zustand.

Sachverhalt: Mit der Klage verlangte die Klägerin die letzte ausstehende Kaufpreisrate aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Höhe von 20.996,48 € sowie die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 €.

Dem Kauf lag ein Bauträgervertrag vom 01.04.1998 zugrunde. Dieser sah in Ziffer 4 vor, dass die letzte Kaufpreisrate nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes fällig wird. Der Kaufgegenstand war nach dieser Vertragsklausel dann vollständig fertiggestellt, „wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen erbracht sind, also auch die Außenanlagen erstellt und einvernehmlich im Abnahmeprotokoll festgestellten Restarbeiten und Mängel erledigt sind.

Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 04.11.1999 wurden im Abnahmeprotokoll verschiedene Mängel festgehalten. In der Folgezeit weigerte sich der Beklagte den Restkaufpreis unter Geltendmachung von Mängeln am Sondereigentum zu zahlen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitete im März 2003 ein selbständiges Beweisverfahren hinsichtlich noch bestehender Mängel am Gemeinschaftseigentum ein, insbesondere derjenigen aus dem Protokoll.

Im Jahre 2008 übertrug der Beklagte sein Wohnungseigentum an seine Ehefrau, die am 13.01.2009 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde.

Am 31.01.2011 schlossen die Klägerin und die  Wohnungseigentümergemeinschaft eine umfassende Vereinbarung über alle das Gemeinschaftseigentum betreffende Mängel. Neben konkreten Mängelbeseitigungsarbeiten, die mittleiweile abgeschlossen waren, wurde für die sonstigen Mängel ein finanzieller Ausgleich verabredet.

Gegen das stattgebende Urteil des Landgerichts wandte sich der Beklagte mit der Berufung und verfolgte weiter seinen Klageabweisungsantrag.

Oberlandesgericht Köln: Das OLG Köln folgte der Ansiicht der Kläger ebenfalls und urteilte, dass die erste Instanz der Klage zu Recht stattgegeben habe.

Die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede scheitere nach Ansicht des OLG Köln daran daran, dass die geltend gemachte Restvergütungsforderung gemäß Ziffer 4 des Kaufvertrages erst mit der Beseitigung der in den Abnahmeprotokollen festgehaltenen Mängel am Gemeinschaftseigentum im Zuge der Vereinbarung vom 31.01.2011 fällig geworden sei, so dass die Verjährungsfrist im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Das Landgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagte seine Zurückbehaltungsrechte gegenüber der Klägerin dadurch verloren habe, dass diese sich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft am 31.01.2011 umfassend geeinigt habe.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums  gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, womit der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen werde. Das gelte auch in Bezug auf einen – wie hier – ausgeschiedenen Wohnungseigentumserwerber.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft handele verfahrensrechtlich in gesetzlicher Prozessstandschaft, soweit ihr die Befugnis zustehe, Rechte der Wohnungseigentümer durchzusetzen. Dementsprechend sei der einzelne Wohnungseigentümer an einen von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen, aber auch außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden.

Der Erwerber sei allerdings nicht daran gehindert, dem Veräußerer noch während der von ihm geführten Verhandlungen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Rückabwicklung gerichtete Rechte geltend zu machen und eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiere. Darum gehe es hier jedoch nicht.

Der Kläger habe zu keiner Zeit auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichtete Rechte geltend gemacht, sondert habe sich darauf berufen, dass die Klägerin die von ihr geschuldete Leistung noch nicht vollständig und mangelfrei erbracht habe.

Ein Zurückbehaltungsrecht sei ihm durch die Vereinbarung vom 31.01.2011 indes abgeschnitten, da die Erfüllung des Anspruches auch durch einen Vergleich der Wohnungseigentümergemeinschaft bewirkt werden könne, mit dem die Mängelansprüche abgegolten seien. Das habe zur Folge, dass die Leistung nunmehr als mangelfrei erbracht gelte.

Quelle: Oberlandesgericht Köln

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