Wohnraummiete: Fristlose Kündigung bei verdreckter und vermüllter Wohnung durch depressiven Mieter

Landgericht Berlin, 19.01.2018, Az.: 66 S 230/17

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß Absatz 2 des § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach 543 Abs.2 Nr.2 BGB kann der Vermieter also auch kündigen, wenn Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind, ist nach Schwere und Häufigkeit der Vertragsverletzung zu beurteilen. Ein Indiz kann hierbei sein, wie sich der Vermieter in vergleichbaren Situationen früher verhalten hat. Bei der Auslegung dieses Rechtsbegriffes ist zu berücksichtigen, dass eine „schuldhaft nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung Grund bereits für eine ordentliche Kündigung nach § 573 ist. Dies zeigt, dass die hier gemeinte Pflichtverletzung besonders schwer sein muss.

Der vertragswidrige Gebrauch muss trotz einer hierauf bezogenen Abmahnung durch den Mieter fortgesetzt worden sein. Die Kündigung ist auch gegenüber einem schuldlos handelnden Mieter möglich. Hierbei ist jedoch eine Abwägung der beiderseitigen, grundrechtlich geschützten Interessen geboten.

Das Landgericht Berlin musste in dem nachstehenden Fall beurteilen, ob die außerordentliche Kündigung wegen Vermüllung und der Verunreinigung der Wohnung gegen einen episodenhaft depressiven Mieter zulässig war und dieser zuvor ausreichend abgemahnt wurde. Dabei geht es im Ergebnis davon aus, dass eine solche Verschmutzung zur Kündigung berechtige und bestätigt die Feststellungen des Amtsgerichts. Es führt dabei aus, dass gem. § 286 Abs. 1 ZPO nach freier Überzeugung zu entscheiden sei, ob das Gericht eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Dabei seien Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und die gesetzlichen Beweisregeln zu beachten. Der Richter habe die im Verlauf des Rechtsstreits gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Insbesondere bei der Feststellung ob dem Mieter die Abmahnungen der Vermieterin zugegangen sei, dürfe der Richter sich durch eine glaubhafte Zeugenaussage leiten lassen, auch wenn die Zeugin sich nicht mehr an den genauen Tag der Zustellung erinnere. Könne sie glaubhaft darlegen, wie die Umstände einer solchen Zustellung gewesen seien genüge dies zur Überzeugungsbildung.

Sachverhalt: Das Amtsgericht Tempelhof hatte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verurteilt. Dabei hatte das Amtsgericht festgestellt, dass eine fristlose Kündigung der Klägerin vom 23. Januar 2017 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet habe. Die Kündigung sei formal ordnungsgemäß, nämlich gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgt und ausreichend im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB begründet. Grund für die Kündigung sei gewesen, dass  der Beklagte die Wohnung ind großem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt habe. Gegen dieses Urteil wendete sich der Kläger mit seiner Berufung.

Landgericht Berlin: Durch Beschluss teilte das Landgericht Berlin mit, dass beabsichtigt sei, die Berufung durch einstimmigen Beschluss mangels Erfolgsaussichten gemäß § 522 Abs.2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Zwar sei die Berufung statthaft, die erforderliche Mindestbeschwer gemäß § 511 Abs. 2 ZPO erreicht und die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO gewahrt, jedoch habe die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg

Der Kündigung fehle es nicht an einer hinreichend substantiierten Darlegung der Kündigungsgründe. Die Klägerin habe den Zustand der Mietsache umfassend und detailreich geschildert. Das Maß und die Art der Verunreinigung seien ausreichend dargelegt.

Die Kammer geht wie das Amtsgericht davon aus, es liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vor. Die Wohnung sei durch Vernachlässigung der dem Beklagten obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Der Beklagte habe den Zustand, welcher auf den eingereichten Fotos deutlich erkennbar war, nicht hinreichend bestritten. Etwaige Versuche, wie dass der Schmutz durch Betreten des Bades mit Straßenschuhen verursacht wurde, seien unglaubwürdig.

Der Beklagte habe die ihm obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt habe. Dies stelle eine Gefährdung der Mietsache dar, welche dann vorliege, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist.

Die Vertragsverletzung sei von derart hohem Gewicht, dass die Kündigung gerechtfertigt sei.

Der Zustand der Wohnung sei nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdet. Man sähe in dem Zustand nicht mehr nur Unordnung oder Reinigungsbedürftigkeit, sondern einen Angriff auf die Substanz der Mietsache.

Insbesondere seien trotz nunmehr vorgenommener Reinigung Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar.

Ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts sei gewesen, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bildeten und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Es erscheint für die Kammer naheliegend, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben.

Der Beklagte habe diesen Zustand auch schuldhaft herbeigeführt. Daran ändere auch eine nachgewiesene depressive Störung nichts.  Diese trete episodenhaft auf. Der Beklagte sei in der Lage in „normalen“ Phasen selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für „Messies“ aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. In diesen Phasen sei es ihm daher auch möglich gewesen seine  Wohnung zu putzen und aufzuräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können.

Es wiege besonders schwer, dass der Beklagte auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung deutlich vor Augen geführt wurde.

Zudem ging der Kündigung eine weitere Abmahnung vom   29. Juli 2016 im Sinne des § 543 Abs.3 Satz 1 BGB voraus.

Das Amtsgericht sei richtigerweise davon ausgegangen, dass die Abmahnung dem Beklagten auch zugegangen sei. Dazu sei eine Zeugin vernommen worden. Diese Feststellungen habe die Kammer nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

Es sei zu prüfen, ob die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, ob sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt gelassen habe und ob eine sachgemäße Beweisbewertung stattgefunden habe. Solche Verstöße seien nicht ersichtlich.

Auch wenn die Zeugin bekundet habe an den konkreten Tag und die Umstände der Zustellung keine Erinnerung mehr zu haben, konnte sie dennoch konkret Bezug auf den von ihr selbst angefertigten Zustellungsnachweis vom 1. August 2016 nehmen. Sie habe erklärt wie und wann die Ausfüllung dieses Zustellungsnachweises erfolgt sei.

Das Amtsgericht durfte aus der Schilderung der Abläufe, der Eintragung auf dem hiesigen Zustellungsnachweis und der Angabe der Zeugin, dass sie Schreiben nicht in beschädigte oder nicht mit einem Namen des Mieters versehene Briefkästen einwerfe, auf eine Zustellung im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO schließen.

Denn nach § 286 Abs. 1 ZPO sei nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob das Gericht eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Dabei seien Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und die gesetzlichen Beweisregeln zu beachten. Der Richter habe die im Verlauf des Rechtsstreits gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Es genügt die persönliche Gewissheit des Richters, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. Die objektive Wahrheit ist dabei anzustreben, darf aber nicht alleiniger Maßstab sein.

Die Berufungsbegründung vermöge die richterliche Überzeugung nicht zu erschüttern. Die fehlende Erfolgsaussicht sei offensichtlich, es seien insbesondere keine neuen Aspekte in der Berufung zu berücksichtigen. Es fehle an streitigen Rechtsfragen oder einer grundsätzlichen Bedeutung.  Auch weitere Berufungsgründe seien nicht ersichtlich. Eine mündliche Verhandlung sei nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Das Berufungsgericht führte weiter aus, dass es beabsichtige, dem Beklagten aufgrund seiner Erkrankung und der langen Dauer des Mietverhältnisses eine etwa viermonatige Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Das Interesse der Klägerin an der baldigen Rückerlangung der Wohnung sei  wegen der vorgenommenen Grundreinigung der Küche und des Bads durch den Beklagten nicht mehr vorrangig.

Dem Beklagten wurde Gelegenheit zur Stellungnahme und Rücknahme der Berufung eingeräumt.

Quelle: Landgericht Berlin

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