Mietrecht: Urteil zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung in Folge von Modernisierungen

Landgericht Bonn, Urteil vom 27.05.2021, Az.: 6 S 154/20

Sachverhalt

Vermieter kündigt Modernisierungsarbeiten an

In dem hier entschiedenen Rechtstreit wollte der Vermieter Modernisierungsarbeiten an der von dem Mieter bewohnten Wohnung vorgenommen. Der Kläger erhielt ein Schreiben, das die Ankündigung der Baumaßnahmen enthielt. Die Modernisierungsarbeiten umfassten wärmegedämmte Kunststofffenster in den Treppenhäusern und Wohnungen, eine Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung sowie eine DIN-gerechte Briefkastenanlage.

Nach der Modernisierung gibt es eine Mieterhöhung

Als die Modernisierungsmaßnahmen vorbei waren, erhielt der Kläger ein Schreiben, das eine zukünftige Mieterhöhung ankündigte. Die angekündigte Mieterhöhung belief sich auf eine Erhöhung von einem Drittel der bisherigen Grundmiete. Als Begründung für diese Erhöhung wurden die Modernisierungsarbeiten angegeben. In dem Schreiben war zudem eine Darlegung der angefallenen Kosten für die Modernisierungsarbeiten und eine Erläuterung zur Instandhaltung sowie die Berechnung der zukünftigen Energieeinsparungen durch die getätigten Arbeiten enthalten. Zudem war ein Angebot einer Firma für die Fassadeninstandhaltung des Mietobjekts beigefügt.

Mieter reicht Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Mieterhöhung ein

Daraufhin erhoben die Kläger Feststellungsklage beim Amtsgerichts Bonn eingreicht, dass die Mieterhöhung unwirksam sei. Der beklagte Vermieter wiederum erhob Zahlungsklage.

Nach Ansicht der Kläger sei das Mieterhöhungsschreiben formal unwirksam da es  ungenaue Angaben innerhalb der Kostendarstellung der Position der Wärmedämmung enthalte. Unter dieser Position wären genauere Angaben wie Aufbau des Gerüst, Abtragung des alten Putzes etc. erforderlich gewesen. Zudem stünden den Klägern ein Anspruch auf Aushändigung der Originalrechnungen zu.

Amtsgericht gibt Mieter Recht, Vermieter legt Berufung ein

Das Amtsgericht Bonn hat der Klage stattgeben und den Zahlungsantrag des Vermieters abgewiesen. Gegen das Urteil reichte der Vermieter dann Berufung ein. Der Vermieter legt gegen das Urteil Berufung ein.

Urteil des Landgerichts Bonn

Das Landgericht Bonn urteilte nun, dass die Berufung des Beklagten zulässig und begründet sei.

Nach der Ansicht des Landgerichts Bonn könne der Kläger nicht die Feststellung verlangen, dass der Beklagten keinen Anspruch auf die Zahlung der Mieterhöhung habe. Die streitgegenständliche Mieterhöhung sei vorliegend formell und materiell wirksam. Das Amtsgericht läge falsch mit der Ansicht, dass die Klage begründet sei, weil die Aufschlüsselung der Arbeiten nach Gewerken fehle.

LG Bonn sieht die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung als erfüllt an

Der Vermieter habe dem Mieter gegenüber die Pflicht, in der Erhöhungserklärung der Miete nur darzustellen, wie die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, verbessern und zu nachhaltigen Einsparungen hinsichtlich des Verbrauches von Energie und Wassers führen können. Aufgrund der schnellen Wirksamkeit einer Mieterhöhung sollen durch die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindert werden, dass eine Überprüfung dieser Mieterhöhung, auch durch sachkundige Gutachter, möglich ist. Somit seien an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es sei ausreichend, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen könne. Vor allem bei Baumaßnahmen sei es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführten Maßnahmen hinreichend genau beschreiben würde, so dass der Mieter die Erforderlichkeit für das Mietobjekt erkennen kann.

Beschreibung des Maßnahmen zur Erinsparung von Heizenergie

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergebe sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen müsse, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirke.

Das Ankündigungsschreiben der Baumaßnahmen in diesem Fall enthalte genaue Auflistungen der Arbeiten, um den Mieter zu veranschaulichen, welche nachträglichen energietechnischen Einsparungen die Maßnahmen mit sich bringen würden. Mithin sei diese Auflistung für den Mieter, nach Ansicht des Gerichts, ausreichend. Die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsgrundes im Rahmen der Plausibilitätspüfung des Mieters sei ohne Belang. Zudem müsse auch in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Dies sei vorliegend auch durch das Schreiben erfolgt.

Darlegungs- und Beweislast für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens liegt beim Vermieter

In der materiellen Begründetheit trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen für eine Mieterhöhung. Demnach sei es besonders wichtig nachzuweisen, dass es sich um Modernisierungs- und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt, wie auch im vorliegenden Fall. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs würden Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung nicht nur in der Fallgestaltung gebieten, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden seien, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang Instandhaltungskosten erspare. Dieser Darlegungspflicht sei der Beklagte nachgekommen und der Kläger habe vor Gericht keine materielle Einwendungen eingebracht.

Soweit sich die Kläger sich auf einen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalrechnungen berufen können stünde dies jedoch nicht dem Mieterhöhungsanspruch des Vermieters (Beklagten) entgegen.

Im Ergebnis habe der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung gegen den Mieter.

Über die entscheidende Frage, ob für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungserhöhung eine Unterteilung der Baumaßnahme in einzelne sog. „Gewerke“ nötig sei, wurde eine Revision zugelassen, denn bis heute liege zu diesem Thema keine höchstrichterliche Entscheidung vor.

Quelle: Landgericht Bonn

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221- 80187670 an oder schicken Sie uns gerne eine E-Mail an info@mth-patner.de

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment