Oberlandesgericht Köln, 23.10.2013, Az.: 11 U 109/13
Unter einer Wohnungseigentümergemeinschaft versteht man den Verbund alle Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, die dann entsteht, wenn mindestens zwei Eigentümer im Wohnungsgrundbuch beim Grundbuchamt eingetragen worden sind.
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind in dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt. Gem. § 10 Abs. 6 S. 2 und 3 WEG ist die Gemeinschaft Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft übt damit die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass grundsätzlich das Interesse der Gemeinschaft Vorrang vor den Interessen eines einzelnen Mieteigentümers hat. Dies kann dazu führen, dass ein Miteigentümer die ihm zustehenden Rechte nicht geltend machen kann, wenn die Interessen aller übrigen Wohnungseigentümern dadurch beeinträchtigt werden.
In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Köln im Rahmen der Berufung zu entscheiden, ob dem einzelnen Erwerber trotz eines durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen Vergleichs ein Zurückbehaltungsrecht zustand.
Sachverhalt und Klagegegenstand
Die Klägerin verlangte die Zahlung der letzten ausstehenden Kaufpreisrate in Höhe von 20.996,48 € sowie die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 €. Dieser Anspruch resultierte aus einem Bauträgervertrag vom 01.04.1998 über den Erwerb einer Eigentumswohnung. Gemäß dem Vertrag war die letzte Kaufpreisrate erst nach vollständiger Fertigstellung der Wohnung fällig, was unter anderem die Beseitigung aller im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel einschloss.
Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 04.11.1999 wurden verschiedene Mängel dokumentiert, woraufhin sich der Beklagte weigerte, die letzte Kaufpreisrate zu zahlen. Er berief sich auf Mängel sowohl am Gemeinschafts- als auch am Sondereigentum. Im Jahr 2003 leitete die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beweisverfahren ein, um die bestehenden Mängel zu klären.
Übertragung des Wohnungseigentums und Vereinbarung
Im Jahr 2008 übertrug der Beklagte sein Wohnungseigentum an seine Ehefrau, die 2009 im Grundbuch eingetragen wurde. Am 31.01.2011 einigte sich die Klägerin mit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen Vergleich. Diese Vereinbarung betraf alle Mängel am Gemeinschaftseigentum und sah neben konkreten Mängelbeseitigungsarbeiten einen finanziellen Ausgleich für verbleibende Mängel vor.
Der Beklagte widersetzte sich dem Urteil der ersten Instanz und beantragte weiterhin die Abweisung der Klage. Er argumentierte, dass die Verjährungsfrist abgelaufen sei und ihm Zurückbehaltungsrechte aufgrund der bestehenden Mängel zustünden.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln wies die Berufung des Beklagten zurück und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Das OLG entschied, dass die Restkaufpreisforderung gemäß dem Bauträgervertrag erst durch die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel im Zuge der Vereinbarung von 2011 fällig geworden sei. Daher sei die Verjährungsfrist zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen.
Weiterhin stellte das OLG klar, dass der Beklagte seine Zurückbehaltungsrechte durch die umfassende Einigung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Klägerin verloren habe. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Rechte der Eigentümer vertreten und habe hier in gesetzlicher Prozessstandschaft gehandelt.
Bedeutung der gesetzlichen Prozessstandschaft
Das OLG erläuterte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt sei, im Namen aller Eigentümer Rechtsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen. Einzelne Eigentümer, selbst ausgeschiedene wie der Beklagte, seien an solche Vereinbarungen gebunden. Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten bestehe somit nicht mehr, da die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Vergleich vom 31.01.2011 die Mängelansprüche abschließend geregelt habe. Entsprechend sei die Kaufpreisforderung der Klägerin nunmehr berechtigt.
Quelle: Oberlandesgericht Köln
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