Ausländerrecht: Führt der Erwerb einer Immobilie in Deutschland zum Erhalt eines Aufenthaltsrechts?

Für Ausländer besteht in Portugal die Möglichkeit, durch den Erwerb einer Immobilie eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis, ein „Golden Visa“ für Portugal und den Schengenraum zu erhalten. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie mindestens einen Wert von 500.000€ hat und der Käufer Eigentümer des investierten Geldes sein muss, es kann nicht etwa ein Darlehen zu diesem Zweck aufgenommen werden. Das „Golden Visa“ berechtigt neben dem Aufenthalt auch dazu, nach 6 Jahren die portugiesische Staatsbürgerschaft zu beantragen und es bestehen Möglichkeiten zum Familiennachzug.

Jetzt soll das Programm jedoch nicht fortgeführt werden. Vielmehr soll die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis durch Investitionen in Zukunft an Faktoren wie die Schaffung von Arbeitsplätzen oder die wissenschaftliche oder kulturelle Relevanz der Investition geknüpft sein. Der Erwerb von Grundbesitz soll nicht mehr ausreichen.

Daher stellt sich die Frage, wie die Rechtslage diesbezüglich in Deutschland ist. Besteht für Ausländer aus Nicht-EU-Ländern, die dauerhaft in Deutschland leben möchten, die Möglichkeit, durch den Erwerb von Immobilien eine Aufenthaltserlaubnis erwerben?

1. Dürfen Ausländer in Deutschland Immobilieneigentum erwerben?

Dazu ist zunächst einmal die Frage zu beantworten, ob Ausländer generell überhaupt Immobilien in Deutschland erwerben können. Dies ist eindeutig der Fall. Ja, ein Immobilienkauf ist durch Ausländer in Deutschland ohne Einschränkungen möglich. Insofern ist es auch irrelevant, ob es sich bei der Person um eine ausländische natürliche Person oder um eine ausländische juristische Person (ein Unternehmen) handelt.

2. Können Ausländer wegen des Immobilienerwerbs eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Auch dies ist grundsätzlich zu bejahen. Vermögenden Ausländern wird in Deutschland die Möglichkeit eröffnet, auf Grundlage des § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG eine befristete Aufenthaltserlaubnis zu erwerben. Dazu müssen zunächst die allgemeinen Voraussetzungen zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis nach § 5 AufenthG vorliegen. Zudem muss der Antragstellende einen Grund für seinen Aufenthalt in Deutschland darlegen, der nicht abwegig oder missbräuchlich sein darf. Wichtig ist dabei, dass § 7 AufenthG keine Auffangnorm für andere Aufenthaltsgründe darstellt.

3. Welche Voraussetzungen müssen für den Erhalt der Aufenthaltserlaubnis wegen Immobilienbesitzes erfüllt sein?

Die nach § 5 Abs.1 Nr.1 AufenthG erforderliche Sicherung des Lebensunterhalts muss in den Fällen des § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG dadurch nachgewiesen werden, dass der Antragstellende von seinem eigenen Vermögen leben kann. Dies kann neben den Nachweisen des Vermögens auch durch ein sogenanntes Sperrkonto nachgewiesen werden. Eine Erlaubnis der Erwerbstätigkeit umfasst diese Aufenthaltserlaubnis nicht.

Ursprünglich war für § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG erforderlich, dass der Antragstellende von den Zinseinnahmen aus dem eigenen Vermögen leben konnte. In einem Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 18.07.2018 (1 K 1083/17) wurde jedoch der Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Grundbesitz – trotz nicht ausreichenden Bankvermögens – ermöglicht.

Die Antragstellende in diesem Fall war Eigentümerin eines Grundstücks in Deutschland, das für einen monatlichen Pachtzins von 3.500€ verpachtet war. Dieser sollte den Lebensunterhalt der Antragstellenden sichern. Das Begehren, von den Erträgen des Grundbesitzes zu leben und diesen vor Ort zu verwalten, wurde durch das Gericht als ausreichenden Grund zum Aufenthalt iSd Norm angesehen. Zudem führte das Gericht aus, Pachteinnahmen aus Grundbesitz stellen ein ebenso sicheres Einkommen zur Sicherung des Lebensunterhalts dar, wie Zinseinnahmen aus Bankvermögen. Auch bei etwaiger Kündigung durch den Mieter seien ausreichende Verwertungsmöglichkeiten des Grundbesitzes gegeben.

Grundbesitz allein, ohne sich daraus ergebende Einnahmen, ermöglicht in Deutschland jedoch nicht die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG. Das zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 12.05.2021 (M 25 K 19.2489). Die Klägerin verfügte über eine in Miteigentum mit ihrem Ehemann stehende Wohnung in Deutschland, sowie Bankguthaben in Höhe von 80.000€. Sie beantragte eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG mit der Argumentation, durch die mietfreie Wohnmöglichkeit in ihrer Eigentumswohnung und das Bankvermögen sei ihr Lebensunterhalt für die – zunächst – beantragte Aufenthaltsdauer von einem Jahr gedeckt. Das Gericht wies die Klage ab und argumentierte, das Eigentum an einer Wohnung an sich stelle keinen Grund zum Aufenthalt in Deutschland im Sinne der Norm dar. Zudem sei Grundgedanke der Erteilung der Aufenthaltserlaubnis für vermögende Ausländer, dass diese von den Erträgen ihres Vermögens leben könnten. Im vorliegenden Fall würde die Klägerin ihr Vermögen in Gestalt des Bankguthabens jedoch nach und nach aufbrauchen.

4. Fazit

Die dargestellten Fälle machen deutlich, dass in Deutschland kein verlässlicher Weg mit eindeutigen Kriterien zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf von Immobilien besteht, wie er in anderen Staaten etwa durch die „Golden Visa“ ermöglicht wird. Zwar besteht die Möglichkeit, über § 7 Abs.1 Satz 3 AufenthG eine Aufenthaltserlaubnis aufgrund des eigenen Vermögens, das auch in Grundbesitz bestehen kann, zu erlangen. Dies jedoch nur dann, wenn der Grundbesitz ein regelmäßiges Einkommen generiert, das den Lebensunterhalt deckt. Es findet zudem stets eine Abwägung der Behörde bzw. des Gerichts zwischen den privaten und öffentlichen Interessen statt, in die alle Umstände des Einzelfalls einfließen.

Quelle:

1. VG München, Urteil vom 12.05.2021, Az.: M 25 K 19.2489
2. VG Freiburg, Urteil vom 18.07.2018, Az.: 1 K 1083/17
3. Dienelt in Bergmann/Dienelt, Ausländerrecht 14.Auflage 2022, § 7 AufenthG
4. https://imigrante.sef.pt/en/solicitar/residir/art90-a/ Stand: 07.04.23