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Oberlandesgericht Düsseldorf, 21.11.2013, Az.: 10 U 49/13
Gem. § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr in nicht-schriftlicher Form geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Vorschrift soll damit den späteren Erwerber schützen, da ihm im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten.
Hinsichtlich Wohnraumverhältnissen kommt dieser Vorschrift nur eine relativ geringe Bedeutung zu, weil befristete Mietverträge bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind. Eine größere Bedeutung hat § 550 BGB allerdings bei der Geschäftsraum- und Grundstücksmiete, auf die diese über die Verweisung des § 578 BGB anwendbar ist.
Besonders relevant ist § 550 BGB bei der Frage der Kündigung eines solchen Mietverhältnisses. Befristete Verträge können nur fristlos gekündigt werden. Der Verstoß gegen die Schriftform führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich gekündigt werden kann.
In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung u. a. darüber zu entscheiden, ob die Schriftform bei einem Gewerbemietvertrag gewahrt worden war.
Hintergrund des Rechtsstreits
Die Parteien stritten über den Beendigungszeitpunkt eines befristeten Mietvertrages für ein Gewerbeobjekt. Die Klägerin, Mieterin des Objekts, widersprach einer Kündigung der Beklagten und übte ihr vertraglich vereinbartes Optionsrecht aus. Dies führte zu der Frage, ob das Mietverhältnis fortbesteht und wann es frühestens endet. Das Landgericht hatte bereits zugunsten der Klägerin entschieden, woraufhin die Beklagte Berufung einlegte.
Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht gab der Klage der Klägerin statt und entschied, dass der Mietvertrag frühestens am 12.05.2016 enden könne. Die Beklagte hatte den Vertrag zum 12.05.2013 gekündigt, doch durch die Ausübung des Optionsrechts am 21.05.2012 wurde das Mietverhältnis bis 2016 verlängert. Das Landgericht stellte fest, dass der Mietvertrag ordnungsgemäß abgeschlossen wurde und keine formellen Mängel aufwies, sodass eine ordentliche Kündigung durch die Beklagte unzulässig war.
Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf
Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Es stellte fest, dass der Mietvertrag durch das Kündigungsschreiben der Beklagten vom 16.05.2012 nicht beendet wurde. Vielmehr wurde das Mietverhältnis durch die fristgerechte Ausübung des Optionsrechts der Klägerin verlängert. Das Gericht hob hervor, dass der Mietvertrag den Anforderungen der Schriftform gemäß § 550 BGB entsprach, wodurch eine ordentliche Kündigung aufgrund eines vermeintlichen Formmangels ausgeschlossen war.
Begründung und rechtliche Würdigung
Das Gericht führte aus, dass § 550 BGB in erster Linie dem Schutz eines Immobilienerwerbers dient, der sich über den Inhalt und die Dauer eines Mietverhältnisses informieren können soll. Außerdem hat die Regelung eine Klarstellungs- und Beweisfunktion, die sicherstellt, dass langfristige Absprachen schriftlich festgehalten werden. Im konkreten Fall war der Mietvertrag formwirksam, auch wenn die Unterschrift des Vermieters nur durch eine Person ohne Vertreterzusatz geleistet wurde. Da aber aus dem Vertrag und den äußeren Umständen klar hervorging, dass die handelnde Person den Vermieter vertrat, war ein zusätzlicher Vertretungshinweis bei der Unterschrift nicht erforderlich.
Entscheidend war, dass der Vertrag ausreichend bestimmt war und alle wesentlichen Absprachen schriftlich festgehalten wurden. Die Tatsache, dass der Vertrag im Namen einer Gemeinschaft von Vermietern geschlossen wurde, stellte keine formalen Probleme dar, da die Vertretung aus der Vertragsurkunde eindeutig hervorging.
Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf
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