Sachverhalt des Falls
Im vorliegenden Fall stritt die Klägerin, eine Mieterin, mit der Vermieterin über den Bodenbelag der Terrasse einer gemieteten 1,5-Zimmer-Wohnung. Die Vermieterin hatte den ursprünglichen Fliesenboden der Terrasse, welche etwa ein Drittel der Gesamtfläche der Wohnung ausmachte, durch einen Bankiraiboden (Holzboden) ersetzt. Die Mieterin war mit diesem Austausch nicht einverstanden und forderte die Wiederherstellung des ursprünglichen Fliesenbodens. Nachdem die Vermieterin dem Ansinnen der Mieterin nicht nachkam, erhob die Mieterin Klage. Nach der ersten Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln musste das Landgericht Berlin den Fall entscheiden.
Entscheidung des Landgerichts Berlin
Das Landgericht Berlin entschied zugunsten der Klägerin und bestätigte, dass sie nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Fliesenbodens habe. Das Gericht stellte fest, dass der Austausch des Fliesenbodens durch die Vermieterin eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache darstellt. Dabei spielte es keine Rolle, ob der neue Bankiraiboden eine Wertsteigerung für die Wohnung bedeutet habe. Entscheidend war, dass der ursprüngliche Zustand, wie im Mietvertrag vereinbart, nicht mehr gegeben war.
Anspruch auf Mängelbeseitigung und Unverjährbarkeit
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) stellte das Landgericht fest, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung Teil des Anspruchs auf Erhaltung der Mietsache ist und während der gesamten Mietzeit unverjährbar bleibt. Dies begründete das Gericht damit, dass die Verpflichtung des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine dauerhafte Verpflichtung sei, die sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft. Somit konnte sich die Vermieterin nicht erfolgreich auf eine Verjährung berufen.
Erhaltungspflicht des Vermieters
Das Gericht verwies darauf, dass der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern darf, jedoch die Pflicht hat, den ursprünglichen Zustand der Mietsache nach Möglichkeit zu erhalten oder nach Beseitigung von Mängeln wiederherzustellen. Dies gilt insbesondere, wenn die Veränderungen einen wesentlichen Bestandteil der Mietsache betreffen, wie es im vorliegenden Fall der Bodenbelag der Terrasse war.
Bedeutung der Terrasse für die Mietsache
Die Terrasse, die etwa ein Drittel der Gesamtfläche der Wohnung ausmachte, spielte nach Auffassung des Gerichts eine entscheidende Rolle für den Charakter der Mietsache. Der ursprüngliche Fliesenboden trug wesentlich zur Beschaffenheit der Terrasse bei und war ein prägender Teil der Mietsache. Daher war der Anspruch der Mieterin auf Wiederherstellung des Fliesenbodens gerechtfertigt.
