Gewerbemietrecht: Die Schriftform ist für die Verlängerung eines Gewerbemietvertrages notwendig.

Oberlandesgericht München, 07.04.2016, Az.: 23 U 3162/15

Eine wichtige und immer wieder relevante Norm im Gewerbemietrecht ist § 550 BGB, welcher die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages beinhaltet. § 550 BGB lautet:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Ist die Schriftform nicht eingehalten, führt dies zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Vertrages. Zwar ist die Folge der nicht eingehaltenen Schriftform zunächst, dass der Mietvertrag unbefristet wirksam ist, gleichzeitig ist dieser aber von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen von fast 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich kündbar.

Dies kann für den Mieter, welcher sich durch seine Investitionen auf langfristiges Verbleiben in den Mieträumen eingestellt hat, unangenehme Folgen bis hin zur Existenzgefährdung haben.

Die Einhaltung der Schriftform muss also alle notwendigen Inhalte des Mietvertrages umfassen:

  • Parteien des Mietvertrages
  • Genaue Beschreibung des Mietobjektes
  • Höhe des Mietzinses
  • Dauer des Vertrages
  • Zweck des Mietverhältnisses

Das Schriftformerfordernis gilt auch für alle Änderungen des Vertrages, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Nach überwiegender Meinung muss die nachträgliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar des Originalmietvertrages verbunden werden oder selbst alle wesentlichen Regelungen des Mietvertrages enthalten und auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nehmen.

In dem hier besprochenen Fall hatte die Vermieterin in einem Gewerbemietverhältnis den Mietvertrag unter Berufung auf die fehlende schriftliche Vereinbarung einer Verlängerungsoption ordentlich gekündigt.

Sachverhalt: Die Klägerin in diesem Fall war Eigentümerin eines gewerblichen Objektes. In diesem Objekt hatte der Beklagte mit Mietvertrag vom 30.11.2013 eine Ladenfläche im Erdgeschoss, eine Lagerfläche im Erdgeschoss mit drei Lagerräumen und einem Lichthof, eine Freifläche im Hof und PKW-Stellplätze auf dem Hof und vor dem Gebäude angemietet. Mietbeginn war der 15.01.2014.

In § 4 des Mietvertrages waren folgende Rubriken handschriftlich angekreuzt:

„wird auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristet)“,
„Die ordentliche Kündigung ist jederzeit“ sowie „mit einer Frist von … möglich.“

Handschriftlich war zwischen „von“ und „möglich“ eingefügt: „drei Monaten von Seiten des Mieters„.

Bei Übergabe der Mietflächen am 01.02.2014 war ein Zusatzmietvertrag mit Beginn ab 01.02.2014 von beiden Parteien unterschrieben worden, der insbesondere die zulässigen Werbemittel und -flächen des Beklagten genau definierte. Da der Beklagte den Umfang der angebrachten Außenwerbung überschritten hatte, wurden er in der Folgezeit durch die Klägerin abgemahnt.

Mit Schreiben vom 10.07.2014 wurde das Mietverhältnis dann ordentlich zum 31.12.2014 gekündigt. Zugleich widersprach die Klägerin mit eingeschriebenem Brief vom 03.12.2014einer Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt hinaus.  Trotz Kündigung räumte der Beklagte die Mieträume nicht. Daraufhin reichte die Klägerin Klage ein.

Der Beklagte behauptet, er habe bei der Vertragsanbahnung deutlich gemacht, dass er den Laden nur unter der Voraussetzung anmieten werde, dass der Mietvertrag langfristig für die Dauer von mindestens 25 Jahre abgeschlossen werde. Dies sei bei einem weiteren Gespräch durch die Klägerin auch so bestätigt worden. Die Klägerin wiederum behauptet, eine Mietdauer von mindestens 25 Jahre sei von ihr nicht angeboten und auch im Mietvertrag oder in den Vorgesprächen nicht vereinbart worden.

Das erstinstanzlich angerufene Landgericht hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass für das Gericht feststünde, dass die Klägerin gegenüber dem Beklagten für einen Zeitraum von fünf Jahren einen Kündigungsverzicht hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung erklärt habe. Dieser Kündigungsverzicht sei in Gesprächen nach dem Einzug am 01.02.2014 erfolgt. Die Klägerin habe in ihrer Einvernahme ausgesagt, dass sie den Mietvertrag in der Weise ausgelegt habe, dass ein Kreuz bei der Rubrik „wird auf unbestimmte Zeit geschlossen“ eine Mietvertragsdauer von fünf Jahren mit einer Option auf weitere fünf Jahre bedeute. Die doppelte Schriftformklausel stünde dem nicht entgegen, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand halte und somit unwirksam sei.

Gegen das abweisende Urteil des Landgerichts reichte die Klägerin Berufung zum Oberlandesgericht München ein.

Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass ihr gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der mit Mietvertrag vom 30.11.2013 gemieteten Gewerberäume zustünde.

Da es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handele, habe die Klägerin diesen mit Schreiben vom 10.07.2014 wirksam kündigen können, § 542 Abs. 1 BGB. Die Kündigung der Klägerin sei damit gemäß § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2015 wirksam geworden, so dass der Beklagte seit 01.04.2015 zur Räumung verpflichtet sei.

Die Kündigung sei nicht wegen eines Kündigungsverzichtes seitens der Klägerin unwirksam, da der Beklagte nicht nachgewiesen habe, dass die Klägerin einen derartigen Verzicht erklärt habe.

Aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 30.11.2013 samt Zusatzvereinbarung vom 01.02.2014 ergebe sich kein derartiger Kündigungsverzicht, vielmehr sei in Ziff. 4 geregelt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werde und die ordentliche Kündigung für die Vermieterseite jederzeit möglich sei.

Das Recht der Klägerin zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sei zwischen den Parteien auch nicht abbedungen worden. Ein nach Abschluss des Mietvertrages und Übergabe der Mietsache am 01.02.2014 mündlich geäußerter Kündigungsverzicht sei nicht nachgewiesen worden. Da der Beklagte eine derartige Absprache entgegen dem Wortlaut des Vertrages geltend mache, sei er insofern beweispflichtig. Dieser Nachweis sei ihm nicht gelungen.

An der Feststellung des Landgerichts, dass die Klägerin bei Besuchen im Ladenlokal des Beklagten keinen Kündigungsverzicht für den Zeitraum von 25 Jahren erklärt habe, bestünde kein Zweifel.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts liege jedoch auch keine Erklärung eines Kündigungsverzichtes für fünf Jahre seitens der Klägerin vor. Derartige, von dem Landgericht unterstellte Äußerungen der Klägerin habe der Beklagte nicht vorgetragen und diese würden sich auch nicht aus den Aussagen der ergeben.

Selbst wenn man davon ausginge, dass die Klägerin einen Kündigungsverzicht für die Dauer von fünf Jahren auch tatsächlich gegenüber dem Beklagten erklärt hätte, wäre dieser Verzicht wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis gemäß §§ 550 Satz 1, 126 BGB unwirksam.

Zwar wäre die mündliche Erklärung eines Kündigungsverzichtes in diesem Fall nicht schon wegen der im Mietvertrag in § 20 Ziff. 2 geregelten doppelten Schriftformklausel unwirksam. Zutreffend habe das Landgericht ausgeführt, dass dieses konstitutive Schriftformerfordernis als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten würde und daher unwirksam sei.

Ein mündlich erklärter Kündigungsverzicht für fünf Jahre wäre jedoch im Hinblick auf §§ 550 Satz 1, 126 BGB unwirksam.  § 550 BGB sei gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 BGB analog auch auf Mietverträge über Gewerberäume anwendbar.

Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stelle einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft. Dies gelte auch für eine einseitige Kündigungsverzichtserklärung des Vermieters. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedürfe daher der Schriftform (BGH, Urteil vom 08.12.1959, Az. VIII ZR 164/58; OLG Hamburg, Urteil vom 05.10.2015, Az. 4 U 54/15, ibr-online; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009, Az. 24 U 51/09, ibr-online). Die Nichteinhaltung der Schriftform stünde auch bei dieser Fallkonstellation dem durch § 550 BGB gewährleisteten Wissensbedarf des Grundstückserwerbers entgegen.

Quelle: Oberlandesgericht München

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment