Jahrelang war die Schriftform das Damoklesschwert des Gewerbemietrechts. Ein fehlender Nachtrag, eine mündliche Nebenabrede, eine Verlängerung per Handschlag — und ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag war plötzlich jederzeit kündbar. Existenzen hingen davon ab, ob ein Stück Papier richtig unterschrieben war.
Seit dem 1. Januar 2025 ist das anders. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) hat § 550 BGB geändert und die Schriftform im Gewerbemietrecht durch die Textform ersetzt. Aber was bedeutet das konkret für Sie? Und was gilt für Verträge, die Sie vor 2025 geschlossen haben?
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Gerade bei Gewerbemietverträgen mit langen Laufzeiten und hohen wirtschaftlichen Werten sollten Formfragen immer anwaltlich geprüft werden.
Die alte Rechtslage: Warum die Schriftform so gefährlich war
Bis Ende 2024 galt für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr: Ohne Schriftform kein Bestandsschutz. § 550 BGB a.F. lautete sinngemäß: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.
Gravierend war die Konsequenz. Ein Vertrag, der eigentlich zehn Jahre fest laufen sollte, konnte von jeder Seite mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB) — wenn irgendwo ein Schriftformmangel steckte.
Und solche Mängel steckten fast überall.
Denn die Schriftform nach § 126 BGB ist streng:
- Beide Parteien müssen eigenhändig auf derselben Urkunde unterschreiben
- Alle wesentlichen Vertragsinhalte müssen in der Urkunde selbst enthalten sein — Parteien, Mietobjekt, Miethöhe, Laufzeit, Nutzungszweck
- Nachträge und Änderungen müssen ebenfalls die Schriftform wahren — entweder durch feste Verbindung mit dem Original oder durch vollständige eigenständige Urkunde mit Bezugnahme
- Mündliche Nebenabreden — selbst wenn beide Seiten sie bestätigen — wahrten die Schriftform nicht
In der Praxis führte das zu absurden Situationen. Vermieter und Mieter waren sich über eine Vertragsverlängerung oder eine Mietanpassung völlig einig — aber weil die Einigung nur per E-Mail, per Handschlag oder durch konkludentes Verhalten zustande kam, war der gesamte Vertrag plötzlich kündbar. Und nicht selten nutzte eine Seite genau diesen Formfehler gezielt aus, um sich aus einem unliebsam gewordenen Vertrag zu befreien.
Ein Fall aus der Praxis: OLG München, 07.04.2016 (23 U 3162/15)
Wie gefährlich die alte Rechtslage war, zeigt ein Fall, den das Oberlandesgericht München im Jahr 2016 entschieden hat.
Der Sachverhalt
Ein Gewerbemieter hatte im November 2013 ein Ladenlokal mit Lager und Stellplätzen angemietet. Der schriftliche Mietvertrag war unbefristet mit einer kurzen Kündigungsfrist von drei Monaten. Im Februar 2014 kam eine Zusatzvereinbarung über Werbeflächen hinzu.
Der Mieter behauptete, die Vermieterin habe ihm mündlich einen Kündigungsverzicht für 25 Jahre — mindestens aber für fünf Jahre — zugesagt. Ohne diese Zusage hätte er die erheblichen Investitionen in den Standort nicht getätigt. Die Vermieterin bestritt das. Im Juli 2014 kündigte sie den Vertrag ordentlich.
Die Entscheidung
Das OLG München gab der Vermieterin Recht. Der Mieter konnte den behaupteten Kündigungsverzicht nicht nachweisen. Aber selbst wenn er es gekonnt hätte, so das Gericht, wäre der mündliche Verzicht nach §§ 550, 126 BGB unwirksam gewesen — denn ein mehrjähriger Kündigungsausschluss ist ein wesentlicher Vertragsinhalt, der der Schriftform bedurft hätte.
Auch eine sogenannte doppelte Schriftformklausel im Vertrag — also eine Klausel, die bestimmt, dass Änderungen nur schriftlich gelten — half dem Mieter nicht. Das Gericht stellte klar: Die gesetzliche Schriftformpflicht lässt sich durch vertragliche Klauseln nicht umgehen. Die Kündigung war wirksam zum 31. März 2015 (§ 580a Abs. 2 BGB).
Die Lehre aus diesem Fall
Was zeigt dieser Fall? Unter der alten Rechtslage verlor ein Gewerbemieter, der sich auf mündliche Zusagen verließ und investierte, alles — weil die Zusage nicht schriftlich festgehalten wurde. Der Vermieter konnte den Vertrag jederzeit kündigen, und der Mieter stand ohne Rechtsschutz da.
Die neue Rechtslage seit 2025: Textform statt Schriftform
Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) hat zum 1. Januar 2025 den § 550 BGB geändert. Für Gewerbemietverträge genügt seitdem die Textform nach § 126b BGB.
Was ist Textform?
Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben. Konkret kann das sein:
- Eine E-Mail
- Ein PDF-Dokument
- Ein Fax
- Eine Messenger-Nachricht (theoretisch — praktisch nicht empfehlenswert)
- Selbstverständlich auch ein unterschriebenes Papierdokument
Was nicht genügt: eine rein mündliche Vereinbarung, ein Telefonat oder ein Handschlag. Auch unter der neuen Rechtslage muss etwas Schriftliches (oder elektronisch Lesbares) vorliegen.
Übergangsfristen: Was gilt für Altverträge?
| Zeitraum | Was gilt |
| Neue Verträge ab 01.01.2025 | Textform genügt — Vertrag per E-Mail wirksam befristbar |
| Nachträge zu Altverträgen ab 01.01.2025 | Textform genügt für den Nachtrag |
| Altverträge (vor 2025 geschlossen) bis 31.12.2025 | Alte Schriftform gilt weiterhin — Kündigung wegen Formmangel noch möglich |
| Altverträge ab 01.01.2026 | Textform genügt auch für Altverträge — Kündigung wegen Schriftformmangel entfällt, sofern Textform gewahrt |
Das ist der entscheidende Punkt. Seit dem 1. Januar 2026 können Vermieter und Mieter einen Gewerbemietvertrag nicht mehr mit der Begründung kündigen, ein alter Nachtrag sei nicht handschriftlich unterschrieben worden — solange der Nachtrag zumindest in Textform vorliegt.
Was bedeutet das für den OLG-München-Fall?
Unter der neuen Rechtslage hätte der Fall anders ausgehen können. Hätte der Mieter den mündlichen Kündigungsverzicht per E-Mail bestätigt oder auch nur in einer schriftlichen Zusammenfassung des Gesprächs festgehalten — wäre die Textform gewahrt gewesen. Der Verzicht wäre wirksam, und die Vermieterin hätte nicht kündigen können.
Aber: Auch unter der neuen Rechtslage hätte ein rein mündlicher Verzicht nicht genügt. Textform ist nicht gleich Formfreiheit. Wer sich absichern will, muss schreiben — ob auf Papier oder per E-Mail.
Praktische Konsequenzen für Gewerbemieter und Vermieter
Für Mieter
Für Sie als Gewerbemieter ist die Erleichterung durch die Textform real — aber kein Freifahrtschein für Nachlässigkeit. Drei Dinge sollten Sie beachten:
- Jede Vereinbarung schriftlich bestätigen — auch per E-Mail. Mündliche Absprachen sind nach wie vor riskant. Schicken Sie nach jedem Gespräch eine E-Mail, die das Besprochene zusammenfasst. Das schafft Textform und Beweissicherheit zugleich.
- Nachträge und Optionsausübungen dokumentieren. Verlängerungsoptionen, Mietanpassungen, Nutzungsänderungen — alles, was Ihren Vertragsinhalt ändert, muss mindestens in Textform vorliegen. Eine kurze E-Mail „Wir bestätigen die Verlängerung um fünf Jahre wie besprochen” kann ausreichen.
- Bei hohen Investitionen dennoch Schriftform wählen. Die Textform ist gesetzlich ausreichend. Aber wenn Sie einen Mietvertrag über 15 Jahre für ein 500.000-Euro-Ladenlokal abschließen, ist ein unterschriebener Vertrag die klügere Wahl. Im Streitfall ist Ihre Beweislage bei einer E-Mail schwächer als bei einer Urkunde.
Für Vermieter
Auch auf Vermieterseite hat sich die Lage verändert. Drei Punkte:
- Das „Schriftform-Schwert” ist stumpf geworden. Wenn Sie bisher einen Mieter über den Umweg eines Formmangels loswerden konnten, haben Sie dieses Instrument seit 2026 verloren — zumindest bei Altverträgen, die die Textform wahren.
- Prüfen Sie Ihre Altverträge. Gibt es Nachträge, die bisher nur per E-Mail bestätigt wurden? Seit 2026 sind diese wirksam — was bedeutet, dass auch die damit verbundenen Laufzeiten und Konditionen gelten. Verschaffen Sie sich einen Überblick.
- Überdenken Sie Ihre Schriftformklauseln. Viele Gewerbemietverträge enthalten eine Klausel, die bestimmt, dass Änderungen nur schriftlich gelten. Solche Klauseln sind seit der BEG-IV-Reform nicht automatisch unwirksam, aber ihre Reichweite hat sich verändert. Lassen Sie sie prüfen.
Schriftform vs. Textform: Die Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Schriftform (§ 126 BGB) | Textform (§ 126b BGB) |
| Handschriftliche Unterschrift | Ja — beide Parteien auf derselben Urkunde | Nein — nicht erforderlich |
| Papier erforderlich | Ja (oder qualifizierte elektronische Signatur) | Nein — dauerhafter Datenträger genügt |
| E-Mail ausreichend | Nein | Ja |
| PDF ausreichend | Nur mit qualifizierter elektronischer Signatur | Ja |
| Mündlich ausreichend | Nein | Nein |
| Beweissicherheit | Hoch | Mittel — hängt vom Medium ab |
| Gesetzlich gefordert für Gewerbemietvertrag >1 Jahr | Bis 31.12.2024 | Ab 01.01.2025 (Altverträge ab 01.01.2026) |
Häufig gestellte Fragen zur Schriftform im Gewerbemietrecht
Muss ein Gewerbemietvertrag seit 2025 noch schriftlich abgeschlossen werden?
Nein. Seit dem 1. Januar 2025 genügt Textform — also auch E-Mail oder PDF. Seit dem 1. Januar 2026 gilt das auch für alle Altverträge.
Was ist der Unterschied zwischen Schriftform und Textform?
Schriftform (§ 126 BGB) erfordert handschriftliche Unterschrift auf Papier. Textform (§ 126b BGB) erfordert nur eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — also auch E-Mail. Keine Unterschrift nötig.
Was passiert, wenn die Formvorschrift nicht eingehalten wird?
Der Vertrag gilt als unbefristet und kann von beiden Seiten mit sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB) — unabhängig von der vereinbarten Laufzeit.
Können Altverträge seit 2026 noch wegen Schriftformmangel gekündigt werden?
Nur noch, wenn nicht einmal die Textform gewahrt ist. Ein E-Mail-Nachtrag, der vor 2025 die Schriftform nicht wahrte, erfüllt seit 2026 die gesetzlichen Anforderungen. Damit entfällt in vielen Fällen das Kündigungsrecht wegen Formmangels.
Gilt die Textform-Erleichterung auch für Nachträge und Verlängerungen?
Ja. Nachträge, Verlängerungen und Optionsausübungen können seit 2025 in Textform erfolgen. Eine klare Bezugnahme auf den Hauptvertrag bleibt empfehlenswert.
Sollte man trotz Textform weiterhin schriftlich unterschreiben?
Bei hohen wirtschaftlichen Werten und langen Laufzeiten: ja. Die Textform ist gesetzlich ausreichend, bietet aber weniger Beweissicherheit als eine unterschriebene Urkunde. Gerade bei Streitigkeiten über den genauen Vertragsinhalt ist ein unterschriebenes Dokument im Prozess deutlich stärker.
Ihre Gewerbemietvertragsfragen — wir helfen weiter
Was im Gewerbemietrecht galt, gilt seit 2025 so nicht mehr. Ob Sie einen neuen Vertrag schließen, einen bestehenden Vertrag verlängern oder prüfen wollen, ob ein Altvertrag seit 2026 anders zu bewerten ist — wir beraten Sie.
Rufen Sie Rechtsanwalt Helmer Tieben an unter 0221 – 80187670 oder schreiben Sie an info@mth-partner.de.
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Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und aktuellem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtslage machen es erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
