Mietrecht: Befristung des Mietvertrages im Wohnraummietrecht - MTH Rechtsanwälte Köln
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Rechtsanwalt Helmer Tieben
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Zivilrecht
von: Helmer Tieben

Bei Vermietern werden befristete Mietverträge immer beliebter, denn wegen des Ablaufs der Frist brauchen diese keinen Grund, um dem Mieter kündigen zu können. Dies bedeutet einen gewissen Schutz der Vermieter vor Mietnomaden. Befristete Mietverträge können aber auch für den Mieter Vorteile bedeuten.

Geregelt ist der Zeitmietvertrag in § 575 BGB. Bereits beim Abschluss des Mietvertrages wird eine Frist festgelegt, die die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses bestimmt. Demnach ist ein solcher Mietvertrag auf einen ganz bestimmten Zeitraum befristet. Solche Mietverträge müssen zwingend gemäߧ 126 BGB in Schriftform abgeschlossen werden, denn sämtliche Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und Mieter sind am besten schriftlich niederzulegen. So erspart man sich auch häufig unangenehme Rechtsstreitigkeiten und schafft Unstimmigkeiten aus dem Weg. Diese Regelung betrifft vor allem alle befristete Mietverträge, deren Vertragsdauer ein Jahr überschreitet, § 550 BGB. Vom Gesetzgeber wurde keine zeitliche Obergrenze zur Festlegung der Befristung gesetzt. Demnach ist jede Zeitspanne zulässig, sogar eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Bis zum Jahr 2001 lag die Obergrenze nämlich bei fünf Jahren. Der Mieter kann gemäß § 575 Absatz 2 BGB frühestens vier Monate vor dem Ablauf des Zeitmietvertrages den Vermieter um Auskunft bitten, ob der beim Vertragsschluss angegebene Grund für die Befristung noch immer aktuell ist. Innerhalb eines Monats muss der Vermieter dem Mieter Auskunft geben. Sollte nach einem Monat keine Rückmeldung vom Vermieter kommen, so kann der Mieter entsprechend länger im Mietobjekt verbleiben. Sollte der Befristungsgrund erst später als geplant eintreten, so können beide Vertragsparteien gemäß § 575 Absatz 3 BGB vereinbaren, dass sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum verlängert.

Nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetz kann im Mietrecht ein befristeter Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit nur dann eingegangen werden, wenn auch der Vermieter bestimmte Gründe für die Befristung nennt – beispielswiese die geplante Eigennutzung. Dies nennt man dann einen qualifizierten Zeitmietvertrag. Sollten Sie als Mieter oder Vermieter einen Mietvertrag unterschrieben haben, der eine bestimmte Frist enthält und nach dem 01.09.2001 zustande kam, so muss er einen Befristungsgrund enthalten. Tut er dies nicht, gilt dieser Mietvertrag automatisch als unbefristet, also auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, und kann ordentlich gekündigt werden. Doch hier ist auch wieder Vorsicht geboten, denn das bedeutet nicht direkt, dass jederzeit gekündigt werden kann. Ein beiderseitiger Verzicht der Kündigung tritt an Stelle der unwirksamen Befristung ein. Dies bedeutet, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist, was nach Auffassung der Richter dem Willen von beiden Vertragsparteien entspricht (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12).

Befristungsgründe und Form:

Die Befristungsgründe müssen klar und konkret sein sowie schriftlich und spätestens beim Vertragsschluss festgelegt – ob direkt in dem Mietvertrag oder als Zusatz zum Mietvertrag, dies wird dem Vertragspartner überlassen – worden sein. Demnach reicht als Grund lediglich „Eigenbedarf“ nicht aus, vielmehr muss der Grund auf den eigenen Einzelfall bezogen und ausgeführt werden. Empfehlenswert ist es immer, das konkrete Datum in den Vertrag mit zu verfassen, wann genau das Mietverhältnis endet. Auf diese Weise werden verschiedene Interpretationen vermieden, die zu Auseinandersetzungen führen können. Außerdem darf der festgelegte Befristungsgrund nicht durch den Vermieter ausgetauscht werden. Es muss von Anfang an ein genauer Grund für die Befristung vorhanden sein. Im Bürgerlichen Gesetzbuch befinden sich drei Gründe, auf welche sich der Vermieter bei der Befristung des Mietvertrages ohne Bedenken stützen kann. Dies wäre, wenn er das Mietobjekt nach dem Mietverhältnis anschließend selber nutzen möchte oder in Zukunft eine Renovierung oder sogar der Abriss geplant ist oder der Wunsch der Vermietung als Werkswohnung feststeht. Auf andere Gründe kann und darf sich der Vermieter bei befristeten Mietverträgen nicht berufen.

Eigenbedarf

Der Vermieter darf also den Mietvertrag gemäß § 575 Absatz 1 Nummer 1 BGB befristen, wenn er die Absicht hat, in einer gewissen Zeit das Mietobjekt für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Hierbei reicht es auch aus, wenn er das Mietobjekt nur als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte. Dieser Weg eines befristeten Mietvertrages ist bei weitem einfacher und angenehmer, als eine spätere Kündigung wegen Eigenbedarf. Demnach sehr empfehlenswert.

Renovierungsarbeiten/Abriss

Zudem darf der Vermieter den Mietvertrag gemäß § 575 Absatz 1 Nummer 2 BGB befristen, wenn größere Renovierungsarbeiten anstehen oder ein Umbau oder Abriss des Gebäudes geplant ist. Dies darf er allerdings nur unter der Bedingung, dass die Baumaßnahmen es erheblich erschweren würde, wenn das Mietverhältnis noch bestehen würde. Hierbei reicht es bereits aus, wenn der Vermieter eine Absicht besitzt umzubauen. Befristungen des Mietvertrages kommen aus diesem Grund sehr häufig in der Praxis vor, denn beispielsweise ist den gewerblichen Vermietern verwehrt, den Vertrag wegen Eigennutzung zu befristen.

Nutzung als Werkswohnung

Der nächste und letzte mögliche Grund für eine Befristung des Mietvertrages ist die Nutzung als Werkswohnung gemäß § 575 Absatz 1 Nummer 3 BGB – eher selten in der Praxis vorkommend. Dennoch kommt es hin und wieder vor, dass der Vermieter das Mietobjekt beispielsweise für einen Hausmeister oder Dienstverpflichtete benötigt.
Ein vorzeitiger Vertragsschluss kann nur stattfinden, wenn sowohl Vermieter als auch Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sind und miteinander einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag abschließen. Ansonsten ist das Zeitmietverhältnis ohne Kündigung beendet, wenn der vertraglich festgelegte Zeitpunkt eintritt, der Vermieter die Auskunft fristgerecht über den Befristungsgrund erteilt hat und der Befristungsgrund noch aktuell ist sowie fortbesteht. Die Beweis- sowie die Darlegungslast bezüglich des Grundes trifft gemäß § 575 Absatz 3 Satz 3 BGB den Vermieter. Sollte es jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien kommen, so trägt derjenige die Beweis- und Darlegungslast, der sich auf eine unklare Regelung beruft.

Ausschluss der ordentlichen Kündigung:

Von dem Zeitmietvertrag muss der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrecht im Mietvertrag unterschieden werden. Laut der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrecht nämlich nicht um einen befristeten, sondern im Gegenteil um einen unbefristeten Mietvertag. Gemäß § 557a BGB kann der Mieter einseitig für maximal vier Jahre verpflichtet werden, auf sein Recht zu einer Kündigung zu verzichten (BGH 19.11.2008 Az. VIII ZR 30/08).

Vorteile eines befristeten Mietverhältnisses:

Ein klarer Vorteil liegt darin, dass die Erhöhung der Miete nicht einfach so möglich ist. Der Vermieter kann zwar die Miete bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, aber nur wenn dies in dem Zeitmietvertrag festgehalten wurde. Sollte eine solche Regelung im Vertrag fehlen, so kann auch nur die im Vertrag vorgesehene Miete verlangt werden.
Ein weiterer Vorteil stellt die fehlende Kündigung wegen Eigenbedarf dar. Der Vermieter kann dem Mieter beim Zeitmietvertrag nicht plötzlich wegen Eigenbedarf kündigen.

Nachteile eines befristeten Mietverhältnisses:

Es gibt bei Mietzeitverträgen keine ordentliche Kündigung, denn diese ist ausgeschlossen. Somit gibt es keinerlei Kündigungsmöglichkeiten. Weder für den Mieter noch für den Vermieter. Der Mietvertrag läuft bis zu dem bestimmten Zeitfenster, sodass beide Vertragsparteien für einen längeren Zeitraum gebunden sind. Die Umstände im Leben können sich jedoch unvorhersehbar ändern, sodass man beispielsweise zwingend eine größere Wohnung braucht. Sollte man sich mit dem Vermieter über einen Aufhebungsvertrag nicht einig werden, so kann man zu der Möglichkeit einer Nach- oder Untermiete greifen. Kündigen kann man nämlich nicht einfach so.

Bei einem Zeitmietverhältnis kann man sich nicht auf die besonderen Kündigungsschutzvorschriften als Mieter berufen, sodass es keinen Kündigungsschutz gibt. Jedoch kann der Vermieter nicht plötzlich aufgrund des Eigenbedarfs dem Mieter vorzeitig kündigen, denn ein befristeter Mietvertrag läuft ohne berechtigtes Interesse aus und das nicht vorzeitig.

Der Vermieter kann dem Mieter nur außerordentlich kündigen, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Ein solcher kann vorliegen, wenn der Mieter seine Miete monatelang nicht begleicht. Ebenso kann ein besonderer Grund vorliegen, wenn von der Wohnung nachweisbare Gesundheitsgefahren ausgehen und den Mieter an seiner Gesundheit schädigen. Außerdem gibt es die Möglichkeit aus einem befristeten Mietvertrag vorzeitig auszutreten, wenn ein persönlicher Härtefall vorliegt – beispielsweise ein Umzug in ein Altersheim oder berufliche und unumgängliche Versetzung.

Außerdem gibt es keine Sozialklausel für den Mieter, sodass diese sich weder beim Ablauf der Befristung auf die Sozialklausel berufen können noch im Falle eines Härtefalles der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen, § 574 BGB.

Das Wichtigste auf einem Blick:

  • Zeitmietverträge können nur abgeschlossen werden, wenn sie mit einem der drei oben genannten Gründe begründet werden können und diesen dem Mieter schriftlich vor oder beim Abschluss mitgeteilt werden.
  • Eine zeitliche Höchstgrenze gibt es für einen befristeten Mietvertrag nicht, sodass generell jeder Zeitraum genannt werden kann und auch detailliert mitgeteilt werden sollte.
  • Eine ordentliche Kündigung ist während des befristeten Mietvertrages weder seitens des Mieters noch seitens des Vermieters möglich.
  • Die Vor- und Nachteile sollte man sich genauer anschauen, um nicht später in einer Klemme zu stecken. Es gibt vor allem für die Mieter beachtliche Nachteile bei befristeten Mietverträgen.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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