Mietrecht: Die Mietkündigung des Mieters und des Vermieters

Sollten Sie eine schönere Wohnung oder sogar ein Haus gefunden haben, welche Ihnen besser passt und gefällt, so ist der erste Schritt getan. Jetzt muss die bisherige Mietwohnung vor dem Auszug allerdings noch gekündigt werden. Eine Kündigung stellt eine Erklärung dar, bei welchem eindeutig wird, dass das bestehende Mietverhältnis beendet sein soll – so weit, so gut. Jedoch gibt es bei diesem Schritt einige Feinheiten, die beachtet werden müssen und dem Mieter auch bekannt sein sollten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag nach Ihrem Auszug noch weiterläuft und sich somit die Kosten erhöhen, was schnell sehr unangenehm werden kann. Dies gilt auf jeden Fall zu umgehen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte einer Mietkündigung dargestellt, sodass einem Auszug keine Rechtsstreitigkeiten im Wege stehen. Das Mietrecht erlaubt dem Mieter in den meisten Fällen die Kündigung eines Mietobjekts ohne Angaben von Gründen. Ausnahmen davon bilden die befristeten Mietverträge. Bei diesen ist es nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen bevor die Laufzeit endet. Hierbei müssen vom Mieter und Vermieter die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Zu dem Thema der befristeten Mietverträge wurde bereits ein Blogeintrag geschrieben. Falls Sie Näheres dazu wissen möchten, können Sie gerne hier klicken: Befristung des Mietvertrages im Wohnraummietrecht

Wie sollte man den Mietvertrag kündigen? Wird eine besondere Form vorgeschrieben?
Die Kündigung eines Mietobjekts muss grundsätzlich schriftlich und auf Papier erfolgen. Eine mündlich erfolgte Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail/Fax genügen nicht. Außerdem sind die eigenhändigen Unterschriften aller Hauptmieter notwendig, denn ohne diese ist Kündigung gem. § 568 BGB unwirksam.

Kündigung per Einschreiben

Damit Sie eine gewisse Sicherheit haben, dass die Kündigung beim Mieter angekommen ist, sollten Sie auf jeden Fall zu einem Einschreiben greifen. Es gibt hierbei jedoch verschiedene Formen, die jeweils anders zu beurteilen sind.

Bei einem Einwurf-Einschreiben bestätigt der Postbote, dass er den Brief in den Postkasten des Empfängers eingeworfen hat. Bei dem Übergabe-Einschreiben wird der Brief an eine Person übergeben und von dieser mit einer Unterschrift bestätigt, dass er den Brief entgegengenommen hat. Nur so kann der Postbote ihn den Brief auch aushändigen.

Dann gibt es noch das Einschreiben mit personenspezifischer Übereignung und ein Einschreiben mit Rückschein. Bei der ersten Variante wird der Brief vom Postboten nur an die Person übergeben, die auch auf den Brief steht. Somit kann beispielsweise der im Haushalt wohnende Ehepartner das Einschreiben nicht entgegennehmen. Hierbei wird den konkret genannten Empfänger um eine Unterschrift bei der Übergabe durch den Postboten gebeten. Bei der zweiten Variante wird ein Rückschein bei der Post ausgefüllt und an den Brief geklebt. Bei dieser Übergabe werden zwei Unterschriften von der entgegennehmenden Person gebeten – einmal elektronisch und einmal auf den Rückschein. Diesen unterschriebenen Rückschein kriegt der Absender nachhause geschickt.

Sollte der Postbote den Empfänger nicht antreffen, jedoch seine Unterschrift benötigen, benachrichtigt er ihn lediglich schriftlich durch einen Hinweis, dass an einer Postfiliale ein Einschreiben (außer das Einwurf-Einschreiben!) für ihn geliefert wurde. In einem solchen Fall ist die Abholung des Schreibens der Zeitpunkt des Zugangs. Risiko bei diesen Varianten ist, dass das Schreiben verzögert oder sogar gar nicht abgeholt wird und deswegen auch verspätet oder gar nicht dem Empfänger zu geht. Dies kann durch das Einwurf-Einschreiben vermieden werden.

Botendienst mit Beweiskraft

Eine weitere Möglichkeit ist der Botendienst mit Beweiskraft. Hierbei kann gegen eine relativ hohe Gebühr ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dieser wird das Kündigungsschreiben dem Vermieter/Mieter zustellen und ohne Zweifel und rechtliche Probleme bestätigen.

Alternativ kann der Mieter/Vermieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des anderen werfen. Hierbei ist es jedoch wichtig, dass im Idealfall ein oder mehrere Zeugen dies auch im Zweifel bestätigen können. Bestätigt wird, dass dieses Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters/Mieters gelandet ist.
Am sichersten ist jedoch wohl die persönliche Übergabe, bei der man sich von der anderen entgegennehmenden Person den Empfang schriftlich quittieren lässt. Diese Möglichkeit ist wahrscheinlich nur möglich, wenn das Verhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter nicht zerrüttet ist.

Bei einer Kündigung durch Bevollmächtigten (z.B. durch einen Rechtsanwalt) muss in dem Schreiben selbst ein deutlicher Hinweis auf das Vertretungsverhältnis bzw. eine Bevollmächtigung enthalten sein.

Was muss in einem Kündigungsschreiben unbedingt stehen?

Grundsätzlich genügt für eine Wohnungskündigung mit einer Frist von drei Monaten des Mieters ein formloses Schreiben. Dieses muss an den Vermieter adressiert sein und eigenhändig mit Unterschriften aller Hauptmieter beendet werden. Spezielle Gründe muss der Mieter nicht angeben. Empfehlenswert und zur Sicherheit ist es dennoch besser einige Informationen in dem Kündigungsschreiben mit aufzunehmen. Dies sorgt für eine geringere Wahrscheinlichkeit, dass es zum Streit zwischen den beiden Vertragsparteien kommt.

Mit aufgenommen sollte also die genaue Adresse der Mietwohnung, der Zeitpunkt zudem die Wohnung gekündigt werden soll als auch die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen und den Hinweis, dass sich der Mieter mit dem Vermieter wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird. Außerdem ist es immer vorteilhaft einen Satz zuzufügen, dass falls das Schreiben verspätet beim Vermieter eintrifft, die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird.

Eine außerordentliche und somit fristlose Kündigung vom Mieter ist nur mit einem triftigen und nachvollziehbaren Grund möglich. Beispielsweise bei Gesundheitsgefährdung durch das Mietobjekt. Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn nach einer vorher angekündigten Sanierung des Mietobjekts die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und demnach erhöht wird. Sollte ein Vermieter dem Mieter aufgrund des Eigenbedarfs kündigen, so ist er an die gesetzlichen geregelten Fristen für eine ordentliche Kündigung gemäß 573c BGB gebunden. Hier zu beachten ist, dass die Mietdauer für die Kündigungsfrist entscheidet (Staffelung nach Jahren der Vermietung).

Welche Fristen müssen bei der Mietkündigung beachtet werden?

In den meisten Fällen gilt für die Kündigung eines Mietvertrages die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Mieter günstigere Fristen können individuell mit dem Vermieter vereinbart werden. Eine Verlängerung zu Ungunsten des Mieters ist ausgeschlossen. Außerdem kann der Mieter nur zum Monatsende, also zum Ablauf des letzten Monats, das Mietobjekt kündigen. Außerdem muss beachtet werden, dass die Kündigung spätestens am dritten Tag des Werktages des Monats beim Vermieter vorliegen muss. Diese drei Tage nennt man auch „Karenzzeit“, wobei Samstage auch Werktage sind. Eine einzige Ausnahme, die hierbei gemacht wird, liegt vor, wenn der dritte Tag auf einen Samstag fällt. Dann zählt er nicht mit und der Mieter darf noch bis Montag kündigen. Sollte das Kündigungsschreiben nicht spätestens innerhalb dieser drei Tagen zu gehen, so ist sie erst einen Monat später wirksam.

Es gibt natürlich auch Sonderfälle, wo eine fristlose Kündigung und nicht die von drei Monaten gilt. Eine solche ist allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich.

Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Benutzung
Sollte das Mietobjekt nicht rechtzeitig übergeben werden können oder hat der Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, im Verlauf des Mietverhältnisses das Schloss des Mietobjekts ausgetauscht, so kann fristlos gekündigt werden. Auch ein starker Befall von Ungeziefer oder das Fehlen von Türen oder Fenstern können unter Umständen als Gründe für eine fristlose Kündigung ausreichen.

Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung
Sollte ein übermäßiger Befall von Schimmel in der Wohnung vorzufinden sein oder wurden giftige Baustoffe (Asbest) verwendet, kann ein nicht hinnehmbarer Zustand vorliegen, welcher zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Einziger Nachteil an solchen Begründungen ist, dass der Mieter die Beweislast trägt. Meistens muss man durch einen Sachverständigen nachweisen, dass ein solcher Zustand vorliegt. Dies verursacht wiederum verschwendete Kosten für die Mieter, wenn die Wohnung doch nicht als gesundheitsschädlich eingestuft wird.

Schwere Verletzung des Mietvertrags
Eine schwere Verletzung des Mietvertrages liegt vor, wenn beispielsweise der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters und in keinem Notfall in das Mietobjekt eindringt, bei der Abrechnung der Nebenkosten betrügt oder sich weigert, ein fälliges Guthaben auszuzahlen. Ebenso schwere gegenseitige Beleidigungen, üble Nachrede oder die massive Störung des Hausfriedens tragen zu einer Verletzung des Mietvertrages bei. Sollten eine längere Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten sprechen als Gründe für eine fristlose Kündigung.

Beachten sollte man, dass es in bestimmten Fällen für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht gibt, beispielsweise bei Kündigung aufgrund Modernisierung oder nach Mieterhöhung.

Das Wichtigste auf einem Blick:

  • Die schriftliche Form mit eigenhändiger Unterschrift ist zwingend.
  • In dem meisten Fällen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Unabhängig davon, wie lange man das Mietobjekt gemietet hat.
  • Grundsätzlich muss der Mieter seine Kündigung nicht begründen, jedoch sollte die Kündigung die grundlegenden Informationen sowie die oben genannten Hinweise enthalten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
  • Spätestens am dritten Werktag des Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, damit derselbe Monat noch zur Frist zählt. Es empfiehlt sich daher die Kündigung früher auf den Weg zu bringen.
  • In Ausnahmefällen darf auch der Vermieter kündigen, wobei hier dann die gestaffelten Kündigungsfristen gelten.
  • Individuell können zwischen den Mieter und Vermieter Kündigungsfristen vereinbart werden. Es dürfen jedoch keine Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters bestimmt werden.
  • Die fristlose Kündigung bedarf schwerwiegender Gründe.

Das muss unbedingt in das Kündigungsschreiben:

  • Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein – am besten direkt im Betreff!
  • Sollte es mehrere Vermieter/Mieter geben, muss die Kündigung an alle adressiert werden.
  • Ort sowie das Datum dürfen nicht vergessen werden.
  • Alle Mieter müssen die Kündigung eigenhändig unterschreiben.
  • Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden – Adresse, Hausnummer und Etage.
  • Für den Vermieter gelten noch andere Inhalte als für die Mieterkündigung.

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