Mietrecht: Eigenbedarfskündigung eines schwerstbehinderten und blinden Mieters unwirksam wegen drohender Gesundheitsgefahr.

Landgericht Lübeck, 21.11.2014, Az.: 1 S 43/14

Die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung wurden in den letzten Jahren immer weiter herabgesetzt und die Eigenbedarfskündigung somit vereinfacht.

Dennoch gibt es weiterhin ein Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung, welches in § 574 BGB geregelt ist.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters nämlich widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Als Härte kommt zum Beispiel in Betracht:

  • Suizidgefahr des Mieters oder eines Angehörigen
  • Gesundheitsgefahr des Mieters oder eines Angehörigen
  • Verwurzelung des Mieters in der Wohnung bzw. in dem dazugehörigen Wohngebiet

In dem hier dargestellten Fall ging es um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung einer Mutter, welche mit ihrem schwerstbehinderten und blinden Sohn in der Wohnung lebte.

Sachverhalt: Die beklagte Mieterin der Wohnung war die Mutter eines mehrfach geistig behinderten und blinden 15-jährigen Sohnes, welcher ebenfalls in der Wohnung wohnte. Die Wohnung wurde durch die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 28.03.2013 zum 30.09.2013 wegen Eigenbedarfs (für den Sohn der Vermieterin) gekündigt.

Dieser Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte form- und fristgerecht. Als die Beklagte die Wohnung trotz der Kündigung nicht räumte, klagte die Klägerin zunächst vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wegen Eigenbedarfs.

In diesem Verfahren wurde durch einen Sachverständigen festgestellt, dass bei einem Wohnungswechsel mit Sicherheit oder mit hoher Wahrscheinlichkeit eine erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung des behinderten Sohnes eintreten werde, welche für den Sohn sogar lebensbedrohlich werden könne.

Das Amtsgericht sah den Anspruch der Klägerin dennoch als gegeben an und verurteilte die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Gegen dieses Urteil wandte sich die Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Lübeck.

Landgericht Lübeck: Das Landgericht Lübeck folgte der Ansicht des Amtsgerichts nicht und urteilte, dass den Klägern gegen die Beklagten der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zustehen würde.

Nach Ansicht des Landgerichts habe das Amtsgericht zwar zutreffend angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung vom 28.03.2013 zum 30.09.2013 wirksam gewesen sei. Denn der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB setze lediglich voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigen würde.

Dabei setze der Eigenbedarf einen ernsthaften Nutzungswillen sowie ein vernünftiges Nutzungsinteresse voraus. Ein Nutzungswillen liege unstreitig vor. Die Kläger hätten unbestritten vorgetragen, dass die Klägerin zu 1. mit ihrem Sohn das streitgegenständliche Mietobjekt beziehen wolle. Auch hätten sie ein notwendiges Nutzungsinteresse gehabt.

Grundlegend für die Bestimmung des Nutzungs-/Überlassungsinteresses sei der Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 20.01.1988 (WuM 2002, 21, 22). Danach genüge es, wenn der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes für sich oder eine begünstigte Person habe.

Es sei nach der Auffassung des BGH nicht erforderlich, dass der Vermieter unzureichend untergebracht sei. Das BVerfG betone in diesem Zusammenhang, dass die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich respektieren müssten und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen dürften (BVerfG WuM 1989, 114).

Allerdings fehle es am genannten Tatbestandsmerkmal, wenn das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse kein hinreichendes Gewicht habe, etwa weil die Wohnung nur für kurze Zeit benötigt werde oder weil die Kündigung vernunftswidrig oder willkürlich sei oder weil der Vermieter einen übermäßigen Bedarf geltend mache.

Vorliegend sei die Eigenbedarfskündigung darauf gestützt worden, dass die Klägerin zu 1. aus der (nach der Trennung von dem Kläger zu 2. und dem Auszug aus der gemeinsamen Ehewohnung) zwischenzeitlich angemieteten Wohnung ausziehen und zusammen mit ihrem 22jährigen Sohn in das in ihrem Eigentum stehende Haus einziehen wolle.

Die Nutzung des Eigentums anstelle der Nutzung einer Mietwohnung sei wirtschaftlich sinnvoll und stelle einen vernünftigen Grund dar. Der Umstand, dass ihre Mietwohnung in etwa dieselbe Größe habe wie das streitgegenständliche in ihrem Eigentum stehende Haus, begründe insoweit nicht die Vernunftswidrigkeit. Maßgeblich sei das nachvollziehbare Interesse, ihr Eigentum selbst zu nutzen.

Allerdings sei der geltend gemachte Räumungsanspruch deshalb unbegründet, weil sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB durch den Widerspruch der Beklagten vom 12.07.2013 auf unbestimmte Zeit verlängert habe.

Nach § 574 Abs. 1 BGB könne der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Unter einer „Härte“ seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen.

Es genüge, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reiche aber nicht aus. Seien die Härtegründe nur vorübergehend oder bleibend, spiele dies nur für die Dauer der Vertragsfortsetzung eine Rolle.

Sei ein Mieter wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert, stelle auch dieser Umstand einen Härtegrund dar. Dies gelte sowohl für körperliche, als auch für geistige oder seelische Erkrankungen.

Wie im Fall des alten Mieters liege auch hier ein Fall der Räumungsunfähigkeit vor, wenn der Mieter aufgrund seines körperlichen oder geistigen Zustandes nicht in der Lage sei, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert werden würde.

Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend seien, sei das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit komme in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werden könne (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Das Mietverhältnis eines Mieters, dem aufgrund einer körperlichen oder geistigen Behinderung ein Umzug nicht zugemutet werden könne, sei auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn nicht der Vermieter besonders gewichtige Interessen an der Räumung habe.

Zu denken sei dabei insbesondere an den blinden Mieter, der sich an eine bestimmte Umgebung gewöhnt habe und sich nur dort zurechtfinden könne.

Ob die Härtegründe des Mieters zu einer Vertragsfortsetzung führen, sei unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters zu beurteilen. Zugunsten des Vermieters dürften lediglich die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe bewertet werden; andere Gründe seien nur dann zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich (d. h. nach der Absendung des Kündigungsschreibens) entstanden wären (§ 574 Abs. 3 BGB).

Bei der Interessenabwägung seien die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es sei zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirken würde.

Die Wertentscheidung des Grundgesetzes sei zu berücksichtigen. Sei die Räumung für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssten die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit hätten im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters.

Vorliegend sei zweifellos von einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB für den 15jährigen Sohn der Beklagten auszugehen.

Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574, 574a BGB sei es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden werde, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da es die Entscheidung der Beklagten sei, ob ihr Sohn in 2 Jahren bei einer Integration in eine Behindertenwerkstatt ihren Haushalt verlassen wird oder dort weiter wohnen bleibe. Der Sachverständige habe ein Verlassen des mütterlichen Haushalts in diesem Zusammenhang lediglich als eine Möglichkeit beschrieben.

Quelle: Landgericht Lübeck

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