Mietrecht: Ein zwischenzeitlicher Zahlungsverzug begründet keine Kündigung

Landgericht Berlin, 20.06.2017, Az.: 63 S 309/16

Nach § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Verpflichtung, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben. Als Beendigung kann eine Befristung oder der Ausspruch einer Kündigung maßgeblich sein. Bei der Kündigung unterscheidet man zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung, wobei die außerordentliche in § 543 BGB und die ordentliche des Vermieters in § 573 BGB geregelt ist.

Die ordentliche Kündigung ist immer dann zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse an dieser hat. Ein derartiges Interesse ist unter anderem anzunehmen, wenn der Mieter seine vertragliche Pflicht nicht unerheblich verletzt. Eine Pflichtverletzung kann unter anderem bei Mietrückständen angenommen werden, wobei der Umfang des Zahlungsverzugs zumindest eine vollständige Miete umfassen muss. Darüber hat bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzung immer eine ordnungsgemäße Interessenabwägung stattzufinden. Liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der jeweiligen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Die Parteien streiten sich im Rahmen einer Räumungsklage bezüglich einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Wobei der größte Teil des Mietrückstandes bereits vor Zugang der Kündigung getilgt wurde.

Sachverhalt nach AG Schöneberg (Az. 19 C 149/16): Die Parteien streiten über die Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Mietvertrag wurde am 27.08.2007 geschlossen. Mit Schreiben vom 12.12.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos und erhob im weiteren Räumungsklage am 22.01.2015 (Az. 2 C 27/15). Mit Schriftsatz vom 20.02.2015 kündigte der Kläger nochmals fristlos und hilfsweise fristgerecht unter Berufung auf § 573 Abs. 1 Ziff. 1 BGB. Daraufhin teilte der Kläger am 14.04.2014 mit, dass die Bundesanstalt für Arbeit die Zahlungsrückstände beglichen und es seien nur noch Mahnkosten sowie Zinsen offen. Später teilte der Kläger mit, dass der Beklagte 31,34 EUR gezahlt habe und es erfolgte die übereinstimmende Erledigungserklärung.

Nunmehr begehrt der Kläger Räumung und Herausgabe der Wohnung und beruft sich hierzu auf die ordentliche Kündigung vom 20.02.2015.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage des Klägers mit der Begründung zurück, dass davon auszugehen sei, dass der Mietrückstand bereits vor Ausspruch der Kündigung nicht mehr bestanden habe. Der Schriftsatz vom 20.02.2015, welcher die Kündigung beinhaltet habe, sei dem Beklagten am 18.04.2015 zugestellt worden. Dass die Zahlung erfolgt sei, sei durch den Kläger jedoch schon am 14.04.2015 mitgeteilt worden, demnach vor Zugang der Kündigung. Daher sei davon auszugehen, dass bei Zustellung lediglich ein Zahlungsrückstand von 31,34 EUR bestanden habe, da auf diese Zahlung des Beklagten die Erledigung erklärt wurde. Ein derart geringer Zahlungsrückstand rechtfertige keine Kündigung. Daher sei die Klage zurückzuweisen.

Gegen dieses Urteil legte der Kläger beim LG Berlin Berufung ein.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin urteilte, dass die Berufung  zulässig aber unbegründet sei. Zunächst sei die Klage zulässig. Der vorangegangene Rechtsstreit würde dem nicht entgegenstehen. Die Kündigung sei zwar innerhalb des Räumungsstreits am 20.02.2016, zugestellt am 18.04.2015, erklärt worden, jedoch aufgrund der übereinstimmenden Erledigungserklärung sei die Rechtshängigkeit der Klage entfallen. Ein rechtskräftiges Urteil sei nicht ergangen.

Im Weiteren sei die Berufung unbegründet. Der Kläger hätte gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigung vom 20.02.2015 beendet worden. Die hilfsweise Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sei nicht begründet.

Der Beklagte sei zwar mit über 2000,00 EUR im Zahlungsverzug gewesen, welcher grundsätzlich eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB rechtfertige, aber dieser Rückstand sei bereits vor Zugang der Kündigung fast vollständig vom JobCenter beglichen worden. Bei Zugang belief sich der Zahlungsverzug nur noch auf 31, 34 EUR für Mahnkosten und Zinsen, welche am 12.05.2015 durch den Beklagten beglichen worden sind.

Die vorgenannten Umstände würden jedoch keine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigen. Grundsätzlich sei ein Auflaufen von Mietrückständen zwar nicht vertragsgemäß, jedoch habe sich der Beklagte bemüht, die Zahlungen umgehend wiederaufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der Kündigung getilgt. Auch die im Hinblick zur Miete geringfügigen Nebenforderungen seien vom Beklagten zeitnah getilgt worden. Im Weiteren seien weitere Zahlungsrückstände im Hinblick auf die Leistung des JobCenters nicht zu befürchten. Insoweit bestünden auch keine Anhaltspunkte für zukünftige Rückstände, welche eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen würde. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht derart gewichtet, dass diese eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten. Die Berufung sei daher abzuweisen.

Quelle: Landgericht Berlin

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