Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023, Az. 17 C 281/22
Auch wenn mietvertraglich vereinbart wird, dass mehrere Zimmer einer Wohnung nach Zustimmung durch den Vermieter untervermietet werden dürfen, stellt dies keine Zustimmung zur gewerblichen Untervermietung dar. Erfolgt diese trotzdem, stellt dies einen Kündigungsgrund iSd § 543 BGB dar und der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Untervermietung an mehr Personen als durch den Vermieter gestattet stellt zudem eine unbefugte Überlassung der Mietsache iSd § 543 Abs.2 S.2 Nr.2 Alt.2 BGB dar.
In dem vorliegenden Fall vermietete ein Mieter drei und zeitweilig vier Zimmer seiner 4,5 Zimmer Wohnung unter und erzielte damit erhebliche Einnahmen. Die Vermieterin hatte jedoch nur die Untervermietung von drei Zimmern und auch nur nach ihrer vorherigen Zustimmung gestattet. Daher mahnte sie den Mieter ab und kündigte das Mietverhältnis schließlich fristlos. Als der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob sie Klage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Das Gericht gab der Klage statt.
Sachverhalt
Wohnung wurde durch den Hauptmieter an wechselnde Personen untervermietet
Die Klägerin ist Vermieterin des Beklagten. Die Parteien schlossen am 09.10.2010 einen Mietvertrag über eine 4,5 Zimmer Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthielt die Vereinbarung, dass die Untervermietung der Räume der ausdrücklichen Zustimmung der Vermieterin bedarf und aus wichtigem Grund versagt werden darf. Auch bei Gestattung dürfen maximal drei der Zimmer untervermietet werden.
Seit Februar 2018 fand eine fast dauerhafte Vermietung von drei Zimmern an häufig wechselnde Personen statt. Zunächst wurde eine Erlaubnis für die Vermietung an drei Personen eingeholt. Danach zogen andere Untermieter ein, die Vermieterin wurde jedoch nicht mehr über den Wechsel informiert.
Am 18.09.2018 mahnte die Klägerin den Beklagten diesbezüglich ab.
Seit dem 01.11.2018 bestand erneut eine Erlaubnis zur Untervermietung von diesmal vier Räumen. Als der Beklagte eine neue Erlaubnis zwecks eines Untermieterwechsels beantragte, teilte die Vermieterin mit, dass sie eine erneute Untervermietung des vierten Raumes nicht gestatte, nach weiterer Verhandlung stimmte sie jedoch zu – gegen Zahlung eines Untermietzuschlags
Im Zuge einer Rauchmelderwartung traf die Vermieterin neue Untermieter an, über deren Einzug sie nicht informiert worden war. Daraufhin mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 27.06.2022 erneut ab und forderte ihn auf, die Untervermietung bis zum 31.07.2022 zu beenden. Andernfalls bestünde die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Als der Beklagte der Klägerin daraufhin die Namen der neuen Untermieter mitteilte, teilte diese ihm mit Schreiben vom 06.07.2022 mit, dass sie nur noch die Untervermietung an maximal drei Personen gestatte und dies auch nur bei Zahlung eines Untermietzuschlags iHv 50,00 Euro pro Person und Monat. Des Weiteren wies die Klägerin den Beklagten erneut auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung bei nicht genehmigter Untervermietung hin.
Nach mehrmaliger Abmahnung kündigte die Vermieterin schließlich fristlos
Als die untervermieteten Zimmer am 03.08.2022 immer noch bewohnt waren, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 08.08.2022 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.05.2023. Sie forderte den Beklagten zur Räumung der Mieträume bis spätestens zum 24.08.2022 auf. Dem kam der Beklagte nicht nach.
Die Klägerin führt zudem aus, die Wohnung sei ohne Genehmigung derzeit an mindestens 5 Personen zu einem Mietzins von je 500,00 Euro untervermietet, sodass der Beklagte durch die Weitervermietung erhebliche Einnahmen generiere.
Der Beklagte hingegen ist der Ansicht, die Klägerin sei verpflichtet, die Untervermietung an die derzeit dort wohnenden Personen zu genehmigen. Der Mietvertrag sei von Anfang an auf die Untervermietung mehrerer Zimmer ausgelegt und die Genehmigung der Vermietung des vierten Zimmers bleibe dauerhaft bestehen und habe sich nicht lediglich auf den Einzelfall bezogen. Der Mietzins sei nicht pauschal, sondern variiere zwischen den Untermietern – insgesamt erziele er einen jährlichen Mietüberschuss in Höhe von 2.378,76 Euro. Des Weiteren bewohne er eines der Zimmer selbst wenn er sich in Berlin aufhalte.
Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte:
Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Die Klägerin könne von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs.1,2 BGB verlangen, da der Mietvertrag durch ihr Schreiben vom 08.08.2022 wirksam beendet worden sei. In der gewerblichen Untervermietung der Mieträume durch den Beklagten liege ein nach § 543 Abs.1 zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund. Ein solcher setzt voraus, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Verschuldensbeiträge der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.
Amtsgericht sah in der Untermermietung einen gewerblichen Zweck
Nach Berechnung des Gerichts auf Grundlage der Untermietverträge erzielt der Beklagte einen jährlichen Mietüberschuss von 7.358,76 Euro. Dies stelle eine Untervermietung zu gewerblichen Zwecken dar. Dies sei jedoch auch bereits bei dem von dem Beklagten selbst eingeräumten Überschuss in Höhe von 2.328,76 Euro der Fall. Diese sei in dem Mietvertrag, der zwischen den Parteien geschlossen wurde, jedoch nicht ausdrücklich vereinbart worden. Vielmehr habe die Klägerin die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie einer gewerblichen Untervermietung nicht zustimme.
Ob der Beklagte eines der Zimmer auch selbst bewohnt sei nicht von Bedeutung, die Untervermietung sei aufgrund der Höhe des erzielten Überschusses dennoch gewerblich und die Wohnung sei zudem zeitweilig und auch aktuell an vier Personen untervermietet, während die Klägerin nur der Vermietung an drei Personen zugestimmt habe.
Überlassung der Wohnung an vier Personen statt drei stellt wichtigen Kündigungsgrund dar
Die Vermietung an vier Personen stelle zudem auch einen wichtigen Grund iSd § 543 Abs.2 S.2 Nr.2 Alt.2 BGB dar. Da die Mieträume an vier und nicht wie von der Vermieterin gestattet drei Personen überlassen werden, stelle jedenfalls die Überlassung an eine dieser Personen eine unbefugte Überlassung an Dritte iSd Norm dar.
Dem Beklagten steht nach Ansicht des Gerichts auch kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines vierten Zimmers aus § 553 Abs.1 BGB gegen die Klägerin zu. Er vermietet bereits drei Zimmer seiner Vierzimmerwohnung unter und es sei kein berechtigtes Interesse an der Vermietung des vierten Zimmers ersichtlich. Auch eine pauschale Erlaubnis zur Vermietung des vierten Zimmers liege nicht vor. Insbesondere sei diese nicht in der einmaligen Zustimmung zur Untervermietung an eine vierte Person seit dem 01.11.2018 zu sehen. Die Klägerin wies den Beklagten in verschiedenen Schreiben darauf hin, dass jede Untervermietung an eine neue Person ihrer erneuten Zustimmung bedürfe.
Die weiteren Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung, also ein Kündigungsschreiben mit Angabe des wichtigen Grundes zur Kündigung sowie eine vorherige Abmahnung liegen vor.
Quelle: AG Berlin-Mitte
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