Mietrecht: Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters unterliegt keiner Verjährung.

Landgericht Berlin, 07.09.2016, Az.: 65 S 315/15 

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen der Wohnung ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung solche Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, besteht nicht. Der Mieter hat vielmehr gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, jedoch nur, wenn dies auf Grund des Zustands der Räume erforderlich ist. Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB.

Wird hingegen der Zustand einer gemieteten Wohnung durch eine Maßnahme des Vermieters erheblich verändert, so kann der Mieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

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Sachverhalt: Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin (Mieterin) eine 1,5 Zimmer-Wohnung von der Beklagten (Vermieterin) gemietet. Die Vermieterin tauschte den Fliesenbodenbelag in der zur Wohnung gehörenden Terrasse – die ca. 1/3 der Gesamtfläche ausmachte – durch einen Bankiraiboden aus. Die Klägerin war mit dieser Maßnahme nicht einverstanden und verlangte mit einem anwaltlichen Schreiben nach der Modernisierung  die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Da die Beklagte diesem Ansinnen nicht nachkam, erhob die Mieterin Klage. Nachdem sich das Amtsgericht Berlin-Neukölln mit dem Fall beschäftigt hatte, musste nunmehr das Landgericht Berlin entscheiden.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Klägerin. Ihr habe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf ustausch des verlegten Bankiraibodens gegen einen geeigneten Fliesenboden zugestanden. Denn das Ersetzen des ursprünglich vorhandenen Fliesenbodens auf der Terrasse durch die Vermieterin habe zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Dabei war von keiner Relevanz, dass durch den neuen Holzboden die Wohnung ihren Wert erheblich verbessert habe.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar. Es handele sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung (BGH, Urt. v. 19. Juni 2006 – VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696, Tz. 11), welche sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe. Somit könne die Beklagte nicht mit Erfolg die Einrede der Verjährung gem. § 214 Abs. 1 BGB erheben.

Zusammenfassend könne man sagen, dass der Vermieter die Mietsache im Rahmen einer Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unwesentlich und ohne Wertverlust verändern dürfe. Dieser sei jedoch gehalten, den ursprünglichen Zustand der Mietsache möglichst zu erhalten bzw. etwa nach der Beseitigung möglicher Mängeln wiederherzustellen (Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 Rn 63). Die Beschaffenheit der Terrasse habe angesichts dessen, dass sie ein Drittel der Gesamtfläche der 1,5 Zimmer-Wohnung ausmache, der Mietsache in erheblichem Maße ihre Gepräge gegeben. Dazu habe insbesondere der Bodenbelag gehört.

Quelle: Landgericht Berlin

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