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Amtsgericht Köln, 07.04.2017, 208 C 454/15 m
Nach § 588 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Der Zweck der Norm ist es, die jeweiligen Mieten im Rahmen der üblichen marktwirtschaftlich orientierten Entgelte zu sichern. Hierdurch soll es dem Vermieter ermöglicht werden, ein angemessenes Entgelt zu verlangen und anderseits soll der Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen geschützt werden.
Der § 558 BGB schützt den Mieter in zweifacher Sicht und begrenzt den Vermieter dadurch gleichermaßen zweifach. So ist die Miete zunächst durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt und anderseits muss der Vermieter die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB einhalten. Dieser besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % bzw. in Gebieten mit Mietraummangel lediglich um 15 % innerhalb von 3 Jahren steigen darf.
Sofern jedoch die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen, demnach der Vermieter sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die Kappungsgrenzen einhält, hat dieser einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht für den Mieter beispielsweise durch einen Mietspiegel erkennbar sein, muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründen und dadurch sicherstellen, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehen kann. Bei einer unzureichenden Begründung besteht ein Anspruch auf Zustimmung nicht. Bei eindeutigem Mietspiegel reicht es hingegen, wenn der Vermieter auf die jeweilige zugrunde gelegte Ziffer, Nummer und Mietpreisspanne hinweist.
In dem nachfolgenden Urteil geht es um die Frage, ob Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen eine Eingruppierung in eine „jüngere“ Altersklasse rechtfertigen und inwieweit dies im Mieterhöhungsverlangen begründet werden muss.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
Mieterin stimmt dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin nicht zu
Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in Köln. Die Klägerin ist Vermieterin und verlangte mit Schreiben vom 27.5.2015 die Zustimmung zur Mieterhöhung von 375,00 EUR Nettokaltmiete auf 431,25 EUR ab dem 01.08.2015. Die Zustimmung erteilte die Beklagte als Mieterin nicht. Der Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung wurde 2014 geschlossen.
Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der neu angesetzten Miete um die ortsübliche handele. Die Wohnungslage sei gut und eine Einordnung ist die Altersgruppe 5 sei im Hinblick auf die umfangreiche Sanierung im Jahr 2005 gerechtfertigt. Durch die Modernisierung seien die Vorgaben zur Energiesparverordnung sogar um 20 % unterschritten worden.
Das Erhöhungsbegehren sei auch formal ordnungsgemäß erfolgt. Die Angaben seien ausreichend gewesen, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagte mit zugestelltem Schreiben vom 16.09.2015 nochmals umfassend informiert wurde.
Vermieterin verklagt Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Die Klägerin begehrt nunmehr mit der Klage, die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung zum 01.08.2015 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt die Abweisung und trägt vor, dass die ortsübliche Miete höchstens 375,00 EUR betrage, da das Haus aus den 50er- Jahren gebaut sei und demnach lediglich der Altersgruppe 3 zuzuordnen sei. Im Weiteren befinde sich die Wohnung lediglich in mittlerer Wohnlage. Das Schreiben vom 16.09.2015 sei ihr unbekannt und nicht zugegangen und das Erhöhungsbegehren sei aufgrund von fehlenden Erläuterungen formell unwirksam.
Urteil des Amtsgerichts Köln:
Amtsgericht Köln sieht Anspruch der Vermieterin auf Mieterhöhung
Das Amtsgericht Köln urteilte nun, dass die Klage zulässig und teilweise begründet sei. Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 426,06 EUR ab dem 01.02.2016 zu.
Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB 426,06 EUR. Dies ergebe sich aus den Sachverständigengutachten vom 09.08.2016 und 13.01.2017, welchem sich das Gericht anschließe. Der Sachverständige habe alle wesentlichen wertbildenden Faktoren berücksichtigt. Er habe bei der Höherstufung, Ausstattung und den Besonderheiten die besonders gute Dämmung bzw. Isolierung, den Schuhschrank im Treppenhaus, sowie Heizkörper, die als Handtuchhalter dienen, berücksichtigt.
Die in dem Wohnhaus durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen Höherstufung der Altersklasse
So würden besondere Modernisierungsmaßnahmen eine Höherstufung der Altersklasse rechtfertigen. Wo hingegen der Schuhschrank, sowie die Heizkörper als nicht die ganze Wohnung betreffend werterhöhend zu berücksichtigen seien.
Bei der Beurteilung durch einen Sachverständigen können sowohl Neu-, als auch Altverträge berücksichtigt werden, da dies auch bei einem Mietspiegel geschehen würde und damit dem Standard entspreche.
Form, Frist und Kappungsgrenzen des Bürgerlichen Gesetzbuches seien ebenfalls eingehalten
Im Übrigen seien Form, Fristen und Kappungsgrenzen gemäß §§ 558 Abs. 3, 558a, 558b BGB eingehalten worden. Jedoch sei das Erhöhungsbegehren vom 27.05.2015 formell unwirksam, da keine ausreichende Erläuterung zur Eingruppierung in Altersklasse 5 gegeben gewesen sei, dies sei jedoch durch den Schriftsatz vom 27.10.2015 geheilt worden, sodass die Mieterhöhung unter Beachtung der 3 Monatsfrist zum 01.02.2016 greife.
Das Begründungserfordernis des § 558a BGB solle unter anderem dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen Berechtigung zu überprüfen. Hierzu sei es erforderlich, dass die Einordnung, soweit nicht selbstverständlich oder aus anderen Umständen ersichtlich, ausreichend begründet werde.
Bei einer Höherstufung sei nicht nur ein pauschaler Vortrag nötig, sondern vielmehr ein detaillierter Vortrag, warum und wann Änderungen herbeigeführt worden sind, die neuzeitlichen Ansprüchen genügen. Ein späterer Vortrag zu einer Höherstufung könne den formalen Fehler unter Beachtung der 3 Monatsfrist heilen. Eine letztlich dennoch fehlerhafte Einordnung, wie vorliegend in 5 statt 3, stelle nur einen materiellen Fehler dar und ändere nichts an der Mieterhöhungsfrist.
Insoweit sei die Klage zulässig, aber nur teilweise begründet.
Quelle: Amtsgericht Köln
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