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Landgericht Freiburg, 10.12.2013, Az.: 9 S 60/13
Mieter von Wohnraum sind grundsätzlich verpflichtet, zwischen 22.00 Uhr abends und 7:00 Uhr morgens sowie von 13.00 bis 15.00 Uhr jeglichen ruhestörenden Lärm, verursacht durch Zimmerlautstärke überschreitende Verhaltensweisen, zu unterlassen. Dies ist im Bundesimmissionsschutzgesetz und in den einschlägigen Länder-Immissionsschutzgesetzen sowie weitere Richtlinien niedergelegt.
Allerdings haben Mieter auch in den anderen Zeiten das mietrechtliche Gebot der Rücksichtnahme zu beachten und sind daher nicht vollkommen frei in ihrem Wohnverhalten.
Normale Wohngeräusche der Mieter haben andere Mieter allerdings hinzunehmen; dazu gehören insbesondere auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgehen.
Ob zu den normalen Wohngeräuschen allerdings auch die Geräusche von in der Wohnung aufgestellten Waschmaschine und Wäschetrockner gehören, hatte das Landgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil zu entscheiden.
Sachverhalt der Gerichtsentscheidung
Zwischen Kläger und Beklagten bestand ein Mietvertrag über eine Mietwohnung in einem Neubau. Nach ihrem Einzug hatten die Kläger als Mieter der Mietwohnung ihre Waschmaschine und ihren Wäschetrockner zunächst im gemeinschaftlichen Waschraum des Mietshauses untergebracht.
Andere Mieter beschweren sich über Waschmaschine in der Wohnung
Im Laufe des Mietverhältnisses stellten die Mieter dann sowohl die Waschmaschine als auch den Wäschetrockner in ihre Wohnung. Dies führte dann zu Beschwerden derjenigen Mieter, welche in der Nachbarwohnung wohnten.
Vermieter änderten die Hausordnung
Um die Mieter zu zwingen, die Waschmaschine und den Wäschetrockner wieder aus der Wohnung zu verbringen, veränderten die Beklagten als Vermieter die Hausordnung und beriefen sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag mit dem folgenden Wortlaut:
Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung auf Seite 11. Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.
In der Hausordnung wiederum befand sich nun der Passus:
Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche.
Mieter erheben Feststellungsklage
Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Feststellung, dass sie dazu berechtigt seien, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
Das zunächst angerufene Amtsgericht folgte der Ansicht der Kläger und gab der Klage statt. Gegen dieses Urteil wandte sich die Berufung der Beklagten zum Landgericht Freiburg.
Entscheidung des Landgerichts Freiburg:
Das Landgericht Freiburg folgte ebenfalls der Ansicht der Kläger (Mieter) und urteilte, dass die Kläger berechtigt sind, in der angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
So hätten die Beklagten in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen würden.
Änderungsvorbehalt im Mietervertrag unwirksam
Die Kammer teile die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei (BGH WM 1984, 314; BGH WM 1985, 128).
Zudem erfasse der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht.
Aufstellen von Waschmaschienen oder Trocknern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch
Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehöre zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart sei (BGH Urteil v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 – […]Rn. 33; LG Detmold WuM 2002, 51 [LG Detmold 18.03.1998 – 10 S 276/97]; AG Köln WuM 2001, 275; AG Hameln WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 541 BGB Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 368f.).
Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags würde sich nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich seien, beziehen.
Hierzu würden nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber – worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen habe – die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme gehören, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert seien.
Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB bestünde nicht. Der Mieter habe bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 370 m.w.N.).
Lärm von Waschmaschinen und Trockner ist als sozialadäquat hinzunehmen
Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutze, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen.
Quelle: Landgericht Freiburg
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