Mietrecht: Umfang der Haftung des Mieters für den Verlust eines Schlüssels

Bundesgerichtshof, 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13

Viele Mehrfamilienhäuser sind mit modernen Schließanlagen ausgestattet, welche es den Mietern ermöglichen, viele Gemeinschaftsräume des Hauses mit einem Generalschlüssel zu betreten.

Verliert ein Mieter einen solchen Schlüssel, stellt sich die Frage, ob der Mieter nur zum Ersatz des verlorenen Schlüssels oder aber zur Kostenübernahme für den Austausch der gesamten Schließanlage verpflichtet ist.

Bislang gab es zu diesem Thema keine einheitliche Rechtsprechung. Nun hat sich der Bundesgerichtshof in dem oben genannten Urteil mit dieser Frage befasst.

Sachverhalt: Der Beklagte hatte ab dem 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers gemietet. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28.02.2010 war zwischen den Parteien vermerkt worden, dass der Mieter zwei Wohnungsschlüssel erhalten hatte.

Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.05.2010. Der Beklagte gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben.

Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Beklagte nicht in der Lage gewesen war, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21.07.2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei.

Darüber hinaus kündigte sie an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag geben zu wollen. Um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, nahm der Kläger den Beklagten in Regress. Nachdem der Beklagte nicht zahlte, nahm der Kläger diesen unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Höhe von 500 € – auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in Anspruch, obwohl die Schließanlage bislang gar nicht ausgewechselt worden war.

Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen statt und wies sie im Übrigen ab. Das daraufhin vom Beklagten angerufene Landgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Hiergegen wandte sich der Beklagte mit der Revision zum Bundesgerichtshof und beantragte die vollständige Aufhebung des Urteils.

Bundesgerichtshof: Der BGH urteilte nun, dass die Revision Erfolg hat. Zwar habe der Kläger grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache (Schlüssel) erstrecke.

Da der Kläger aber nicht verpflichtet sei, der Wohnungseigentümergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten, sei auch die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage gegen den Beklagten unbegründet.

Zwar könne ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen. Dies setze aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden sei. Hieran würde es im Streitfall fehlen.

Hinsichtlich des Schadens würden nach Darstellung des BGH zwei in Frage kommende Meinungen in der Rechtsprechung und Literatur vertreten.

• Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folge, würde der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage“ sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt, so dass der Eigentümer deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen könne.

• Die Gegenmeinung wiederum würde in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit sehen. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage und die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung . Solange die Schließanlage nicht erneuert werde, bestünde nach dieser Meinung kein Schaden, denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe.

Nach Ansicht des BGH gebühre der letztgenannten Auffassung der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit sei nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt sei. Der Verlust eines Schlüssels führe aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt sei, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, sei keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeige sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könne.

Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substantielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ werten würde, würde es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage vermengen.

Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen sei, bedürfe es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt habe.

Dies sei nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential würde regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellen. Ein ersatzfähiger Schaden entstünde vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen dürfe, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornehme. In einem solchen Fall habe sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen würde es hier aber fehlen.

Quelle: Bundesgerichtshof

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