Mietrecht: Wann muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen?

Ein Mietobjekt ist meistens eine gute Investition, welche jedoch auch einige Gefahren mit sich bringt. Immer öfters bekommt man mit, wie die Wohnungen von manchen Mietern vorsätzlich demoliert werden und diese dann auch noch über Nacht einfach spurlos verschwinden. Bei solchen Gedanken wird jedem Vermieter ein Schauer über den Rücken laufen, denn häufig sind solche Vorfälle mit viel Geld verbunden. Durch einen regelmäßigen Besuch des Vermieters können solche Vorfälle begrenzt werden, denn häufig sieht man dadurch die Art und Weise des Umgangs des Mieters mit dem Mietobjekt. Andererseits werden aber auch Mieter nervös, wenn sie etwas von einem regelmäßigen Zutrittsrecht des Vermieters im Mietvertrag lesen. Das Zweifeln der beiden Seiten des Mietvertrages kann man nachvollziehen, doch wann ist ein Zutrittsrecht des Vermieters zulässig und wann überschreitet er die zulässige Grenze?

Das Zutrittsrecht des Vermieters über den Mietvertrag
Der Vermieter darf sich ein pauschales Zutrittsrecht ohne triftigen Grund über den Mietvertrag nicht sichern, denn diese Klauseln sind aufgrund des Widerspruchs zum Grundgesetz unstreitig unwirksam, siehe Art. 13 Absatz 1 des Grundgesetzes. Danach ist die Wohnung ein ganz persönlicher und privater Lebensbereich zur individuellen Persönlichkeitsentfaltung. Jeder einzelne muss sich darauf verlassen können, in einem solchen ungestört und geschützt zu sein. Demnach kann und sollte jeder selbst für sich entscheiden können, wer diesen privaten Bereich betritt und wer nicht. Dies gilt auch für den Vermieter, welcher wiederum der Eigentümer des Mietobjekts ist und bleibt und somit auch gewisse Rechte besitzt.

In diversen vorformulierten Mietverträgen befindet sich eine Klausel, die dem Vermieter erlaubt, das Mietobjekt alle ein oder zwei Jahre ohne konkreten Anlass zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen und vertraglich festgelegten Zustand der Wohnräume zu überzeugen. Solche Klauseln sieht der Bundesgerichtshof als unzulässig an. Ein grundloses Besichtigungsrecht gibt es nicht und eine solche Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

Für Mietverhältnisse gelten grundsätzlich die §§ 535 ff. BGB. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es jedoch nicht. Trotzdem darf der Vermieter das vermietete Mietobjekt betreten, wenn ein konkreter und berechtigter Grund dazu vorliegt. Andernfalls wäre der Vermieter möglicherweise in seinem Recht auf Eigentum gemäß Art. 14 Grundgesetz beschränkt. Solche konkreten Gründe für eine Besichtigung können unter anderen sein:

  • Das Mietobjekt muss den Nachmietern oder Kaufinteressenten gezeigt werden
  • Aufgrund von Modernisierungs- beziehungsweise Instandhaltungsmaßnahmen muss das Mietobjekt vorher aufgrund der Vorbereitung besichtigt werden
  • Zur Erforschung einer Schadensursache
  • Sobald konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden bestehen
  • Aufgrund der Durchführung von Reparaturen und Kontrolle der Leistung des Handwerkers in dem Mietobjekt
  • Bei begründetem Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache, zum Beispiel bei unerlaubter Tierhaltung oder Untervermietung
  • Zum Vermessen der Wohnung oder Ablesen der Messvorrichtungen

Diese Liste ist nicht vollständig, sodass auch weitere oben nicht genannten Gründe ein Zutrittsrecht des Vermieters begründen können. Wenn Ihr Vermieter aufgrund einer anderen Begründung sich den Zutritt zu Ihrer Wohnung einräumen möchte und Sie unsicher sind, ob er überhaupt das Recht dazu hat, so sollten Sie sich an einen Anwalt wenden, der Ihnen in Ihren Einzelfall fachgerecht weiterhelfen kann.

Sollte keiner der Gründe oder ähnliches vorliegen, so hat der Vermieter kein Recht, das vermietete Mietobjekt zu betreten (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13). Trotz des Vorliegens der oben genannten Gründe, kann ein Vermieter dennoch nicht rücksichtlos das Mietobjekt betreten. Beispielsweise sollte die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen so gering wie möglich gehalten werden. Muss das Mietobjekt in der nächsten Zeit vermessen werden und steht zudem beispielsweise das Ablesen der Zählerstände an, so sollte der Vermieter diese beide Termine nach Möglichkeit zusammen kombinieren. Zudem sollte er einen Termin mit den aktuellen Mietern vereinbaren.

Rechte des Mieters bei einer Besichtigung des Vermieters
Sollte der Vermieter berechtigtes Interesse und konkrete Gründe nachweisen können um in das Mietobjekt einzutreten, so darf er nicht nach Belieben machen was er möchte. Demnach kann er im Einzelfall auch nicht alle einzelnen Wohnräume des Mietobjekts kontrollieren. Was der Vermieter letztendlich in dem Mietobjekt darf und was nicht, hängt immer vom Anlass der Besichtigung ab und ist einzelfallabhängig.

Beispiel (Az. VIII ZR 289/13):
Der Mieter und die Vermieterin vereinbaren gemeinsam einen Termin zur Besichtigung. In dem Mietobjekt wurden Rauchmelder installiert, welche die Vermieterin gerne kontrollieren würde. Hiergegen hatte der Mieter nichts einzuwenden. Bei dem Termin betrat die Vermieterin allerdings eigenmächtig und demnach ohne Erlaubnis auch andere Zimmer im Mietobjekt, in welchen auch gar keine Rauchmelder installiert waren. Außerdem öffnete sie Fenster und verschob sogar Dinge, die ausschließlich dem Mieter gehörten. Dem Mieter wurde das zuviel, sodass er sie aufforderte zu gehen. Die Vermieterin daraufhin verweigerte der Aufforderung zu folgen. Aufgrund dessen hat der Mieter sie vor die Haustür getragen. Durch diesen Vorfall fühlte sich die Vermieterin so sehr gedemütigt, dass sie ihm das Mietverhältnis fristlos kündigte. Dieser Streitfall landete bis vor dem Bundesgerichtshof, welcher dem Mieter jedoch Recht gab. Die Vermieterin sei ausschließlich zu einer Besichtigung der Räume berechtigt, wo auch die Rauchmelder installiert worden waren. Sie betrat dennoch und ebenso gegen den Willen des Mieters andere Zimmer, wonach sie zumindest eine Mitschuld daran hatte, wie die Situation schließlich endete. Die fristlose Kündigung ihrerseits war demnach unwirksam und der Mieter durfte bleiben.

Sollte also ein Fall vorliegen, dass der Vermieter wegen eines im Badezimmer entstandenen Wasserschadens das Mietobjekt betritt, so darf er auch nur das Badezimmer betreten und nicht andere Wohnräume. Eventuell kann er in einem solchen Fall die angrenzenden Zimmer betreten, um festhalten zu können, ob der Wasserschaden sich außerhalb des Badezimmers ausgebreitet hat. Auf keinen Fall darf er aber ohne Erlaubnis des Mieters Schränke öffnen oder gar etwas dem Mieter gehörend umräumen.

Außerdem muss der Vermieter die Besichtigung vorher bei dem Mieter ankündigen und zwar im besten Fall schriftlich und vor allem rechtzeitig. In einem solchen Schreiben muss der Vermieter den genauen Termin wie auch die konkreten Gründe benennen. Ausnahmen davon gelten nur bei Notfällen, beispielsweise bei einem Feuer oder Wasserrohrbruch – hierbei darf und muss er sogar sofort handeln. Die Rechtzeitigkeit einer solchen Ankündigung hängt im Einzelfall von dem Anlass der Besichtigung und der persönlichen Lebenssituation des Mieters ab. Gesetzlich werden solche Fristen nicht konkret geregelt. Als grober Richtwert gilt jedoch, dass das Schreiben bei berufstätigem Mieter mindestens drei bis vier Tage vor dem geplanten Termin der Besichtigung zugehen muss. Bei nicht arbeitstätigen Mietern reicht wohl eine Frist von 24 Stunden. In diesem Thema sind sich die Gerichte jedoch nicht einer Meinung, sodass die Werte sehr schwanken können. Die Häufigkeit von solchen Besichtigungen werden gesetzlich ebenso nicht geregelt, sodass der Zutritt des Vermieters auch mehrmals im Jahr durch den Mieter gewährt werden muss. Jedoch muss auch jedes Mal ein triftiger Grund seitens der Vermietung nachgewiesen werden. Hierbei muss auch der Vermieter auf den Mieter Rücksicht nehmen, beispielsweise bei einer wirksamen Kündigung und der allgemeinen Besichtigung durch die Interessenten am Mietobjekt. In den meisten Fällen finden solche Besichtigungstermine an den Wochentagen zwischen 10:00 Uhr und 13:00 Uhr sowie 15:00 Uhr bis 18:00 Uhr statt. Natürlich gelten hiervon nach individueller Vereinbarung Ausnahmen.

Sobald der Vermieter einen triftigen Sachgrund nachweisen kann, um sich den Zutritt in das Mietobjekt zu gewähren, so kann der Mieter die Besichtigung nicht verwehren. Sollte der durch den Vermieter ausgemachte Termin den Mieter nicht passen, so kann er ihn auch ablehnen. Allerdings muss er mit Eigeninitiative ein Ausweichtermine vorschlagen, an welchen die Besichtigung nachgeholt werden kann.

Auf keinen Fall darf sich der Vermieter den Zutritt gewaltsam oder durch einen Schlüsseldienst verschaffen. Der Vermieter darf ebenso wenig einen Zweitschlüssel zu dem Mietobjekt besitzen, wenn der Mieter dies nicht erlaubt. Mieter haben das Recht alle Schlüssel von dem Mietobjekt zu verlangen. Ratsam ist es allerdings, einen Zweitschlüssel einer Ihrer Vertrauensperson zu geben, dass man im Notfall in die Wohnung gelangen kann.

Ein abschließendes Verweigern des Zutritts durch den Vermieter und das trotz einen zulässigen Sachgrund, kann im Einzelfall zu einer wirksamen fristlosen Kündigung führen. Außerdem kann der Vermieter den Mieter zusätzlich verklagen oder sich den Zutritt zu dem Mietobjekt durch einstweilige Verfügung im Schnellverfahren gerichtlich erstreiten, was dann zusätzliche Verfahrenskosten und gegebenfalls sogar Schadenersatz für den Mieter bedeuten würde. Demnach ist ein grundloses Verweigern des Zutritts äußerst unratsam. Sollten Sie dennoch Gründe haben, den Vermieter nicht den Zutritt in das Mietobjekt einlassen zu wollen, beispielsweise, weil Sie sich kontrolliert oder sogar ausspioniert fühlen, wenden Sie sich an einen Anwalt, welcher Sie individuell und fachgerecht beraten kann.

Sollte sich der Vermieter unerlaubt Zutritt zu dem vermieteten Mietobjekt verschaffen, stellt dies einen Hausfriedensbruch dar und iststrafbar. Sind Sie davon betroffen, so können Sie in diesem Fall eine Anzeige erstatten und das Mietverhältnis fristlos kündigen, um nicht an die Kündigungsfristen im Mietvertrag gebunden zu sein.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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