Mietrecht: Zeigt der Mieter dem Vermieter auftretenden Schimmel nicht an, kann er schadensersatzpflichtig sein.

AG Duisburg-Hamborn, 15.03.2016, Az.: 7 C 274/13

Wenn Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmel in der Wohnung auftreten, ist der Mieter verpflichtet dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die sogenannte Mängelanzeige nach § 536c BGB ist dabei wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte des Mieters, wie z. B. die Mängelbeseitigung, die Mietminderung, die außerordentliche Kündigung und die Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.

Der Mieter sollte dem Vermieter den Schimmel aber auch deswegen anzeigen, weil er sich sonst selbst erheblichen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sieht. In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn hatte der Mieter über längere Zeit Schimmel nicht angezeigt und erst bei der Wohnungsübergabe wurde das ganze Ausmaß des Schimmelpilzbefalls dem Vermieter bekannt.

Sachverhalt: Der Kläger macht als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter Schadensersatzansprüche aus einem inzwischen beendeten Wohnungsmietverhältnis geltend.

Am 27.06.2005 hatte die Rechtsvorgängerin des Klägers mit dem Beklagten einen Wohnungsmietvertrag geschlossen. Der Wohnungsmietvertrag wurde durch den Beklagten ordentlich zum 30.11.2012 gekündigt. Am 01.12.2012 fand ein Wohnungsübergabetermin statt. Bei diesem Übergabetermin stellte der Kläger erheblichen Schimmelpilzbefall in der Wohnung fest und stellte den Beklagten zur Rede, dieser lehnte jegliche Verantwortlichkeit für den Schimmelpilzbefall ab.

Daraufhin beauftragte der Kläger zur Feststellung des Ausmaßes sowie zur Ursache des Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung und zur Schadensbezifferung. Mit anwaltlichem Schreiben des Klägers vom 06.03.2015 wurde der Beklagte daraufhin vom Kläger erfolglos zur Zahlung von Schadensersatz aufgefordert. Nachdem der Beklagte nicht zahlte, verklagte der Kläger diesen beim Amtsgericht Duisburg-Hamborn für die Sanierung der vom Schimmelpilzbefall betroffenen Wandflächen des Wohn-, Schlaf- und Badezimmers sowie der Küche auf Schadensersatz in Höhe von 3.720,00 EUR zzgl. 706,80 EUR Mehrwertsteuer geltend. Daneben verlangte er für die Demontage der Bodenbelege und Entfernen der Klebereste einen Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR zzgl. 119,70 EUR Mehrwertsteuer. Ebenso verlangte der die von ihm aufgewandten Kosten für die Einholung des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen in Höhe von 2.013,55 EUR sowie Mietausfall von 670,08 EUR für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 (4 Monate bei einer monatlichen Kaltmiete von 167,52 EUR).

Amtsgericht Duisburg-Hamborn: Das AG Duisburg-Hamborn folgte der Ansicht des Klägers überwiegend und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.960,41 EUR gemäß den §§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB.

Insofern war das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte erhebliche Schimmelpilzbildungen in dem im Gutachten vom 19.02.2013 fotografisch dokumentierten Ausmaß in der von ihm gemieteten Wohnung verursacht und damit seine Nebenpflicht als Mieter zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die auch die Pflicht umfasst, die Mietsache nicht in ihrer Substanz zu beschädigen, schuldhaft verletzt hat.

Der Beklagte selbst habe im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht das Vorhandensein von Schimmelpilz in der Wohnung zum Zeitpunkt seines Auszugs bestätigt und angegeben, dass sich in dem Wohn- und Schlafzimmerbereich sowie in der Küche und Bad schwarze Schimmelspuren befunden hätten. Dies sei auch durch die Aussagen der beiden Zeugen bestätigt worden, welche ihre Aussage glaubhaft, da anschaulich, lebensnah, frei von Widersprüchen und für das Gericht gut nachvollziehbar gemacht hätten.

Auch sei das Gutachten des Sachverständigen in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Sachverständige habe die aus den Anknüpfungstatsachen gezogenen Konsequenzen und Schlüsse logisch und widerspruchsfrei dargestellt. Die vom Sachverständigen angewendete Methodik sei nicht zu beanstanden.

Auch würden die vom Beklagten gegen das Gutachten geltend gemachten Zweifel und Einwände nicht durchgreifen.

Soweit der Beklagte geltend machen würde, in dem Wohnhaus seien während seines Mietverhältnisses wiederholt Rohrbrüche und Leitungswasserschäden aufgetreten, die als Ursache für die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Betracht kämen, habe der Sachverständige ausgeführt, dass ein möglicher Rohrbruch im Wohnhaus die Schimmelpilzbildung zwar theoretisch erklären könne. Allerdings setze dieses voraus, dass durch einen Rohrbruch tatsächlich Feuchtigkeit in die vom Beklagten gemietete Wohnung gelangt sei, es also gerade nicht ausreichend sei, dass irgendwo im Wohnhaus ein Rohrbruch stattgefunden habe. Gerade diese Voraussetzung eines von außen in die Mietwohnung des Beklagten kommenden Feuchtigkeitseintritts könne vorliegend aber nicht festgestellt werden, so dass es keiner weiteren Aufklärung bedurft habe, ob in dem Objekt in der Vergangenheit ein Rohrbruch oder Leitungswasserschaden aufgetreten sei.

Auch eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette könne entgegen der Auffassung des Beklagten als Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall der Wohnung ausgeschlossen werden. Der Sachverständige habe hierzu ausgeführt, dass er die Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette bei seinem ersten Besichtigungstermin festgestellt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei nach dem Auszug des Beklagten bereits ein neuer Toilettenkopf installiert worden. Bei seinem zweiten Ortstermin, den er durchgeführt habe, sei bereits keine Leckage mehr festzustellen gewesen. Er gehe daher davon aus, dass diese Leckage aufgrund der Installierung des neuen Toilettenkopfes nach dem Auszug des Beklagten verursacht worden sei und in dem Zeitraum, in dem der Beklagte in der Wohnung gewohnt habe, noch nicht vorhanden gewesen sei.

Soweit der Beklagte das Ergebnis des Sachverständigen zur Ursache der Schimmelpilzbildung mit der Begründung angegriffen habe, in den Nachtstunden habe eine angemessene Raumtemperatur in der Mietwohnung aufgrund der Nachtabsenkung der Heizungsanlage nicht erreicht werden können und eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen, würden auch diese Einwände nicht durchgreifen.

Hierzu habe der Sachverständige festgestellt, dass nach seiner Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur, der Einfluss der Nachtabsenkung der Heizungsanlage an kalten Außenbauteilen, wie insbesondere Fensterstürzen, bei üblicher Nutzung der Wohnung keine Tendenz für eine Unterschreitung des Taupunktes mit Kondensatausfall als Folge gezeigt habe.

Der Schadensersatzanspruch des Klägers sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger verpflichtet gewesen sei, den Gebäudeversicherer und nicht den Beklagten auf Ausgleich des in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschadens in Anspruch zu nehmen. Die dahingehende Argumentation des Beklagten, für den Fall, dass er im Hinblick auf einen Wasseraustritt an der Küchenspüle leicht fahrlässig einen Leitungswasserschaden verursacht haben sollte, könne der Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur den Gebäudeversicherer und nicht ihn auf Schadensausgleich in Anspruch nehmen, verfange nicht. Es könne nämlich bereits nicht festgestellt werden, dass überhaupt ein Leitungswasserschaden in der Küche der Mietwohnung vorliegen würde.

Als Schadensersatz gem. § 249 Abs. 2 BGB könne der Kläger somit zunächst den zur Beseitigung der Schimmelpilzschäden erforderlichen Geldbetrag verlangen. Diesen habe der Sachverständige in seinem Gutachten mit 3.610,00 EUR netto zzgl. 685,90 EUR Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht. Das Gericht schließe sich dieser überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen an.

Daneben könne der Kläger auch die erforderlichen Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen von dem Beklagten ersetzt verlangen. Denn es sei zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen, dass der Kläger zur Feststellung von Art und Ausmaß der Schimmelpilzschäden in der Mietwohnung, der Feststellung ihrer Ursache und der Höhe der Beseitigungskosten einen Sachverständigen beauftragt habe. Diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Sachverständigenkosten hat der Beklagte als Schadensersatz zu erstatten.

Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 29.02.2016 mit einer behaupteten Kautionsrückzahlungsforderung in Höhe von 350,00 EUR hilfsweise die Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch des Klägers erklärt habe, sei dieses Vorbringen und die Aufrechnung gem. § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Dieses neue Vorbringen und die erstmals erklärte Aufrechnung wären nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt. Den Parteien sei in dem Termin am 02.02.2016 lediglich die Gelegenheit eingeräumt worden, zum Ergebnis der Beweisaufnahme schriftsätzlich Stellung nehmen zu können. Neuer Vortrag in der Sache sei davon nicht umfasst gewesen. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gebe das Vorbringen des Beklagten nicht.

Einen weiteren Anspruch auf Schadensersatz habe der Kläger gegen den Beklagten dagegen nicht. Für die Demontage der Bodenbelege und das Entfernen der Klebereste könne der Kläger vom Beklagten nicht den von ihm verlangten Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR verlangen. Es sei hier davon auszugehen, dass die Verlegung des Teppichbodens der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands gedient habe. Eine Wohnung ohne Bodenbelag, sei nämlich gerade nicht als vertragsgemäß anzusehen. Insoweit entfalle bei Vertragsende eine Pflicht zur Entfernung des Teppichs nach § 546 Abs. 1 BGB.

Auch stünde dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung eines Mietausfallschadens in Höhe von 670,08 EUR für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 gegen den Beklagten zu. Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die Rückgabe des Mietobjekts in einem nicht ordnungsgemäßen und nicht weiter vermietbaren Zustand ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muss er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das Mietobjekt bei Rückgabe der Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand hätte vermieten können (vgl. BGH, NZM 2000,183; OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2005, Az. 1-10 U 80/05). Daran würde es hier fehlen, da der Kläger hierzu keine Angaben gemacht habe.

Quelle: Amtsgericht Duisburg-Hamborn

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