Zivilrecht: Hausverwalter haftet für Überschreitung seiner Befugnisse

Landgericht Köln, 26.08.2010, Az.: 29 S 177/09

Die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (“WEG”) geregelt. Diese Regelungen sind unabdingbar, dürfen also von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt werden.

Die spezifischen Berechtigungen und Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Eigentümern sind in § 27 WEG geregelt.

Danach darf und muss der Verwalter

* Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.
* für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung Eigentums sorgen.
* in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen.
* die gemeinschaftlichen Gelder verwalten.

Erfüllt der Hausverwalter diese Pflichten schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig nicht oder schlecht ist er gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Erfüllt der Hausverwalter die Pflichten zu spät oder nicht so wie geschuldet, ist er entweder nach den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder nach § 281 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Über § 278 BGB ist der Hausverwalter darüber hinaus für das Verschulden Dritter verantwortlich.

Neben der vertraglichen Haftung kommt auch die deliktische Haftung aus den §§ 823 ff. BGB in Betracht, wenn der Hausverwalter sich der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schuldig macht (z. B. wenn der Hausverwalter bei Glätte nicht gestreut hat).

Mit einem besonderen Fall der Haftung des Hausverwalters hatte sich nun das Landgericht Köln in dem oben genannten Urteil zu beschäftigen.

Sachverhalt: Der Kläger war der frühere Verwalter der Beklagten. Er hatte bei einer Bank ein Konto auf seinen Namen eingerichtet, über welches ausschließlich der Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde. Die Beklagte fasste einen Sanierungsbeschluss über das gemeinschaftliche Eigentum. Die Kosten der Sanierung sollten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Als die Nachtragsforderungen des beauftragten Bauunternehmers die Kosten der Sanierung auf das Vierfache ansteigen ließen, informierte der Kläger die Beklagte. Da die Rücklagen nicht reichten, glich der Kläger die Rechnungen mit dem eigenem Konto aus. Mit der Klage verlangte der Kläger zunächst die Freistellung von den Verbindlichkeiten vor dem Amtsgericht Siegburg. Dieses gab derKlage in vollem Umfang statt mit der Begründung, dass dem Kläger ein Anspruch auf Freistellung zustehe, da er im Auftrag der Beklagten tätig geworden sei. Dagegen wandte sich die Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Köln.

Landgericht Köln: Das LG Köln folgte der Ansicht der Beklagten mit der Begründung, dass der Kläger als Verwalter zu einer Kreditaufnahme, auch in Form der Inanspruchnahme einer Kreditlinie, weder berechtigt noch verpflichtet gewesen sei. Der ohne Beschluss aufgenommene Kredit könne zwar nach § 177 BGB genehmigt werden, wird der Vertrag – wie vorliegend – aber nicht genehmigt, so hafte der Kläger der Beklagten als vollmachtloser Vertreter. Den Ersatz seiner Aufwendungen könne der Kläger nur verlangen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, §§ 675, 670 BGB. Dies sei hier aber nicht der Fall. Ansonsten könne er nur unter den Voraussetzungen der §§ 677, 683 BGB Regress nehmen.

Quelle: Landgericht Köln

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