Mietrecht: Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Touristen in Köln - MTH Rechtsanwälte Köln
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Zivilrecht
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von: Helmer Tieben

Wer ein neues Zuhause sucht und gerne in einer der deutschen Großstädte leben möchte, kann sicherlich bestätigen, wie schwer es ist, eine passende Wohnung oder ein Haus zu bezahlbaren Preisen zu finden. Denn in vielen Städten, wie zum Beispiel Köln, ist der Wohnraum äußerst knapp. Es werden viel zu wenige Wohnungen gebaut, während die Nachfrage von Jahr zu Jahr stetig steigt, was sich auch in Zukunft voraussichtlich nicht ändern wird. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln wurde der Bedarf an Neubauwohnungen in Köln seit dem Jahr 2016 noch nicht einmal zur Hälfte gedeckt – der Wert liegt bei lediglich 46 Prozent. In Mettmann bei Düsseldorf sah es mit 49 Prozent ähnlich und somit nicht besser aus. Zwischen 2016 und 2018 wurden laut der Studie im Durchschnitt rund 3.100 Wohnungen pro Jahr gebaut, während der tatsächliche Bedarf auf knapp 6.900 Wohnungen geschätzt wurde. Die Gründe für diese Diskrepanz sind vielfältig: Der starke Zuzug, das knappe Personal in Bauämtern und die strengen Vorschriften tragen zu dieser Situation bei.

Wohnraumschutzsatzung Köln

 

Zudem scheinen Großstädte, insbesondere Köln, sehr beliebt bei Touristen zu sein. Das haben nicht nur viele Unternehmer, sondern auch Vermieter erkannt, sodass viele Wohnobjekte ausschließlich als Ferienunterkünfte vermietet werden, zum Beispiel über Plattformen wie „airbnb“, „booking.com“ oder „fewo-direkt“. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnobjekten hat in bestimmten Kölner Stadtteilen wie der Innenstadt, der Südstadt und Deutz in den letzten Jahren ein immer größer werdendes Problem dargestellt, so die Stadt Köln. Lange Zeit unternahm die Stadt jedoch nichts dagegen. Erst am 10.04.2014 wurde das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) erlassen, und am 04.07.2014 trat die bis 30.06.2019 gültige Wohnraumschutzsatzung in Kraft. Mit der Wohnraumschutzsatzung vom 31.05.2019, die am 01.07.2019 in Kraft trat, wurde die Satzung von 2014 neu gefasst und um fünf weitere Jahre verlängert. Das am 01.07.2021 in Kraft getretene Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in NRW (Wohnraumstärkungsgesetz) löste schließlich das oben genannte Wohnungsaufsichtsgesetz ab. Am 24.06.2021 wurde die neueste Wohnraumschutzsatzung aufgrund von § 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes erlassen. Durch diese neue Satzung wurde es deutlich schwieriger, Wohnungen für andere Zwecke als für die dauerhafte Bewohnung zu nutzen. Einer Studie zufolge wird Köln bis zum Jahr 2040 um knapp 41.000 Haushalte wachsen, während bis zum Jahr 2036 bis zu 22.000 öffentlich geförderte Wohnobjekte wegfallen könnten. Dies betrifft vor allem Menschen mit geringem Einkommen. Die vom Land geförderten Wohnobjekte sind in der Regel günstiger als die Marktmieten – in Köln beträgt der Unterschied durchschnittlich 3,09 Euro pro Quadratmeter.

Im Folgenden erfahren Sie mehr darüber, was genau die Wohnraumschutzsatzung ist, was unter Zweckentfremdung von Wohnraum verstanden wird und wie die Stadt Köln mit Verstößen gegen die Satzung umgeht.

Was bedeutet Wohnraumzweckentfremdung?

Eine Zweckentfremdung liegt nach der Definition der Stadt Köln vor, wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt wird. Dies ist insbesondere der Fall, wenn gemäß § 7 der Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit § 12 Abs. 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes:

      • mehr als die Hälfte der zur Verfügung stehenden Fläche des Mietobjekts für berufliche oder gewerbliche Zwecke verwendet wird,
      • das Mietobjekt mehr als drei Monate am Stück für Kurzzeitvermietungen genutzt wird,
      • Wohnraum beseitigt wird,
      • Wohnraum zweckentfremdet umgebaut oder umgenutzt wird,
      • Wohnraum länger als drei Monate leer steht.

Sollte also das Mietobjekt als Büro oder Gewerberaum genutzt werden oder aber als Ferienwohnung dienen, liegt häufig eine Zweckentfremdung des Wohnraums vor.

Was bringt die Wohnraumschutzsatzung?

Mit der Wohnraumschutzsatzung vom 17. Juni 2014 hat die Stadt Köln erste Schritte unternommen, um der Wohnungsnot und der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenzuwirken. Die Wohnraumschutzsatzung soll vor ungenehmigter Zweckentfremdung von Wohnraum schützen. Sie gilt für alle frei finanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung als Wohnraum genutzt wurden oder danach dazu wurden. Geschützt sind Wohnobjekte, die objektiv und subjektiv zum Wohnen geeignet und bestimmt sind (§ 4 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung Köln). Kein geschützter Wohnraum liegt vor, wenn dieser bereits vor Inkrafttreten der Satzung und seitdem ununterbrochen anderen Zwecken diente (§ 5 Abs. 6 der Wohnraumschutzsatzung Köln). Damit sind rückwirkende Maßnahmen ausgeschlossen. Durch die Genehmigungspflicht soll eine Zweckentfremdung in Zukunft erschwert und möglichst verhindert werden. Bei Verstößen können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit verhängt werden. Seit 2014 hat die Stadt Köln mehr als 1.500 Wohnungen überprüft und Bußgelder in Höhe von insgesamt 510.000 Euro verhängt. Derzeit sind mehr als 400 Ermittlungsverfahren anhängig (Stand: 22. Mai 2019). Wohnraum, der vom Eigentümer selbst genutzt wird, gilt nicht als geschützter Wohnraum, ebenso wenig wie Einliegerwohnungen. Zukünftig muss jede Zweckentfremdung von der Stadt Köln genehmigt werden (§ 8 der Wohnraumschutzsatzung Köln). Eine solche Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige Interessen des Antragstellers vorliegen. Ebenso kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn ein ausreichendes Angebot an Ersatzwohnungen zur Verfügung gestellt wird. Die neue Satzung ergänzt diese Regelung um die Bestimmung, dass der Ersatzwohnraum zu angemessenen Konditionen auf dem Kölner Wohnungsmarkt angeboten werden muss. So muss sich die Höhe der Mieten auch künftig unbedingt an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Warum sind Ferienwohnungen für Touristen ein so großes Problem?

Schätzungsweise 7.000 Mietobjekte werden in Köln regelmäßig an Touristen und Geschäftsreisende vermietet, wobei die Dunkelziffer wohl noch höher liegt. Dabei handelt es sich nicht um Untermiete, wenn zum Beispiel ein Student ein Auslandssemester macht, sondern um Wohnungen, die speziell für die Kurzzeitvermietung eingerichtet und ausschließlich zu diesem Zweck genutzt werden – sei es für zwei Tage bei Touristen oder zwei Wochen bei Geschäftsreisenden. Seit 2007 wurden immer mehr Mietobjekte, besonders in Großstädten wie Köln, hauptsächlich zu diesem Zweck umgestaltet. In Köln gibt es knapp 550.000 Wohnungen, doch dieser Bestand reicht bereits jetzt nicht aus. Werden mehrere tausend Mietobjekte dauerhaft der Kurzzeitvermietung zugeführt, obwohl die Stadt Köln über ein gut ausgebautes Netz an Hotels und anderen Unterkünften verfügt, verschärft sich die Wohnungsnot zusätzlich. Hinzu kommt, dass die Mieten in Köln weiterhin drastisch steigen und für viele Menschen unerschwinglich werden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Stadt Köln immer mehr Mietobjekte überprüft, sodass in Zukunft bei Verstößen mit hohen Bußgeldern zu rechnen ist.

Was soll man bei einem Vorwurf der Wohnraumzweckentfremdung tun?

In jedem Fall sollten Sie reagieren und keine Fristen versäumen. Zuerst sollte geprüft werden, ob die Satzung überhaupt auf das betreffende Objekt zutrifft. Gemäß § 5 Nr. 6 der Wohnraumschutzsatzung ist der kurzzeitig vermietete Wohnraum dann nicht im Sinne von § 4 der Satzung geschützt, wenn dieser vor den in § 3 der Satzung genannten Zeiträumen zu anderen Zwecken genutzt wurde. Die Aufnahme von § 5 Nr. 6 in die Satzung diente dem Zweck, dem im öffentlichen Recht bestehenden Bestandsschutz ausreichend Rechnung zu tragen. Der Bestandsschutz ist ein Rechtsinstitut, das sich aus Artikel 14 des Grundgesetzes ableitet. Er verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand und dessen Nutzung grundsätzlich Durchsetzungskraft gegenüber neuen, gegebenenfalls entgegenstehenden Gesetzen und Anforderungen.

Zudem können Sie in Köln ein Negativattest für die Zukunft beantragen. Dieses bescheinigt, dass keine Genehmigung zur Zweckentfremdung erforderlich ist (§ 12 der Wohnraumschutzsatzung Köln) und dient der Planungssicherheit, dass das Mietobjekt beispielsweise weiterhin gewerblich genutzt werden darf. Darüber hinaus sollten Sie alle Ihre Schreiben ausführlich und präzise begründen, damit die Mitarbeiter der Stadt Ihren Fall möglichst zügig und reibungslos bearbeiten können.

Pauschal lässt sich keine genaue Antwort auf diese Frage geben, da jeder Fall unterschiedlich sein kann. Zudem sollten Sie sich nach Möglichkeit an einen Anwalt wenden, der Ihren Fall genau prüft, Sie gezielt berät und Sie gegebenenfalls vor hohen Bußgeldern bewahren kann.

Muss man bei Änderung der Wohnraumnutzung in eine Kurzzeitvermietung eine baurechtliche Nutzungsänderung beantragen?

Wird eine bauliche Anlage in einer anderen Weise als ursprünglich genehmigt genutzt, liegt eine unzulässige Art der Nutzung vor. Möchte man also die genehmigte Nutzung in eine andere Nutzungsart ändern, bedarf es eines Antrags auf Nutzungsänderung. Andernfalls könnte die zuständige Bauaufsicht eine Bauordnungsverfügung erlassen und die geänderte Nutzung behördlich untersagen.

Im Rahmen der Kurzzeitvermietung muss daher bei jeder baulichen Anlage eine Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergung vorgenommen werden. Wohnen zeichnet sich durch Eigengestaltung der Haushaltsführung, Häuslichkeit und Privatheit sowie durch ausreichend große und ausgestattete Räumlichkeiten aus. Eine Wohnnutzung ist im Gegensatz zur Beherbergung zudem auf eine gewisse Dauer angelegt. Die Beherbergung hingegen zeichnet sich durch kürzere Zeitintervalle der Nutzung, weniger Privatheit, kleinere Räume und eine geringere Ausstattung aus. Auch die Zahlungsmodalitäten spielen bei der Abgrenzung eine Rolle.

Wenn also eine Beherbergung vorliegt, obwohl bislang nur eine Wohnnutzung genehmigt war, muss ein Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt gestellt werden.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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