Landgericht Köln, 20.09.2017, Az.: 13 S 50/17
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB kann im Rahmen eines Mietverhältnisses bestimmt werden, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Diese Absprache kann nach Absatz 2 des § 556 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften so getroffen werden, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen dabei jedoch nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Über diese Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wobei die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Im nachstehenden Urteil hält das Landgericht Köln fest, dass bei schuldrechtlicher Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts auch für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Frist des § 556 Abs. 3BGB entsprechend gelten soll. Denn es liege in dem Fall, in dem derjenige, der fremden Wohnraum auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses als eines Mietverhältnisses nutze, aber auch an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten zu leisten habe, eine planwidrige Regelungslücke vor.
Dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch dann gelte, wenn ein Wohnungsberechtigter nach der vertraglichen Vereinbarung zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen zu leisten habe, beantwortet das Gericht unter Anwendung doppelter Analogie der Regelung bejahend.
Immobilienkauf mit dinglichem Wohnungsrecht: Streit um Betriebskosten
Im vorliegenden Fall schlossen die Kläger und der Beklagte einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie. Zusätzlich wurde dem Beklagten ein dingliches Wohnungsrecht eingeräumt, das ihm die Nutzung eines Teils der Immobilie sicherte. Im Vertrag war festgelegt, dass der Beklagte die Betriebskosten zu tragen habe, die üblicherweise auch von einem Mieter übernommen werden müssen. Die Kläger forderten den Beklagten daher zur Zahlung der Betriebskosten für die Jahre 2013, 2014 und 2015 in Höhe von insgesamt 2.824,81 EUR auf. Der Beklagte verweigerte jedoch die Zahlung. In der Folge erhoben die Kläger Klage vor dem Amtsgericht, welches ihnen in vollem Umfang Recht gab.
Der Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein und argumentierte, dass eine entsprechende gesonderte Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten fehle. Der Vertrag allein könne die Forderungen der Kläger nicht begründen.
Urteil des Landgerichts Köln: Teilweise Erfolg der Berufung
Das Landgericht Köln entschied, dass die Berufung des Beklagten größtenteils Erfolg hat. Es änderte das Urteil des Amtsgerichts teilweise ab und verurteilte den Beklagten lediglich zur Zahlung der Betriebskosten für das Jahr 2015 in Höhe von 910,58 EUR sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten von 176,12 EUR. Die Forderungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 wies das Gericht ab, da diese nicht fristgerecht abgerechnet worden waren.
Die Grundlage für die Entscheidung war die vertragliche Regelung im Notarvertrag, in der die Übernahme der Betriebskosten durch den Beklagten festgelegt wurde. Für das Jahr 2015 war die Abrechnung rechtzeitig erfolgt, weshalb der Anspruch der Kläger in dieser Hinsicht begründet war.
Abrechnungsfrist und Analogie zu § 556 Abs. 3 BGB
Für die Jahre 2013 und 2014 konnten die Kläger keine Ansprüche mehr geltend machen, da sie die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB versäumt hatten. Obwohl der Beklagte keine Vorauszahlungen für die Betriebskosten leisten musste, wandte das Gericht § 556 Abs. 3 BGB analog an. Diese Regelung sieht vor, dass Betriebskosten spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend gemacht werden müssen. Da die Kläger diese Frist für 2013 und 2014 nicht eingehalten hatten, entfiel der Anspruch auf diese Betriebskosten.
Fazit: Zahlungspflicht für 2015, Verfristung für frühere Jahre
Das Landgericht Köln kam zu dem Schluss, dass der Beklagte nur zur Zahlung der Betriebskosten für das Jahr 2015 verpflichtet ist. Die Ansprüche für 2013 und 2014 waren verfristet, da die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB nicht eingehalten wurde. Die Entscheidung verdeutlicht, wie wichtig eine fristgerechte Abrechnung auch bei einem dinglichen Wohnungsrecht ist, um Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.
Quelle: Landgericht Köln
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