Kündigung nach § 573a BGB: Ohne Grundbucheintrag kein Privileg
Wer ein Zweifamilienhaus erwirbt und selbst einzieht, möchte häufig das im selben Haus bestehende Mietverhältnis beenden. § 573a Abs. 1 BGB eröffnet Vermietern in einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit – ohne Darlegung eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB.
Das Urteil des Landgericht Krefeld vom 15. Oktober 2025 stellt jedoch klar: Dieses Privileg steht nur dem rechtlichen Vermieter zu. Der wirtschaftliche Eigentümer, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann sich nicht auf § 573a BGB berufen – selbst dann nicht, wenn er bereits im Haus wohnt und vom bisherigen Eigentümer zur Kündigung ermächtigt wurde.
Der Sachverhalt: Einzug vor Eigentumsumschreibung
Die Kläger hatten ein Zweiparteienhaus erworben und waren nach Nutzen- und Lastenübergang in eine der beiden Wohnungen eingezogen. Die andere Wohnung war weiterhin vermietet. Noch vor ihrer Eintragung im Grundbuch kündigten sie das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a BGB. Grundlage war eine notarielle Ermächtigung durch die Voreigentümer.
Das Amtsgericht Nettetal gab der Räumungsklage zunächst statt. Es hielt die Kläger trotz fehlender Grundbucheintragung für „Vermieter“ im Sinne des § 573a BGB.
Das Landgericht Krefeld sah dies anders – und wies die Klage ab.
Vermieter ist nicht gleich wirtschaftlicher Eigentümer
Zentraler Punkt der Entscheidung ist die Frage, wer im Zeitpunkt der Kündigung Vermieter war. Das Landgericht stellt klar:
– Der ursprüngliche Mietvertrag bestand zwischen der Beklagten und der Voreigentümerin.
– Eine Vertragsübernahme lag nicht vor.
– Ein gesetzlicher Übergang nach § 566 Abs. 1 BGB setzt die dingliche Eigentumsübertragung voraus.
Der bloße Abschluss eines Kaufvertrags genügt nicht. Maßgeblich ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit ihr tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“).
Keine konkludente Vertragsübernahme
Die Kläger argumentierten, die Beklagte habe durch Zahlung der Miete an sie einer Vertragsübernahme zugestimmt. Das Gericht verneinte dies.
Eine Vertragsübernahme erfordert ein dreiseitiges Rechtsgeschäft oder zumindest eine eindeutige Zustimmung des Mieters. Allein die Zahlung an einen neuen Zahlungsempfänger genügt nicht – insbesondere dann nicht, wenn der Mieter davon ausgeht, der Eigentumsübergang stehe ohnehin unmittelbar bevor.
Für eine konkludente Genehmigung fehlte es bereits am erforderlichen Erklärungsbewusstsein.
Ermächtigung ersetzt kein eigenes Kündigungsrecht
Auch die notarielle Ermächtigung half den Klägern nicht weiter. Sie konnten lediglich ein Kündigungsrecht der Voreigentümer ausüben. Diese wohnten jedoch nicht mehr im Haus. Damit fehlte es an der entscheidenden Voraussetzung des § 573a BGB: dem Zusammenleben von Vermieter und Mieter in einem Zweiparteienhaus.
Das Privileg ist personengebunden. Es knüpft an die konkrete Wohnsituation des Vermieters an – nicht an die des wirtschaftlichen Eigentümers.
Keine Analogie zugunsten des wirtschaftlichen Eigentümers
Besonders deutlich lehnt das Landgericht eine analoge Anwendung des § 573a BGB ab. Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus. Eine solche sah die Kammer nicht.
Der Gesetzgeber hat den Übergang des Mietverhältnisses bewusst an das klar nachvollziehbare Kriterium der Eigentumsumschreibung geknüpft. Dieses bietet Rechtssicherheit für Mieter. Würde man bereits das wirtschaftliche Eigentum genügen lassen, müsste der Mieter komplexe schuldrechtliche Vereinbarungen prüfen – ein unzumutbarer Zustand.
Die Wartezeit bis zur Grundbucheintragung sei regelmäßig kurz und für den Erwerber hinnehmbar.
Zweite Kündigung ebenfalls unwirksam
Eine spätere Kündigung nach Eigentumsumschreibung blieb ebenfalls ohne Erfolg – schlicht weil sie der Beklagten nicht zuging. Ohne Zugang keine Wirksamkeit (§ 130 BGB).
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil hat erhebliche praktische Relevanz für Erwerber von Zweifamilienhäusern:
– § 573a BGB setzt die rechtliche Vermietereigenschaft voraus.
– Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit Grundbucheintragung.
– Wirtschaftliches Eigentum genügt nicht.
– Notarielle Ermächtigungen ersetzen kein eigenes Kündigungsrecht.
– Vorzeitige Kündigungen sind unwirksam und können kostspielige Prozesse nach sich ziehen.
Die Revision wurde zugelassen, da höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber vor Eigentumsumschreibung personale Kündigungsgründe geltend machen kann.
Fazit: Geduld bis zur Grundbucheintragung
Das Landgericht Krefeld stärkt die Rechtssicherheit im Wohnraummietrecht. Wer ein vermietetes Zweifamilienhaus erwirbt und sich auf das Kündigungsprivileg des § 573a BGB berufen möchte, muss den Eigentumsübergang abwarten.
Wirtschaftliche Nähe zum Objekt genügt nicht. Entscheidend ist allein die dingliche Rechtsposition – dokumentiert im Grundbuch.
