Mietrecht: Keine Mietminderung wg leerstehender Nachbarwohnungen

Amtsgericht Frankfurt an der Oder, 24.11.2004, Az.: 25 C 1002/04

Grundsätzlich können Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen. Gerichte definieren einen Mangel als „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten“.

Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss dabei erheblich gemindert sein. Unerheblich ist ein Fehler nach der Rechtsprechung dann, wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist. Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, „wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaften und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will“. Gerade im Bereich der Wohnraummiete gibt es unzählige Gerichtsentscheidungen die Mietminderungen aufgrund verschiedenster Gründe zum Inhalt haben. Als Fehler anerkannt ist zum Beispiel eine fehlerhafte Zentralheizungsanlage, die zu Brennstoffmehrverbrauch führt (MDR 1983, S. 229) oder unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen (WuM 2006, S. 609).

Das Amtsgericht Frankfurt an der Oder hatte nun über die Mietminderung eines Wohnraummieters zu entscheiden, der wegen des Leerstands seiner Nachbarwohnungen und damit zusammenhängender erhöhter Heizkosten gemindert hatte.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

In dem oben genannten Fall standen die Nachbarwohnungen des Mieters den ganzen Winter über leer. Dies hatte zur Folge, dass die Wände der Wohnung auskühlten, da die Temperatur dieser Wohnungen durch den Vermieter nur auf Frostschutz reguliert wurde. Der Mieter war dementsprechend der Ansicht, dass die Miete zu mindern sei, da der höhere Verbrauch aufgrund des Leerstands einen Mangel darstelle.

Amtsgericht Frankfurt an der Oder:

Das AG Frankfurt (Oder) folgte dieser Ansicht nicht. Der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass benachbarte Wohnungen bewohnt und damit beheizt sind. Der Mieter habe auch keinen Anspruch darauf, dass leer stehende Wohnungen durch den Vermieter auf eine bestimmte Temperatur beheizt werden. Wohnungsleerstand in einem größeren Mietshaus sei zum normalen Lebensrisiko zu zählen. (zu beachten ist aber, dass der Vermieter die Heizkosten bei der Heizkostenabrechnung nicht nur auf die vermieteten Wohnungen verteilen darf. Die anteiligen Kosten für die leer stehenden Wohnungen muss der Vermieter selbst zahlen (Urteil des Bundesgerichtshofes Az.: VIII ZR 137/03)).

Quelle: Amtsgericht Frankfurt an der Oder

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