Landgericht Essen – Urteil vom 11.09.2025 – Az. 10 S 22/25
Vorinstanz: AG Bottrop, Urteil vom 19.12.2024 – 8 C 68/24
Rechtskraft: rechtskräftig (Revision nicht zugelassen)
Schlüssel in den Briefkasten – Wohnung wirksam zurückgegeben?
Die Rückgabe einer Mietwohnung wirkt auf den ersten Blick banal: Schlüssel übergeben, Sache erledigt. Doch was gilt, wenn der Mieter die Schlüssel nicht persönlich übergibt, sondern in den Hausbriefkasten des Vermieters einwirft?
Mit Urteil vom 11. September 2025 hat das Landgericht Essen hierzu eine klare Linie gezogen: Der Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters kann die Rückgabe der Mietsache bewirken – mit weitreichenden Folgen für Räumungsansprüche und Schadensersatzforderungen.
Der Hintergrund: Kündigung wegen Zahlungsrückstands
Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt und Räumung sowie rückständige Miete eingeklagt. Der Mieter behauptete, er habe die Wohnung renoviert, geräumt und die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen.
Das Amtsgericht Bottrop wies die Räumungsklage ab. Es sah die Herausgabe als erfüllt an (§ 362 Abs. 1 BGB). Gegen diese Entscheidung wandte sich der Kläger mit der Berufung.
Das Landgericht Essen bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz.
Maßstab: Besitzaufgabe und Rückerhalt der Mietsache
Zentral war die Frage, ob durch den Schlüsseleinwurf ein Rückerhalt der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB bzw. § 985 BGB vorlag.
Das Gericht stellt klar:
– Maßgeblich ist eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.
– Der Mieter muss seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben.
– Der Vermieter muss in die Lage versetzt werden, tatsächlich auf die Mietsache zuzugreifen.
Sobald nur noch der Vermieter faktisch Zugriffsmöglichkeiten hat, ist die Rückgabe erfolgt.
Schlüsseleinwurf als Besitzaufgabe
Nach Auffassung des Landgerichts erfüllt der Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters diese Voraussetzungen.
Mit dem Einwurf manifestiert der Mieter nach außen seinen Besitzaufgabewillen. Ab diesem Zeitpunkt ist allein der Vermieter in der Lage, die Wohnung zu betreten. Der Mieter hat keinen Zugriff mehr.
Entscheidend war hier zudem: Die Schlüssel wurden nicht in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten geworfen, sondern in den Hausbriefkasten des Vermieters. Damit wurde die Sachherrschaft eindeutig verlagert.
Beweiswürdigung: Keine Zweifel an der Schlüsselrückgabe
Der Kläger griff insbesondere die Beweiswürdigung an. Er bezweifelte, dass die Schlüssel tatsächlich eingeworfen wurden.
Das Landgericht stellte jedoch klar, dass es gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die erstinstanzlichen Feststellungen gebunden ist, solange keine konkreten Zweifel an deren Richtigkeit bestehen. Solche Zweifel sah die Kammer nicht.
Die Zeugenaussagen sowie ein Video belegten aus Sicht des Gerichts nachvollziehbar den Schlüsseleinwurf. Bloße abstrakte Zweifel genügen nicht, um eine neue Beweisaufnahme zu erzwingen.
Konsequenz: Keine Räumung, kein weiterer Schadensersatz
Da die Rückgabe bereits erfolgt war, waren die Herausgabeansprüche unbegründet. Auch weitergehende Schadensersatzansprüche wegen angeblich verspäteter Rückgabe hatten keinen Erfolg.
Die einseitige Erledigungserklärung des Klägers änderte daran nichts. Maßgeblich ist, ob die Klage ursprünglich begründet war – und das war sie nach Auffassung des Gerichts nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht:
– Eine persönliche Schlüsselübergabe ist nicht zwingend erforderlich.
– Entscheidend ist die eindeutige Besitzaufgabe des Mieters.
– Der Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Vermieters kann ausreichen.
– Vermieter sollten ihre Briefkästen zeitnah kontrollieren.
Für Mieter bedeutet das Urteil Rechtssicherheit: Wer die Schlüssel eindeutig und nachweisbar übergibt, erfüllt seine Rückgabepflicht – auch ohne formelle Übergabezeremonie.
Fazit: Tatsächliche Zugriffsmöglichkeit ist entscheidend
Das Landgericht Essen stellt auf die tatsächliche Sachherrschaft ab. Mit dem Einwurf der Schlüssel verliert der Mieter jede Zugriffsmöglichkeit, der Vermieter erhält sie.
Damit ist die Mietsache zurückgegeben. Weitere Räumungsansprüche bestehen nicht.
