Landgericht Freiburg, 10.12.2013, Az.: 9 S 60/13
Mieter von Wohnraum sind grundsätzlich verpflichtet, zwischen 22.00 Uhr abends und 7:00 Uhr morgens sowie von 13.00 bis 15.00 Uhr jeglichen ruhestörenden Lärm, verursacht durch Zimmerlautstärke überschreitende Verhaltensweisen, zu unterlassen. Dies ist im Bundesimmissionsschutzgesetz und in den einschlägigen Länder-Immissionsschutzgesetzen sowie weitere Richtlinien niedergelegt. Viele Mieter fragen sich, ob eine Waschmaschine in der Wohnung erlaubt ist oder ob eine Waschmaschine in der Wohnung verboten werden kann. Nach dem Mietrecht Waschküche hängt dies vom jeweiligen Mietvertrag und der Hausordnung ab.
Allerdings haben Mieter auch in den anderen Zeiten das mietrechtliche Gebot der Rücksichtnahme zu beachten und sind daher nicht vollkommen frei in ihrem Wohnverhalten.
Normale Wohngeräusche der Mieter haben andere Mieter allerdings hinzunehmen; dazu gehören insbesondere auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgehen.
Ob zu den normalen Wohngeräuschen allerdings auch die Geräusche von in der Wohnung aufgestellten Waschmaschine und Wäschetrockner gehören, hatte das Landgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil zu entscheiden.
Bei der Nutzung einer Waschmaschine Mietwohnung sollten Sie auf die Waschmaschine Lautstärke Wohnung achten, um Konflikte mit Nachbarn zu vermeiden. Wer eine Waschmaschine in der Wohnung betreibt, sollte prüfen, ob der Mietvertrag dazu klare Regelungen enthält.
Sachverhalt der Gerichtsentscheidung
Zwischen Kläger und Beklagten bestand ein Mietvertrag über eine Mietwohnung in einem Neubau. Nach ihrem Einzug hatten die Kläger als Mieter der Mietwohnung ihre Waschmaschine und ihren Wäschetrockner zunächst im gemeinschaftlichen Waschraum des Mietshauses untergebracht.
Andere Mieter beschweren sich über Waschmaschine in der Wohnung
Im Laufe des Mietverhältnisses stellten die Mieter dann sowohl die Waschmaschine als auch den Wäschetrockner in ihre Wohnung. Dies führte dann zu Beschwerden derjenigen Mieter, welche in der Nachbarwohnung wohnten. Viele Mieter wissen nicht, ob sie eine Waschmaschine im Badezimmer anschließen dürfen oder ob eine Einbauküche Waschmaschine vorgesehen ist. Entscheidend ist, ob die Installation fachgerecht erfolgt und keine Feuchtigkeitsschäden drohen.
Vermieter änderten die Hausordnung
Um die Mieter zu zwingen, die Waschmaschine und den Wäschetrockner wieder aus der Wohnung zu verbringen, veränderten die Beklagten als Vermieter die Hausordnung und beriefen sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag mit dem folgenden Wortlaut:
Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung auf Seite 11. Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.
In der Hausordnung wiederum befand sich nun der Passus:
Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche. In manchen Gebäuden ist eine Etagen Waschmaschine oder ein gemeinsamer Waschraum vorgesehen. Dennoch ist eine Waschmaschine in der Wohnung in vielen Fällen zulässig, wenn keine ausdrückliche Verbotsklausel besteht.
Mieter erheben Feststellungsklage
Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Feststellung, dass sie dazu berechtigt seien, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben. Mieter sollten wissen, was bei einer Waschmaschine in der Wohnung zu beachten ist. Der Vermieter darf die Nutzung nur untersagen, wenn gewichtige Gründe vorliegen. Grundsätzlich muss der Vermieter keine Waschmaschine zur Verfügung stellen, es sei denn, dies wurde vertraglich vereinbart.
Das zunächst angerufene Amtsgericht folgte der Ansicht der Kläger und gab der Klage statt. Gegen dieses Urteil wandte sich die Berufung der Beklagten zum Landgericht Freiburg.
Entscheidung des Landgerichts Freiburg:
Das Landgericht Freiburg folgte ebenfalls der Ansicht der Kläger (Mieter) und urteilte, dass die Kläger berechtigt sind, in der angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
So hätten die Beklagten in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen würden.
Änderungsvorbehalt im Mietervertrag unwirksam
Die Kammer teile die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei (BGH WM 1984, 314; BGH WM 1985, 128).
Zudem erfasse der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht.
Aufstellen von Waschmaschienen oder Trocknern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch
Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehöre zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart sei (BGH Urteil v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 – […]Rn. 33; LG Detmold WuM 2002, 51 [LG Detmold 18.03.1998 – 10 S 276/97]; AG Köln WuM 2001, 275; AG Hameln WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 541 BGB Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 368f.).
Eine keine Waschmaschine in der Wohnung-Klausel ist nur wirksam, wenn sie sachlich begründet und klar formuliert ist. Eine Waschmaschine in Schrank oder in der Küche kann eine platzsparende Lösung sein, wenn der Anschluss technisch geeignet ist.
Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags würde sich nur auf “Ordnungsvorschriften”, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich seien, beziehen.
Hierzu würden nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber – worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen habe – die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme gehören, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert seien.
Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB bestünde nicht. Der Mieter habe bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 370 m.w.N.).
Lärm von Waschmaschinen und Trockner ist als sozialadäquat hinzunehmen
Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutze, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen.
Quelle: Landgericht Freiburg
Ein älteres Urteil des Amtsgerichts Köln hatte die selbe Problematik zum Gegenstand: Amtsgericht Köln, Urteil vom 11.01.2001 – AZ 207 C 221/00
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie eine Waschmaschine in der Wohnung aufstellen dürfen, oder wenn der Vermieter die Nutzung untersagt, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Im Mietrecht Waschküche spielt die Abwägung zwischen vertragsgemäßem Gebrauch und Rücksichtnahme auf andere Mieter eine zentrale Rolle.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
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Eine Antwort
In meinem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten wurden nach umfangreicher Sanierung 2014 , 6 Stellplätze für Waschmaschinen und Trockner eingerichtet.
Ebenfalls hat jeder Mieter seinen eigenen Stromanschluss, sowie Kaltwasserzähler.
Diese Einrichtung wird allen Mietern kostenlos zur Verfügung gestellt.
Trotz dieser Einrichtung sind zwei Mieter nicht bereit, diesen Komfort zu nutzen
und waschen Ihre Wäsche weiterhin in der Küche oder Bad.
Es besteht eine Gebäudeversicherung die Leitungswasserschäden im Fall eines Falles reguliert. Wenn im Kelleraum aus irgendeinem Grund Wasser aus der Waschmaschine auslaufen sollte, ist der Schaden sehr gering, da wie üblich, Wasserablaufschächte vorhanden sind. Zahlt im Erstfall die Versicherung in voller Höhe auch die Schäden, wenn in der Küche gewaschen wird. Wasserschäden im Wohnbereich sind doch wesentlich teurer und können sogar ein ganzen Haus unbewohnbar machen.