Amtsgericht Ottweiler, 24. 11.2016, Az.: 16 C 170/15
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 535 ausdrücklich die Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Folglich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die gemietete Wohnung – oder das Haus – laufend instand hält und sobald es nötig ist, auftretende Mängel beseitigt, also Instand setzt. Hat der Mieter die Mängel selbst zu verschulden, so ist das Recht auf Mängelbeseitigung ausgeschlossen.
Wird dem Mieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt, so muss diese erst ablaufen, bevor weitere Handlungen – z.B. die Beauftragung eines Gutachtens ob die aus der Sphäre des Mieters oder Vermieters herrühren – ausgeführt werden dürfen.
Ausgangslage des Mietverhältnisses
Im vorliegenden Fall ging es um ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin (Mieterin) und der Beklagten (Vermieterin), das im Dezember 2014 endete. Die Wohnung wies mehrere Mängel auf, darunter schwarze Fugen im Badezimmer. Die Vermieterin setzte der Mieterin eine Frist bis zum 15.01.2015, um diese Mängel zu beseitigen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses behielt die Beklagte einen Teil der Mietkaution ein. Die Kaution betrug insgesamt 841,14 Euro inklusive Zinsen, während die Nebenkostenabrechnung ein Guthaben von 684,71 Euro auswies. Die Beklagte zahlte der Klägerin 301,57 Euro zurück, hielt jedoch weitere Beträge ein, was schließlich zu einem Rechtsstreit führte.
Streitpunkte und Forderungen
Die Klägerin verlangte eine Rückerstattung des Restbetrages in Höhe von 1216,60 Euro. Die Beklagte begründete den Einbehalt eines Teils der Kaution mit Kosten für eine Schimmelanalyse und die Beseitigung von Schimmel an den Fenstern. Konkret ging es um 129 Euro für die Beauftragung eines Gutachters, der bereits vor Ablauf der Frist die Ursache der schwarzen Flecken untersuchte, sowie um ca. 248 Euro für die Schimmelbeseitigung an den Fenstern. Die Klägerin führte an, dass sie laut Übergabeprotokoll lediglich verpflichtet war, die schwarzen Fugen im Badezimmer zu reinigen, was sie fristgerecht erledigt habe. Schimmel am Fenster sei nicht Teil des Protokolls gewesen.
Entscheidung des Amtsgerichts
Das Amtsgericht Ottweiler entschied zugunsten der Klägerin. Es stellte fest, dass die Mieterin Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hatte, da die Vermieterin weder die Kosten für die Schimmelanalyse noch für die Beseitigung des Schimmels an den Fenstern von der Kaution abziehen durfte. Das Gericht argumentierte, dass die Schimmelanalyse unnötig war, da sie vor Ablauf der Frist zur Mangelbeseitigung durchgeführt wurde. Die Vermieterin hätte bis zum Ablauf der gesetzten Frist warten müssen. Außerdem wurde durch Zeugenaussagen bestätigt, dass die Klägerin die schwarzen Fugen im Badezimmer ordnungsgemäß gereinigt hatte.
Kein Einbehalt wegen zusätzlicher Mängel
Das Gericht entschied auch, dass die Vermieterin nicht berechtigt war, die Rückzahlung der Kaution aufgrund der Kosten für die Schimmelbeseitigung an den Fenstern zu verweigern. Da der Schimmel an den Fenstern nicht im Übergabeprotokoll festgehalten war, bestand keine Verpflichtung der Mieterin, diesen Mangel zu beheben. Entsprechend durfte die Vermieterin auch diese Kosten nicht mit der Kaution verrechnen.
Quelle: Amtsgericht Ottweiler
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