Räumungsklage in Köln — Vollständig überarbeiteter Artikel

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Zuletzt aktualisiert März 22, 2026

Zuletzt aktualisiert: März 2026

Der Mieter zahlt seit Monaten keine Miete. Oder er ignoriert die Kündigung und zieht einfach nicht aus. Für Vermieter beginnt hier oft ein Vorgang, der Geduld, Geld und rechtliche Präzision verlangt: die Räumungsklage.

Dieser Artikel erklärt, wie eine Räumungsklage funktioniert — von der Kündigung über die Klageerhebung beim Amtsgericht Köln bis zur Zwangsräumung. Er richtet sich an Vermieter, die wissen wollen, was auf sie zukommt, und an Mieter, die eine Räumungsklage erhalten haben und ihre Optionen kennen müssen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Mietrechtliche Fälle hängen immer von den Einzelheiten ab. Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie handeln.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein Vermieter die Herausgabe einer Mietwohnung oder eines Gewerberaums erzwingt. Das klingt drastisch — und ist es auch. Es ist der letzte Schritt, wenn alle anderen Mittel gescheitert sind.

Der Kern: Wohnraum ist in Deutschland durch das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, §§ 535 ff.) besonders geschützt. Ein Vermieter darf einen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, auch wenn die Kündigung längst im Briefkasten liegt. Wer das trotzdem tut, begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) — und macht sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs oder Nötigung strafbar. Der einzige zulässige Weg führt über das Gericht.

Ziel der Räumungsklage ist ein sogenannter Räumungstitel: ein gerichtliches Urteil, das den Vermieter berechtigt, einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen.

Voraussetzungen: Wann ist eine Räumungsklage zulässig?

Die wichtigste Voraussetzung ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Ohne Kündigung gibt es keinen Räumungsanspruch — und ohne Räumungsanspruch keine begründete Klage. Klingt simpel? In der Praxis scheitern erstaunlich viele Räumungsklagen genau an diesem Punkt. Das gilt für unbefristete Mietverträge. Bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietvertrag) genügt der Ablauf der vereinbarten Mietdauer.

Die Kündigung muss formal korrekt sein: schriftlich, mit Begründung (bei ordentlicher Kündigung), zugestellt an alle im Mietvertrag genannten Mieter. Formmängel können die gesamte Kündigung unwirksam machen — und damit auch die spätere Räumungsklage.

Typische Kündigungsgründe

Das Gesetz unterscheidet zwei Wege:

Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB) — wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Die häufigsten Fälle (mehr dazu in unserem 72-Stunden-Notfallplan bei Kündigung):

Der Mieter ist mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Der Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig (§ 569 Abs. 2 BGB)
Der Mieter beschädigt die Mietsache erheblich oder nutzt sie vertragswidrig

Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) — mit gesetzlicher Frist und aus einem berechtigten Interesse, zum Beispiel:

Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Verwertungskündigung wegen wirtschaftlicher Nachteile (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Praxishinweis: In der Praxis erklären Vermieter bei Zahlungsverzug fast immer beide Kündigungen gleichzeitig — fristlos und hilfsweise ordentlich. Warum, erklären wir im Abschnitt zur Schonfristzahlung.

Ablauf der Räumungsklage — Schritt für Schritt

Eine Räumungsklage folgt einem klar geregelten Ablauf. Die einzelnen Schritte im Überblick:

1. Kündigung und Fristsetzung

Alles beginnt mit der wirksamen Kündigung. Der Vermieter setzt dem Mieter eine Frist zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung. Bei einer fristlosen Kündigung kann diese Frist sehr kurz sein – wenige Wochen. Bei einer ordentlichen Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: mindestens drei Monate, bei längerer Mietdauer bis zu neun Monate (§ 573c BGB).

2. Mieter zieht nicht aus

Läuft die Frist ab und der Mieter bleibt, ist der Weg frei für die Klage. Teilt der Mieter bereits vorher mit, dass er nicht ausziehen wird, kann die Klage auch schon vorher eingereicht werden — allerdings ist der Zeitpunkt taktisch wichtig. Eine zu früh eingereichte Klage kann dazu führen, dass der Vermieter die gesamten Kosten tragen muss.

3. Einreichung der Räumungsklage beim Amtsgericht Köln

Im Wohnraummietrecht ist immer das Amtsgericht am Standort der Wohnung zuständig – unabhängig vom Streitwert. Für Mietwohnungen im Kölner Stadtgebiet ist das Amtsgericht Köln (Luxemburger Straße 101, 50939 Köln) der richtige Ansprechpartner.

Die Klageschrift muss enthalten:

Vollständige Bezeichnung von Kläger (Vermieter) und Beklagtem (Mieter) – alle im Mietvertrag genannten erwachsenen Personen
Den Räumungsantrag
Den Kündigungsgrund und die Darstellung des Sachverhalts
Nachweis der Kündigung und ihrer Zustellung
Gegebenenfalls die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

Ein oft übersehener Punkt: Der Räumungstitel muss alle Personen namentlich erfassen, die in der Wohnung leben und ein eigenes Besitzrecht haben – also auch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Mieters sowie etwaige Untermieter. Kinder gelten als Besitzdiener und müssen nicht gesondert aufgeführt werden.

4. Gerichtskostenvorschuss

Bevor das Gericht tätig wird, muss der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss zahlen. Ohne Zahlung wird die Klage nicht zugestellt. Die Höhe richtet sich nach dem Streitwert (dazu unten mehr).

5. Zustellung und schriftliches Vorverfahren

Das Gericht stellt dem Mieter die Klage zu. Im schriftlichen Vorverfahren hat der Mieter die Möglichkeit, sich zu verteidigen – in der Regel zunächst innerhalb von zwei Wochen seine Verteidigungsbereitschaft zu erklären, dann weitere zwei Wochen für die Klageerwiderung.

Reagiert der Mieter überhaupt nicht, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen. Das beschleunigt das Verfahren erheblich – oft um mehrere Monate.

6. Mündliche Verhandlung und Urteil

Verteidigt sich der Mieter, setzt das Gericht einen Verhandlungstermin an. Nach der Verhandlung ergeht ein Urteil – oder die Parteien schließen einen Vergleich, was in der Praxis häufig vorkommt. Ein Räumungsvergleich kann beiden Seiten Kosten und Zeit sparen: Der Mieter erhält eine angemessene Räumungsfrist, der Vermieter bekommt einen vollstreckbaren Titel ohne langwieriges Urteil.

Räumungssachen sind gesetzlich vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Vermieter können auf diesen Beschleunigungsgrundsatz hinweisen, wenn das Gericht zu lange braucht.

7. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher

Liegt ein rechtskräftiger oder vorläufig vollstreckbarer Räumungstitel vor und zieht der Mieter immer noch nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher — in Köln über die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des Amtsgerichts Köln. Der Gerichtsvollzieher muss die Räumung mindestens drei Wochen vorher ankündigen.

Kosten einer Räumungsklage (Stand: nach KostBRÄG 2025)

Die Kosten sind für viele Vermieter der entscheidende Faktor. Seit dem 1. Juni 2025 gelten durch das Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz (KostBRÄG 2025) höhere Gebühren: Anwaltsgebühren sind um 6 Prozent gestiegen, Gerichtskosten ebenfalls.

Wie berechnet sich der Streitwert?

Der Streitwert bei einer Räumungsklage bemisst sich nach § 41 Abs. 2 GKG: maßgeblich ist das Jahresentgelt — also die monatliche Nettokaltmiete × 12. Nebenkosten bleiben in der Regel außen vor, es sei denn, sie sind als Pauschale (nicht als Vorauszahlung) vereinbart (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG).

Kostenbeispiele

Kostenart	500 € Kaltmiete (Streitwert: 6.000 €)	800 € Kaltmiete (Streitwert: 9.600 €)
Gerichtskostenvorschuss (3-fache Gebühr)	ca. 579 €	ca. 723 €
Anwaltskosten eigener Anwalt (1,3 Verfahrens- + 1,2 Terminsgebühr + Auslagenpauschale + MwSt.)	ca. 1.255 €	ca. 1.663 €
Gesamtkosten Räumungsklage (ohne Zwangsräumung)	ca. 1.834 €	ca. 2.386 €
Zusätzlich bei Zwangsräumung: Gerichtsvollzieher + Umzug + Einlagerung	ca. 2.000–5.000 €	ca. 2.000–5.000 €

Angaben gerundet, Stand nach KostBRÄG 2025 (in Kraft seit 1. Juni 2025). Die tatsächlichen Kosten können durch Beweisaufnahme, Sachverständigengutachten oder Vergleiche abweichen. Für Fragen zur Mietminderung bei Mängeln steht Ihnen unser Mietminderungsrechner zur Verfügung.

Gewinnt der Vermieter den Prozess, muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten des Vermieters erstatten. Allerdings ist in der Praxis bei Mietern, die schon monatelang keine Miete gezahlt haben, mit Zahlungsschwierigkeiten zu rechnen.

Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

Ab dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis beendet ist, schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung — mindestens in Höhe der bisherigen Miete. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter alternativ auch die ortsübliche Marktmiete verlangen kann (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16). In einem angespannten Wohnungsmarkt wie Köln kann die Marktmiete deutlich über der bisherigen Vertragsmiete liegen.

Berliner Räumung — Kosten sparen bei der Zwangsräumung

Die Kosten einer Zwangsräumung können erheblich sein, wenn ein Umzugsunternehmen den gesamten Hausrat abtransportieren und einlagern muss. Eine kostengünstigere Alternative ist die sogenannte Berliner Räumung: Hier beschränkt sich der Gerichtsvollzieher darauf, dem Vermieter den Besitz an der Wohnung zu verschaffen. Der Hausrat verbleibt in der Wohnung, und der Vermieter übernimmt selbst die Aufbewahrung — mit einer Frist, innerhalb derer der Mieter seine Sachen abholen kann. Das spart schnell mehrere tausend Euro.

Dauer einer Räumungsklage in Köln

Die ehrliche Antwort: Es dauert. Wer mit einem schnellen Verfahren von wenigen Wochen rechnet, wird enttäuscht. Wie lange genau? Das hängt davon ab, ob der Mieter sich verteidigt — und wie.

Erfahrungsgemäß ist beim Amtsgericht Köln folgender Zeitrahmen realistisch:

4–6 Monate in einem unkomplizierten Fall — Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Mieter reagiert nicht, Versäumnisurteil
6–10 Monate bei einem streitigen Verfahren mit Verteidigung des Mieters
Über 12 Monate bei Härtefallanträgen, Berufung oder Vollstreckungsschutz

Dazu kommen nach dem Urteil noch einige Wochen für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und die Räumungsankündigung.

In besonders dringenden Fällen — etwa bei einer nicht genehmigten Untervermietung oder wenn die Wohnung nach einem Einbruch besetzt wurde — kommt eine einstweilige Verfügung auf Räumung nach § 940a ZPO in Betracht. Die Anforderungen dafür sind allerdings hoch und die Erfolgsquote gering.

Verteidigung gegen die Räumungsklage – Optionen für Mieter

Wer als Mieter eine Räumungsklage im Briefkasten findet, sollte wissen: Das bedeutet nicht, dass der Gerichtsvollzieher morgen vor der Tür steht. Was können Sie tun? Es gibt Verteidigungsmöglichkeiten — aber die Fristen sind kurz, und jede versäumte Frist verschlechtert die Lage.

Verteidigungsanzeige und Klageerwiderung

Nach Zustellung der Klage hat der Mieter in der Regel zwei Wochen, um dem Gericht seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Anschließend weitere zwei Wochen für die Begründung. Wer diese Fristen verstreichen lässt, riskiert ein Versäumnisurteil — also eine Verurteilung ohne mündliche Verhandlung.

Schonfristzahlung bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter eine letzte Möglichkeit: Zahlt er sämtliche Mietrückstände vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese Regelung heißt Schonfristzahlung.

Drei Punkte, die dabei oft übersehen werden:

Nur die fristlose Kündigung wird geheilt. Hat der Vermieter gleichzeitig eine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt — was Standard ist —, bleibt diese wirksam. Der BGH hat das im Oktober 2024 erneut bestätigt (Urteile vom 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23). Im Koalitionsvertrag von 2025 ist zwar eine Reform geplant, die eine einmalige Ausdehnung auf die ordentliche Kündigung vorsieht — in Kraft getreten ist sie bisher nicht.
Teilzahlungen genügen nicht. Der gesamte Rückstand muss vollständig beglichen werden — einschließlich der zwischenzeitlich aufgelaufenen Nutzungsentschädigung.
Die Schonfrist kann innerhalb von zwei Jahren nur einmal genutzt werden. Wer sie schon einmal in Anspruch genommen hat, kann sich beim nächsten Mal nicht mehr darauf berufen.

Alternativ kann sich eine öffentliche Stelle – in der Regel das Jobcenter – zur Übernahme der Rückstände verpflichten (sogenannte Übernahmeerklärung). Damit wird drohende Obdachlosigkeit verhindert.

Härtefall und Widerspruch nach § 574 BGB

Bei einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das kann der Fall sein bei:

Schwerer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
Hohem Alter in Verbindung mit fehlender Ersatzwohnung
Schulpflichtigen Kindern, für die ein Umzug unzumutbar wäre
Nachweislich erfolgloser intensiver Wohnungssuche auf dem Kölner Wohnungsmarkt

Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. In Köln, mit seinem angespannten Mietmarkt, kommt dem Wohnungsmangel als Härtegrund zunehmend Bedeutung zu.

Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO

Selbst nach einem Räumungsurteil kann der Mieter unter engen Voraussetzungen Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Zwangsräumung eine sittenwidrige Härte darstellen würde — etwa bei akuter Suizidgefahr oder unmittelbar bevorstehender Entbindung. Der Antrag ist beim Vollstreckungsgericht zu stellen.

Räumungsfristverlängerung nach § 721 ZPO

Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist gewähren. Reicht diese nicht aus, kann der Mieter beim Berufungsgericht eine Verlängerung beantragen (§ 721 Abs. 3 ZPO). Voraussetzung ist, dass der Mieter nachweist, trotz intensiver Bemühungen keine Ersatzwohnung gefunden zu haben.

Besonderheiten beim Amtsgericht Köln

Die Räumungsklage richtet sich nach bundesweit einheitlichem Recht — die Voraussetzungen und der Ablauf sind in München dieselben wie in Köln. Trotzdem gibt es in der Praxis regionale Unterschiede, die für Vermieter und Mieter in Köln relevant sind:

Das Amtsgericht Köln ist eines der größten Amtsgerichte Deutschlands. Mietrechtssachen werden in der Regel von spezialisierten Abteilungen bearbeitet. Bei der Terminierung von Verhandlungen müssen Sie in Köln erfahrungsgemäß mit Wartezeiten von mehreren Monaten rechnen — das Gericht ist stark ausgelastet.

Der Kölner Wohnungsmarkt spielt bei Härtefallanträgen eine Rolle. Die angespannte Marktsituation macht es für Mieter objektiv schwerer, Ersatzwohnraum zu finden. Gerichte berücksichtigen das bei der Abwägung nach § 574 BGB. Umgekehrt spricht gerade bei Zahlungsverzug der finanzielle Schaden für den Vermieter, der in Köln bei einer marktüblichen Wohnung schnell vierstellig pro Monat werden kann.

Im Gewerbemietrecht gelten andere Zuständigkeitsregeln: Übersteigt der Streitwert 5.000 Euro — was bei gewerblichen Mieten fast immer der Fall ist —, ist das Landgericht Köln zuständig. Dort besteht Anwaltszwang. In beiden Fällen unterstützt Sie unsere Mietrechtsberatung in Köln.

Häufig gestellte Fragen zur Räumungsklage

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Köln?

Zwischen vier und zehn Monaten — vom Einreichen der Klage bis zur tatsächlichen Räumung. Bei einem Versäumnisurteil kann es schneller gehen, bei Berufung oder Vollstreckungsschutz deutlich länger.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (Jahresnettokaltmiete, § 41 Abs. 2 GKG). Bei 500 Euro Kaltmiete liegen Gerichts- und Anwaltskosten zusammen bei rund 1.850 Euro, bei 800 Euro Kaltmiete bei circa 2.400 Euro (Stand: nach KostBRÄG 2025). Die Kosten einer Zwangsräumung kommen gegebenenfalls hinzu.

Kann der Mieter die Räumungsklage noch abwenden?

Bei Zahlungsverzug: ja, durch vollständige Nachzahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfristzahlung heilt allerdings nur die fristlose Kündigung — nicht eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung.

Brauche ich einen Anwalt für die Räumungsklage?

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Angesichts der rechtlichen Komplexität — Wirksamkeit der Kündigung, Schonfristberechnung, Vollstreckungsfragen — ist anwaltliche Begleitung für beide Seiten dringend zu empfehlen.

Was ist eine Berliner Räumung?

Bei der Berliner Räumung beschränkt sich der Gerichtsvollzieher darauf, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Der Hausrat wird nicht abtransportiert, sondern vom Vermieter verwahrt. Das spart erhebliche Kosten für Umzugsunternehmen und Einlagerung.

Was passiert, wenn der Mieter während der Klage auszieht?

Der Räumungsanspruch entfällt. Das Verfahren kann für erledigt erklärt werden. Die bis dahin angefallenen Kosten werden in der Regel dem Mieter auferlegt, wenn die Klage zum Zeitpunkt ihrer Einreichung begründet war.

Kann ich als Vermieter Prozesskostenhilfe beantragen?

Ja. Prozesskostenhilfe nach § 114 ff. ZPO steht auch Vermietern offen, wenn ihre wirtschaftlichen Verhältnisse die Prozessführung aus eigenen Mitteln nicht zulassen und die Klage Aussicht auf Erfolg hat.

Räumungsklage in Köln — wir beraten Sie

Eine Räumungsklage ist kein Routinevorgang. Für Vermieter geht es um den Schutz ihres Eigentums und die Begrenzung finanzieller Verluste. Für Mieter geht es um das Dach über dem Kopf. Auf beiden Seiten zählt rechtliche Präzision — vom Wortlaut der Kündigung bis zur Vollstreckung des Urteils.

Wenn Sie eine Räumungsklage einreichen oder sich gegen eine verteidigen müssen: Rufen Sie Rechtsanwalt Helmer Tieben an unter 0221 – 80187670 oder schreiben Sie an info@mth-partner.de. Wir prüfen Ihre Situation und beraten Sie zu den nächsten Schritten.

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