Landgericht Köln, 26.08.2010, Az.: 29 S 177/09
Die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (“WEG”) geregelt. Diese Regelungen sind unabdingbar, dürfen also von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt werden.
Die spezifischen Berechtigungen und Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Eigentümern sind in § 27 WEG geregelt.
Danach darf und muss der Verwalter
* Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.
* für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung Eigentums sorgen.
* in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen.
* die gemeinschaftlichen Gelder verwalten.
Erfüllt der Hausverwalter diese Pflichten schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig nicht oder schlecht ist er gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Erfüllt der Hausverwalter die Pflichten zu spät oder nicht so wie geschuldet, ist er entweder nach den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder nach § 281 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Über § 278 BGB ist der Hausverwalter darüber hinaus für das Verschulden Dritter verantwortlich.
Neben der vertraglichen Haftung kommt auch die deliktische Haftung aus den §§ 823 ff. BGB in Betracht, wenn der Hausverwalter sich der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schuldig macht (z. B. wenn der Hausverwalter bei Glätte nicht gestreut hat).
Mit einem besonderen Fall der Haftung des Hausverwalters hatte sich nun das Landgericht Köln in dem oben genannten Urteil zu beschäftigen.
Sachverhalt und Ausgangslage
Der Kläger war der ehemalige Verwalter der Beklagten, einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er hatte ein Bankkonto auf seinen Namen eröffnet, über das ausschließlich der Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde. Die Beklagte beschloss eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums, wobei die Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage erfolgen sollte. Als jedoch die Nachtragsforderungen eines beauftragten Bauunternehmens die Sanierungskosten auf das Vierfache anstiegen, informierte der Kläger die Beklagte über die unzureichenden Rücklagen. Um die Rechnungen zu begleichen, zahlte der Kläger diese aus eigenen Mitteln.
Klage vor dem Amtsgericht
Infolge dieser Zahlungen verklagte der Kläger die Beklagte vor dem Amtsgericht Siegburg und forderte die Freistellung von den Verbindlichkeiten. Das Amtsgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. Es stellte fest, dass der Kläger im Auftrag der Beklagten handelte und ihm somit ein Anspruch auf Freistellung zustehe. Die Beklagte war mit dieser Entscheidung unzufrieden und legte Berufung ein.
Entscheidung des Landgerichts Köln
Das Landgericht Köln befasste sich mit der Berufung der Beklagten und wies die Argumentation des Amtsgerichts zurück. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Kläger als Verwalter nicht befugt gewesen sei, Kredite aufzunehmen, insbesondere nicht ohne einen entsprechenden Beschluss. Der von ihm ohne Beschluss aufgenommene Kredit könnte gemäß § 177 BGB zwar nachträglich genehmigt werden, dies war jedoch in diesem Fall nicht geschehen. Der Kläger haftete somit der Beklagten als vollmachtloser Vertreter.
Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch
Das Landgericht führte weiter aus, dass der Kläger lediglich dann einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen geltend machen könne, wenn die Kreditaufnahme den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß §§ 675, 670 BGB entsprochen hätte. Diese Voraussetzungen sah das Gericht hier als nicht erfüllt an. Darüber hinaus könnte der Kläger nur unter bestimmten Bedingungen gemäß §§ 677, 683 BGB Regressansprüche geltend machen. Die Klage wurde letztlich abgewiesen, da der Kläger in dieser Angelegenheit nicht im Rahmen seiner vertraglichen Befugnisse handelte.
Quelle: Landgericht Köln
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