Schriftform im Gewerbemietrecht – wann Verträge angreifbar sind

Letzte Aktualisierung: April 2026 · Berücksichtigt die BEG-IV-Reform (Textform statt Schriftform) sowie die Übergangsfrist für Altverträge, die am 01.01.2026 abgelaufen ist

Die Schriftform im Gewerbemietrecht regelt, welche formalen Anforderungen ein Mietvertrag über Gewerberäume erfüllen muss, wenn er für länger als ein Jahr abgeschlossen wird. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet – und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit. Seit dem 01.01.2026 genügt für alle Gewerbemietverträge die Textform statt der bis dahin erforderlichen Schriftform.

Ein Immobilieninvestor prüft ein Gewerbeobjekt in der Kölner Südstadt. Sechs Mietverträge, Gesamtvolumen 1,8 Millionen Euro über die Restlaufzeit. Im dritten Nachtrag zum Vertrag mit dem Ankermieter – einem Gastronomiebetrieb – fehlt die Bezugnahme auf den zweiten Nachtrag. Eine Anlage zum Vertrag mit der Zahnarztpraxis im Erdgeschoss ist weder geheftet noch im Vertrag eindeutig referenziert. Zwei mündliche Nebenabreden über Stellplatznutzung wurden nie verschriftlicht. Ergebnis der Due Diligence: Drei von sechs Verträgen weisen Schriftformmängel auf. Alle drei wären – bis vor kurzem – vorzeitig kündbar gewesen.

Dieses Szenario war bis Ende 2025 Alltag im deutschen Gewerbemietrecht. Mit der BEG-IV-Reform hat sich die Rechtslage grundlegend verändert – aber nicht alle Probleme sind gelöst. Dieser Ratgeber erklärt die gesamte Schriftform-Thematik: was bis Ende 2024 galt, was sich seit 2025/2026 geändert hat und welche neuen Risiken die Textform mit sich bringt.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Schriftformfragen im Gewerbemietrecht sind hochgradig einzelfallabhängig. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag von einem Fachanwalt prüfen.

Auf einen Blick:

1. Gewerbemietverträge mit Laufzeit über einem Jahr mussten bis Ende 2024 die Schriftform (§ 126 BGB) wahren. Seit dem 01.01.2025 genügt die Textform (§ 126b BGB); seit dem 01.01.2026 gilt das auch für Altverträge.
2. Ein Verstoß gegen die Form führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, aber zur Angreifbarkeit: Der Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich kündbar.
3. Schriftformheilungsklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH XII ZR 114/16).
4. Schriftformmängel können durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden – aber nur mit Wirkung für die Zukunft.
5. Die Berufung auf einen Schriftformmangel ist nur in seltenen Ausnahmen treuwidrig (§ 242 BGB).
6. Die neue Textform löst das alte Schriftformproblem, schafft aber neue Risiken – insbesondere unbeabsichtigte Vertragsänderungen per E-Mail.

Warum die Schriftform im Gewerbemietrecht jahrzehntelang Sprengstoff war

Um zu verstehen, warum dieses Thema so viel wirtschaftlichen Schaden angerichtet hat, muss man den Schutzzweck der Norm kennen – und wie weit er sich von seiner ursprünglichen Absicht entfernt hat.

• 550 BGB bestimmt: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird und die vorgeschriebene Form nicht einhält, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Vorschrift findet über § 578 BGB auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung. Der Vertrag ist also nicht unwirksam – er verliert nur seine Befristung. Und ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende (§ 580a Abs. 2 BGB) von jeder Partei ohne Grund gekündigt werden.

Ursprünglich diente § 550 BGB dem Erwerberschutz: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt nach § 566 BGB kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete”). Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde zuverlässig ablesen können, in welche langfristigen Bindungen er eintritt. Darüber hinaus hat die Schriftform eine Warn- und Beweisfunktion – die Parteien sollen vor übereilten Bindungen geschützt werden, und die Vertragsinhalte sollen beweisbar sein.

In der Praxis wurde das Schriftformerfordernis jedoch zum taktischen Instrument. Vermieter oder Mieter, die aus einem langfristigen Vertrag heraus wollten, ließen den Vertrag durch einen Anwalt auf Formfehler durchsuchen. Wurde ein Mangel gefunden – und er wurde fast immer gefunden –, konnte der Vertrag trotz zehnjähriger Festlaufzeit mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Der BGH hat dieses Kündigungsrecht ausdrücklich auch den ursprünglichen Vertragsparteien zugestanden, nicht nur dem Erwerber. Das Ergebnis: massive Rechtsunsicherheit bei langfristigen Gewerbemietverträgen. Eine Übersicht über die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen finden Sie in unserem gesonderten Beitrag.

Die 8 häufigsten Schriftform-Fallen – und warum sie auch 2026 noch relevant sind

Mit der BEG-IV-Reform ist das gesetzliche Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge entfallen. Warum also noch darüber schreiben? Aus drei Gründen: Erstens enthalten viele Altverträge vertragliche Schriftformklauseln, die über den gesetzlichen Standard hinausgehen. Zweitens sind Schriftformmängel in Altverträgen für Immobilientransaktionen und Due-Diligence-Prüfungen weiterhin relevant. Drittens überleben die Grundsätze der Urkundeneinheit nach herrschender Meinung auch unter der neuen Textform.

Die folgende Liste fasst die häufigsten Schriftformmängel zusammen, die in der Praxis und der BGH-Rechtsprechung über Jahrzehnte aufgetreten sind:

1. Mündliche Nebenabreden über wesentliche Vertragsbedingungen: Vermieter und Mieter einigen sich per Handschlag darauf, dass der Mieter auch den Hinterhof als Lagerfläche nutzen darf. Oder dass die Nebenkosten pauschal statt nach Verbrauch abgerechnet werden. Solche mündlichen Abreden über wesentliche Vertragsinhalte verletzen die Schriftform – und zwar auch dann, wenn der schriftliche Hauptvertrag tadellos ist. Das LG Düsseldorf entschied in einem Fall, dass allein die mündliche Vereinbarung über die Nutzung einer Fläche während eines Schützenfests einen Schriftformverstoß begründete und den gesamten Vertrag ordentlich kündbar machte.
2. Anlagen ohne hinreichende Bezugnahme (Urkundeneinheit verletzt): Ein Gewerbemietvertrag verweist auf eine Anlage mit dem Grundriss der Mietfläche. Die Anlage existiert, ist aber weder physisch mit dem Vertrag verbunden noch im Vertragstext eindeutig referenziert. Nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit müssen alle wesentlichen Vertragsbestandteile zweifelsfrei als zusammengehörig erkennbar sein. Fehlt die Bezugnahme, ist die Schriftform verletzt. Das OLG Brandenburg hat in einem Fall drei verschiedene Mängel dieser Art in einem einzigen Vertrag festgestellt – eine vergessene Anlage, eine nicht verbundene Konkurrenzschutz-Vereinbarung und eine formwidrige Parteiauswechslung.
3. Nachträge ohne korrekte Bezugnahme auf den Hauptvertrag und vorherige Nachträge: Ein zweiter Nachtrag nimmt Bezug auf den Hauptvertrag, erwähnt aber den ersten Nachtrag nicht. Der BGH hat die Anforderungen hier zwar gelockert (Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14) – die bloße Bezeichnung als „2. Nachtrag” kann ausreichen, wenn daraus logisch folgt, dass ein 1. Nachtrag existiert. Dennoch bleibt die Empfehlung: Jeden Nachtrag ausdrücklich mit allen vorherigen Nachträgen verknüpfen. Dazu gehört eine Musterformulierung wie: „2. Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom [Datum] nebst 1. Nachtrag vom [Datum]”.
4. Fehlende oder fehlerhafte Unterschrift: Bei einer AG unterschreibt nur ein Vorstandsmitglied, ohne Vertretungszusatz – obwohl Gesamtvertretung gilt. Bei einer GbR unterschreiben nicht alle Gesellschafter. Bei einer GmbH fehlt die Geschäftsführer-Bezeichnung. Der BGH hat in einem Fall (XII ZR 89/06) festgestellt, dass bei einer AG ohne Vertretungszusatz der Eindruck einer unvollständigen Urkunde entsteht. Ausführlich dazu unser Beitrag zur fehlerhaften Kennzeichnung der Vertretung von Personenmehrheiten.
5. Verspätete Annahme des Vertragsangebots: Ein subtiler, aber tückischer Fehler. Vermieter A schickt den unterschriebenen Mietvertrag an Mieter B. B unterschreibt erst Wochen später und schickt das Exemplar zurück. Liegt zwischen Angebot und Annahme ein zu langer Zeitraum, gilt die verspätete Annahme nach § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot. Dieses neue Angebot wird von A dann nur durch konkludentes Handeln angenommen – etwa durch Schlüsselübergabe. Diese konkludente Annahme wahrt die Schriftform nicht. Ergebnis: Der Vertrag ist ordentlich kündbar.
6. Nachträgliche Betriebskostenerhöhung ohne Schriftform: Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114/14) klargestellt, dass jede Änderung der Miete – einschließlich einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen – eine wesentliche Vertragsänderung darstellt, die dem Schriftformerfordernis unterliegt. Und zwar unabhängig von der Höhe: Auch eine Erhöhung um 50 Euro pro Monat reicht aus. Wird die Erhöhung nur mündlich oder per formlosen Brief vereinbart, ist der gesamte Vertrag „infiziert” – ein einzelner formwidriger Nachtrag macht das gesamte Vertragswerk ordentlich kündbar.
7. Optionsausübung per formlosen Briefwechsel: Gewerbemietverträge enthalten häufig Verlängerungsoptionen, die der Mieter durch einseitige Erklärung ausüben kann. Geschieht diese Ausübung per einfachem Brief ohne formgerechte Urkunde, kann auch hier ein Schriftformmangel vorliegen – mit der Folge, dass die Verlängerung zwar materiell wirksam ist, der Vertrag aber als unbefristet gilt.
8. Nebenflächen nicht im Vertrag erfasst: Der Mieter nutzt seit Vertragsbeginn den Kellerraum unter seinem Ladengeschäft und zwei Stellplätze im Hinterhof. Im Mietvertrag steht davon nichts. Sind diese Flächen wesentlicher Bestandteil der tatsächlichen Mietvereinbarung, liegt ein Schriftformverstoß vor. Nach der Rechtsprechung des BGH können solche Nebenflächen – je nach Mietzweck – durchaus zu den wesentlichen Vertragsinhalten gehören.

Aus unserer Beratungspraxis:

Ich habe einen Mandanten aus der Gastronomie beraten, der einen langfristigen Gewerbemietvertrag für ein Restaurant übernommen hatte. Bei der Prüfung fiel auf, dass eine wichtige Anlage zur Außengastronomie zwar tatsächlich verwendet wurde, im Vertrag selbst aber nicht eindeutig bezeichnet und keinem bestimmten Vertragsdokument sauber zugeordnet war. Hinzu kam eine nur mündlich getroffene Abrede über zusätzliche Lagerflächen im Keller. Der Mandant konnte den Vertrag dadurch deutlich besser neu verhandeln. Die zentrale Lehre aus dem Fall: Nicht nur der Hauptvertrag, sondern auch jede Anlage und jede Nebenabrede muss eindeutig dokumentiert und dem Vertragswerk zugeordnet sein.

Urkundeneinheit – das Kernprinzip und seine Lockerung durch den BGH

Die Urkundeneinheit ist das Herzstück der Schriftformproblematik. Der Begriff bezeichnet die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen – Parteien, Mietgegenstand, Miete, Laufzeit – aus einer einzigen, von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde hervorgehen müssen. In der Praxis sieht das natürlich anders aus: Gewerbemietverträge bestehen regelmäßig aus Hauptvertrag, Anlagen, Nachträgen und Zusatzvereinbarungen. Wenn diese Dokumente nicht als Einheit erkennbar sind, ist die Schriftform verletzt.

Die „Auflockerungsrechtsprechung” des BGH hat die Anforderungen schrittweise gesenkt. Seit dem Urteil vom 22.04.2015 (XII ZR 55/14) verlangt der BGH keine physische Verbindung der Vertragsbestandteile mehr. Es genügt eine gedankliche Verbindung, die durch eine zweifelsfrei erkennbare Bezugnahme zum Ausdruck kommt. Das heißt: Hauptvertrag und Anlagen müssen nicht zusammengeheftet sein – aber der Hauptvertrag muss auf die Anlagen verweisen, und die Anlagen müssen den Hauptvertrag erkennbar in Bezug nehmen.

Für Nachträge gilt dasselbe. Ein formgerechter Nachtrag muss den Hauptvertrag und idealerweise alle vorherigen Nachträge durch ausdrückliche Bezeichnung in Bezug nehmen. Dass ein „2. Nachtrag” impliziert, dass ein 1. Nachtrag existiert, hat der BGH zwar akzeptiert – verlassen sollte man sich darauf aber nicht.

Praxis-Tipp – Musterformulierung für Nachträge:

„3. Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom [Datum des Hauptvertrags] zwischen [Vermieter] und [Mieter] über die Gewerberäume [Adresse, Lage], nebst 1. Nachtrag vom [Datum] und 2. Nachtrag vom [Datum]. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrags und der vorherigen Nachträge unverändert.”

Überlebt die Urkundeneinheit unter der neuen Textform? Nach überwiegender Meinung: ja. Die inhaltliche Anforderung – dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Vertragsdokumenten klar und zusammenhängend hervorgehen – ist von der Form unabhängig. Auch ein in Textform geschlossener Vertrag muss erkennen lassen, welche Dokumente zusammengehören. Die Gefahr verschiebt sich lediglich: Statt vergessener Heftklammern drohen jetzt unübersichtliche E-Mail-Verläufe und fragmentierte PDF-Versionen. Ausführlich zur Schriftform bei Vertragsverlängerungen: unser Beitrag zur Schriftform bei Verlängerung von Gewerbemietverträgen.

BEG IV 2025/2026: Textform statt Schriftform – die neue Rechtslage im Detail

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat mit der Neufassung des § 578 Abs. 1 S. 2 BGB die gesetzliche Formvorschrift für Gewerbemietverträge grundlegend geändert. Der Wortlaut lautet nun sinngemäß: Ein Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit.

Was bedeutet Textform nach § 126b BGB?

Die Textform ist deutlich niedrigschwelliger als die Schriftform. Sie verlangt lediglich eine lesbare Erklärung, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und die erklärende Person erkennen lässt. Konkret reichen aus: E-Mails, PDFs, eingescannte Dokumente, Computerfaxe, Nachrichten auf elektronischen Speichermedien. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich – auch keine qualifizierte elektronische Signatur. Das OLG München hat sogar angedeutet, dass WhatsApp-Nachrichten der Textform genügen können (Urteil vom 11.11.2024, 19 U 200/24 e), wobei das OLG Frankfurt dies anders bewertet hat – hier besteht noch Klärungsbedarf. Ob Messenger-Nachrichten wie WhatsApp im Einzelfall den Anforderungen der Textform genügen, ist bislang somit nicht abschließend höchstrichterlich geklärt.

Neuverträge seit 01.01.2025

Für alle Gewerbemietverträge, die seit dem 01.01.2025 abgeschlossen oder geändert werden, genügt die Textform. Die Schriftformkündigung als taktisches Ausstiegsinstrument ist hier von Anfang an ausgeschlossen – vorausgesetzt, die Textform wird tatsächlich eingehalten.

Altverträge: Übergangsfrist bis 01.01.2026

Für Gewerbemietverträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt eine einjährige Übergangsfrist. Bis zum 01.01.2026 konnten diese Verträge weiterhin wegen Schriftformmängeln ordentlich gekündigt werden. Diese Frist ist abgelaufen. Seit dem 02.01.2026 gilt auch für alle Altverträge das Textformerfordernis. Bestehende Schriftformmängel in Altverträgen sind damit – soweit nur das gesetzliche Formerfordernis betroffen ist – gegenstandslos geworden.

Eine Verkürzung der Übergangsfrist trat ein, wenn ein Altvertrag nach dem 01.01.2025 geändert wurde. In diesem Fall galt die Textform bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung.

Die letzte Welle der Schriftformkündigungen (2025)

Das Jahr 2025 war geprägt von einer Welle an Schriftformkündigungen: Parteien, die aus langfristigen Altverträgen heraus wollten, nutzten das letzte Zeitfenster vor Ablauf der Übergangsfrist. Wer einen Schriftformmangel kannte, musste bis zum 01.01.2026 handeln – danach war die Grundlage weg. Diese Fälle beschäftigen die Gerichte teilweise noch heute.

Aus unserer Beratungspraxis:

Ende 2025 habe ich einen Mandanten aus dem Einzelhandel vertreten, der sich von einem wirtschaftlich belastenden, langfristigen Mietvertrag lösen wollte. Bei der Prüfung zeigte sich, dass mehrere Nachträge nicht sauber aufeinander Bezug nahmen und eine spätere Erweiterung der Mietfläche nur unvollständig dokumentiert worden war. Noch vor Ablauf der Übergangsfrist konnte diese rechtliche Ausgangslage genutzt werden, um erheblichen Druck in die Verhandlungen zu bringen. Im Ergebnis kam es zu einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung zu deutlich besseren Konditionen für meinen Mandanten.

Schriftformheilungsklauseln – warum das Sicherheitsnetz nie gehalten hat

Über Jahre haben Vertragsanwälte versucht, das Schriftformrisiko durch vertragliche Klauseln abzufangen. Die sogenannte Schriftformheilungsklausel verpflichtete die Parteien, bei einem Formverstoß die Schriftform nachzuholen und sich nicht auf den Mangel zu berufen.

Der BGH hat diesem Ansatz am 27.09.2017 (XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68) eine endgültige Absage erteilt. Das Urteil stellte klar: Schriftformheilungsklauseln sind mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar und daher grundsätzlich unwirksam. Das gilt unabhängig davon, ob die Klausel als AGB oder als Individualvereinbarung formuliert ist.

Die Begründung: Wäre eine Schriftformheilungsklausel wirksam, würde sie den Schutzzweck des § 550 BGB – insbesondere den Erwerberschutz – unterlaufen. Ein Grundstückserwerber, der in einen Mietvertrag eintritt, muss sich auf die formelle Wirksamkeit der Vertragsurkunde verlassen können. Eine Klausel, die Formverstöße nachträglich „heilt”, würde diese Verlässlichkeit zerstören.

In unserem Beitrag zur Schriftformheilungsklausel bei Gewerbemietverträgen haben wir einen Fall dargestellt, in dem ein Grundstückserwerber trotz einer im Vertrag enthaltenen Heilungsklausel erfolgreich wegen Schriftformmangels kündigte.

Was tritt nach BEG IV an die Stelle der Heilungsklausel? Die gesetzliche Absenkung auf Textform macht vertragliche Heilungsklauseln weitgehend überflüssig, soweit es um das gesetzliche Formerfordernis geht. Allerdings können die Parteien weiterhin eine vertragliche Schriftformklausel vereinbaren, die strengere Anforderungen stellt als das Gesetz. In diesem Fall übernimmt die vertragliche Klausel die Funktion der alten gesetzlichen Schriftform – mit neuen, ungeklärten Rechtsfolgen (dazu gleich mehr).

Heilung von Schriftformmängeln durch einen Nachtrag

Wird ein Schriftformmangel entdeckt, bevor eine Partei kündigt, kann er durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden. Der BGH hat dies mit Urteil vom 10.02.2021 (XII ZR 26/20) ausdrücklich bestätigt. Die Voraussetzungen:

• Der Nachtrag muss selbst formgerecht sein (unter altem Recht: Schriftform; unter neuem Recht: mindestens Textform).
• Der Nachtrag muss durch eindeutige Bezugnahme eine gedankliche Einheit mit dem Hauptvertrag bilden.
• Der Nachtrag muss erkennen lassen, dass im Übrigen die Bestimmungen des Hauptvertrags unverändert fortgelten.

Die Heilung wirkt allerdings nur ex nunc – also ab dem Zeitpunkt des Nachtrags, nicht rückwirkend. Das bedeutet: In der Zeit zwischen dem Schriftformverstoß und der Heilung hätte jede Partei ordentlich kündigen können. Ist die Kündigung bereits ausgesprochen und zugegangen, hilft ein nachträglicher Nachtrag nicht mehr.

Praxis-Tipp: Wenn Sie einen Schriftformmangel in einem bestehenden Vertrag entdecken und das Mietverhältnis fortsetzen möchten, handeln Sie sofort. Schließen Sie einen formgerechten Nachtrag, der den gesamten Vertragsinhalt – einschließlich der bisher nur mündlich oder formwidrig vereinbarten Punkte – schriftlich erfasst und mit dem Hauptvertrag verknüpft. Zeit ist der Feind – jeder Tag ohne Heilung ist ein Tag, an dem die Gegenseite kündigen könnte.

Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) – wann die Berufung auf den Formmangel scheitert

In seltenen Ausnahmefällen kann die Kündigung wegen eines Schriftformmangels als treuwidrig zurückgewiesen werden. Die Hürde ist allerdings hoch: Der BGH verlangt ein „schlechthin untragbares Ergebnis”. Die Rechtsprechung hat drei Fallgruppen entwickelt:

Fallgruppe 1: Schuldhaftes Abhalten von der Schriftform

Eine Partei hat die andere absichtlich oder schuldhaft davon abgehalten, die Schriftform einzuhalten – etwa indem sie bei Vertragsschluss in Kenntnis der Formbedürftigkeit handelt, mit der Absicht, sich später auf den Mangel zu berufen. Diese Fallgruppe ist in der Praxis selten, weil die Beweisführung schwierig ist.

Fallgruppe 2: Existenzgefährdung

Die Kündigung bedroht die wirtschaftliche Existenz der gekündigten Partei. Allerdings hat die Rechtsprechung hier hohe Anforderungen: Das OLG Celle (Urteil vom 30.06.2023, 2 U 27/23) und das KG Berlin haben klargestellt, dass die drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) regelmäßig nicht ausreicht. Die Existenzgefährdung als Treuwidrigkeitsgrund ist auf natürliche Personen zugeschnitten, die im Vertrauen auf das Mietverhältnis buchstäblich ihre Existenz auf die Nutzung des Objekts eingerichtet haben – etwa ein Arzt, der seine Praxisräume verlieren würde und in der Umgebung keine gleichwertigen Räume finden kann. Unser Beitrag zur Treuwidrigkeit bei Schriftformmangel erläutert die Voraussetzungen im Detail.

Fallgruppe 3: Einseitig vorteilhafte formwidrige Abrede

Eine Partei nutzt eine nachträgliche Vertragsänderung, die ausschließlich sie selbst begünstigt und die nicht formgerecht war, als Hebel, um sich vom gesamten Vertrag zu lösen. Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114/14) klargestellt, dass dieses Verhalten gegen Treu und Glauben verstoßen kann. Wenn beispielsweise der Mieter eine für ihn günstige Mietreduzierung formwidrig vereinbart hat und sich dann auf genau diesen Formmangel beruft, um den Vertrag insgesamt zu kündigen, ist das treuwidrig.

Sonderfall: Der Erwerber (§ 566 BGB)

Der Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, ist in seiner Berufung auf Schriftformmängel weniger eingeschränkt als die ursprünglichen Vertragsparteien. Selbst wenn dem früheren Vermieter die Berufung auf den Formmangel nach § 242 BGB verwehrt gewesen wäre, kann der Erwerber sich grundsätzlich auf denselben Mangel berufen. Der Erwerberschutz ist schließlich der Hauptzweck der Norm.

Aus unserer Beratungspraxis:

Ich habe einen Mandanten aus der Gesundheitsbranche vertreten, der sich gegen die vorzeitige Lösung eines langfristigen Gewerbemietvertrags verteidigen musste. Die Gegenseite berief sich auf einen Formmangel, obwohl die betreffende Vertragsänderung zuvor gerade auf ihre eigene Initiative zurückging und ihr wirtschaftlich vorteilhaft war. In der rechtlichen Bewertung spielte deshalb der Einwand treuwidrigen Verhaltens eine zentrale Rolle. Bereits diese Argumentationslinie hat die Position meines Mandanten im Streit deutlich gestärkt. Der Fall zeigt, dass sich eine Partei nicht in jeder Konstellation widerspruchsfrei auf einen Formmangel berufen kann, wenn sie die problematische Gestaltung selbst veranlasst oder zunächst zu ihrem eigenen Vorteil genutzt hat.

Schriftform und Textform im Vergleich

Merkmal	Schriftform (§ 126 BGB) – bis 31.12.2024	Textform (§ 126b BGB) – seit 01.01.2025
Unterschrift	Eigenhändig, von allen Parteien auf derselben Urkunde	Nicht erforderlich; Benennung der erklärenden Person genügt
Medium	Papierurkunde (Original)	Jeder dauerhafte Datenträger: E-Mail, PDF, Scan, USB-Stick
Urkundeneinheit	Erforderlich (gedankliche Verbindung genügt)	Nach h.M. weiterhin erforderlich – aber Anforderungen noch ungeklärt
Rechtsfolge bei Verstoß	Vertrag gilt als unbefristet → ordentlich kündbar	Gleiche Rechtsfolge (§ 550 BGB n.F.)
Schriftformheilungsklausel	Unwirksam (BGH XII ZR 114/16)	Nicht mehr relevant für gesetzliche Textform; offen für vertragliche Schriftformklauseln
Geltungsbereich	Gewerbemietverträge >1 Jahr (bis 31.12.2024)	Gewerbemietverträge >1 Jahr (seit 01.01.2025; Altverträge seit 01.01.2026)
Wohnraummietverträge	Schriftform gilt weiterhin	Keine Änderung – § 550 BGB in der alten Fassung gilt fort

Die NEUEN Risiken nach BEG IV – worauf Sie jetzt achten müssen

Die Reform hat das alte Schriftformproblem gelöst, aber neue Risiken geschaffen. Drei davon verdienen besondere Aufmerksamkeit:

Risiko 1: Unbeabsichtigte Vertragsänderung per E-Mail

Unter der alten Rechtslage konnte eine mündliche oder per E-Mail getroffene Vereinbarung zwar materiell wirksam sein, verletzte aber die Schriftform – mit der bekannten Rechtsfolge. Die neue Textform ändert die Lage: Eine per E-Mail bestätigte Mieterhöhung, eine SMS, in der der Vermieter eine Flächenerweiterung zusagt, oder ein WhatsApp-Austausch über geänderte Betriebskostenvorauszahlungen kann nun eine formwirksame Vertragsänderung darstellen. Ohne Schriftformproblem, ohne Angreifbarkeit – aber auch ohne dass die Parteien sich bewusst waren, gerade einen verbindlichen Vertragsnachtrag geschlossen zu haben.

Besonders gefährlich ist das bei Verhandlungen, die eigentlich noch unverbindlich sein sollten. Unter der alten Schriftform war klar: Solange kein Papier unterschrieben ist, ist nichts bindend. Dieses Auslegungsargument entfällt unter der Textform weitgehend.

Praxis-Tipp – E-Mail-Disclaimer:

Wir empfehlen allen Vertragsparteien, in mietvertragsbezogener Korrespondenz einen Disclaimer zu verwenden:

„Dieser E-Mail-Austausch dient ausschließlich der unverbindlichen Erörterung. Vertragsänderungen und Ergänzungen zum Mietvertrag vom [Datum] werden ausschließlich durch gesonderte, ausdrücklich als verbindlich bezeichnete Vereinbarung wirksam.”

Darüber hinaus empfiehlt sich ein Letter of Intent (LOI) zu Beginn von Vertragsverhandlungen, der klarstellt, dass ein Vertrag nur durch Unterzeichnung der vertretungsberechtigten Personen zustande kommt.

Risiko 2: Vertragliche Schriftformklauseln in Altverträgen – Kollision mit neuem Recht

Viele Altverträge enthalten Klauseln wie: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform.” Was passiert mit solchen Klauseln nach dem 01.01.2026?

Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um eine einfache oder eine doppelte Schriftformklausel handelt. Eine einfache Schriftformklausel kann grundsätzlich durch eine vorrangige Individualabrede – auch mündlich oder in Textform – abgeändert werden (§ 305b BGB). Eine doppelte Schriftformklausel, die auch die Änderung der Schriftformklausel selbst an die Schriftform bindet, ist schwerer zu umgehen, kann aber nach der BGH-Rechtsprechung ebenfalls durch eine vorrangige Individualabrede verdrängt werden, wenn die Klausel AGB-Charakter hat.

Die rechtliche Unsicherheit liegt darin, welche Rechtsfolge ein Verstoß gegen eine vertragliche (nicht gesetzliche) Schriftformklausel hat. Unter dem alten Recht führte ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform zur ordentlichen Kündbarkeit. Führt ein Verstoß gegen eine vertragliche Schriftformklausel zum gleichen Ergebnis? Oder ist die Änderungsvereinbarung schlicht nichtig? Oder unwirksam? Oder wirksam, weil die Individualabrede Vorrang hat? Diese Fragen sind gerichtlich noch nicht geklärt.

Praxis-Tipp – Altverträge prüfen:

Prüfen Sie Ihre bestehenden Gewerbemietverträge auf vertragliche Schriftformklauseln. Entscheiden Sie aktiv, ob Sie diese Klausel beibehalten, auf „Textform” anpassen oder ganz streichen möchten. Ein Nachtrag, der die Formklausel aktualisiert, schafft Klarheit und vermeidet Streit. Die Empfehlung: Schriftformklauseln in neuen Verträgen individuell aushandeln (nicht als AGB), und die gewünschte Rechtsfolge bei Verstößen ausdrücklich regeln.

Risiko 3: Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Für Immobilienkäufer war die Schriftformprüfung bisher ein Standardpunkt in jeder Due Diligence. Unter der alten Rechtslage konnte man die Vollständigkeit eines Mietvertrags anhand der physischen Vertragsurkunde relativ klar beurteilen. Unter der Textform wird das schwieriger: Vertragsänderungen können in E-Mail-Verläufen versteckt sein, die weder im Datenraum noch in den Vertragsordnern auftauchen. Die Vollständigkeit der Vertragsdokumentation ist damit schwerer nachweisbar.

Unsere Empfehlung für Erwerber: Lassen Sie sich vom Verkäufer garantieren, dass alle mietvertraglichen Vereinbarungen – einschließlich formloser Nebenabreden und E-Mail-Korrespondenz mit vertraglichem Inhalt – vollständig offengelegt wurden. Und für Vermieter: Führen Sie eine zentrale Vertragsakte, in der nicht nur der Hauptvertrag und die Nachträge, sondern auch alle relevanten E-Mails dokumentiert sind.

Aus unserer Beratungspraxis:

Ich habe einen Mandanten aus der Immobilieninvestmentbranche beim Ankauf eines innerstädtischen Geschäftshauses im Rahmen der Due Diligence beraten. Dabei zeigte sich, dass wesentliche mietvertragliche Abreden nicht in formellen Nachträgen, sondern nur in älteren E-Mail-Verläufen und informellen Abstimmungen dokumentiert waren. Betroffen waren insbesondere Flächennutzung, Betriebskosten und Sonderrechte einzelner Mieter. Diese Dokumentationslücken erhöhten das rechtliche und wirtschaftliche Risiko der Transaktion erheblich. Mein Mandant hat deshalb auf zusätzliche Garantien, Offenlegungspflichten und wirtschaftliche Absicherungen im Kaufvertrag bestanden. Der Fall zeigt, dass unter dem neuen Textformrecht nicht nur der Vertragsinhalt, sondern vor allem auch die Vollständigkeit der Dokumentation zum zentralen Prüfstein wird.

Checkliste: So prüfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag auf Angreifbarkeit

Diese zehn Punkte helfen Ihnen, Schwachstellen in Ihrem bestehenden Gewerbemietvertrag zu identifizieren – unabhängig davon, ob Sie Mieter, Vermieter oder Investor sind:

1. Wurde der Vertrag vor oder nach dem 01.01.2025 geschlossen? Für Neuverträge ab 2025 genügt Textform. Für Altverträge gilt die Textform seit 01.01.2026 – aber vertragliche Schriftformklauseln können weitergelten.
2. Enthält der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel? Wenn ja: Ist sie als einfache oder doppelte Klausel formuliert? AGB oder Individualvereinbarung? Passt sie noch zum neuen Recht?
3. Sind alle Anlagen im Vertrag namentlich referenziert und erkennbar zugeordnet? Fehlende Bezugnahmen sind der häufigste Mangeltyp.
4. Sind alle Nachträge fortlaufend nummeriert und nehmen sie auf den Hauptvertrag und alle vorherigen Nachträge Bezug?
5. Wurden Vertragsänderungen nach Abschluss des Hauptvertrags formgerecht dokumentiert? Mündliche Abreden, formlose Briefwechsel oder E-Mails ohne ausdrückliche Vertragscharakter-Kennzeichnung sind Risikoquellen.
6. Haben alle Parteien – und bei juristischen Personen alle vertretungsberechtigten Organe – den Vertrag korrekt unterzeichnet? Bei GbR: alle Gesellschafter. Bei AG: Vertretungszusatz prüfen.
7. Wurden Betriebskostenvorauszahlungen nach Vertragsschluss erhöht? Jede dauerhafte BK-Erhöhung ist eine wesentliche Vertragsänderung, die formgerecht vereinbart werden muss.
8. Wurden Optionsrechte formgerecht ausgeübt? Ein einfacher Brief kann unter Schriftform-Altrecht einen Mangel begründen.
9. Nutzt der Mieter Flächen, die im Mietvertrag nicht aufgeführt sind? Nebenflächen (Keller, Stellplätze, Freiflächen) können wesentliche Vertragsbestandteile sein.
10. Gibt es E-Mail-Korrespondenz, die unter dem neuen Textformrecht als bindende Vertragsänderung ausgelegt werden könnte? Durchsuchen Sie den Schriftverkehr auf mietvertragsbezogene Zusagen.

Drei Perspektiven – was Mieter, Vermieter und Investoren jetzt tun sollten

Wenn Sie Mieter sind und aus dem Vertrag heraus wollen

Die Möglichkeit, über einen Schriftformmangel aus einem langfristigen Altvertrag auszusteigen, ist seit dem 01.01.2026 für das gesetzliche Formerfordernis weitgehend entfallen. Prüfen Sie aber, ob Ihr Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel enthält und ob gegen diese verstoßen wurde. Alternativ kommen eine einvernehmliche Aufhebung oder – bei Vorliegen eines wichtigen Grundes – eine fristlose Kündigung in Betracht.

Wenn Sie Vermieter sind und Ihren Vertrag absichern wollen

Führen Sie eine systematische Prüfung Ihrer Mietverträge anhand der obigen Checkliste durch. Heilen Sie entdeckte Mängel durch formgerechte Nachträge. Aktualisieren Sie veraltete Schriftformklauseln. Und implementieren Sie eine E-Mail-Disclaimer-Policy für Ihre Hausverwaltung, um unbeabsichtigte Textform-Vertragsänderungen zu verhindern.

Wenn Sie Investor sind und Due Diligence betreiben

Das alte Schriftformrisiko ist reduziert, aber nicht eliminiert. Vertragliche Schriftformklauseln, undokumentierte Nebenabreden und fragmentierte E-Mail-Korrespondenz bleiben Risikoquellen. Verlangen Sie vollständige Offenlegung aller mietvertragsbezogenen Korrespondenz – nicht nur der formellen Nachträge. Und prüfen Sie bei Altverträgen, ob Schriftformmängel möglicherweise noch in der Übergangsphase 2025 zu Kündigungen genutzt wurden, die jetzt Räumungsstreitigkeiten nach sich ziehen.

Aus unserer Beratungspraxis:

Ich habe einen Mandanten aus der Systemgastronomie (Betreiber von Kantinen) beraten, der einen langfristigen Gewerbemietvertrag rechtlich absichern und zugleich seine Verhandlungsposition gegenüber der Gegenseite verbessern wollte. Im Mittelpunkt standen mehrere unvollständig dokumentierte Nachträge, nicht ausdrücklich erfasste Nebenflächen und die Frage, ob ältere Absprachen noch formwirksam in das Vertragsverhältnis einbezogen worden waren. Nach eingehender Prüfung habe ich empfohlen, die kritischen Punkte entweder durch einen klaren Nachtrag zu bereinigen oder gezielt in die laufenden Verhandlungen einzubringen. Dadurch konnte das Vertragsverhältnis rechtlich stabilisiert und zugleich wirtschaftlich günstiger ausgestaltet werden. Der Fall zeigt, dass eine saubere formale Aufarbeitung häufig nicht nur Risiken beseitigt, sondern auch erheblichen Verhandlungsspielraum eröffnet.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ein Gewerbemietvertrag die Schriftform nicht einhält?

Der Vertrag ist wirksam, gilt aber als unbefristet – und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden. Seit dem 01.01.2026 betrifft das nur noch Verstöße gegen die Textform (oder gegen vertragliche Schriftformklauseln).

Gilt seit 2025 noch die Schriftform für Gewerbemietverträge?

Die gesetzliche Schriftform wurde durch die Textform ersetzt. Vertragliche Schriftformklauseln können aber strengere Anforderungen stellen. Mehr dazu im Abschnitt zu den neuen Risiken nach BEG IV.

Was ist die Urkundeneinheit?

Die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer zusammenhängenden Urkunde hervorgehen müssen. Physische Verbindung ist nicht nötig, aber eine zweifelsfreie gedankliche Bezugnahme. Details im Abschnitt zur Urkundeneinheit.

Sind Schriftformheilungsklauseln wirksam?

Nein – seit dem BGH-Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114/16) endgültig nicht. Details im Abschnitt zu Schriftformheilungsklauseln.

Kann ein Schriftformmangel geheilt werden?

Ja, durch einen formgerechten Nachtrag – aber nur mit Wirkung für die Zukunft. Einzelheiten im Abschnitt zur Heilung.

Wann ist die Berufung auf einen Schriftformmangel treuwidrig?

Nur in Ausnahmefällen: schuldhaftes Abhalten von der Formwahrung, Existenzgefährdung (bei natürlichen Personen), oder Ausnutzung einer einseitig vorteilhaften formwidrigen Abrede. Für GmbHs als Mieter greift die Existenzgefährdung regelmäßig nicht.

Kann eine GmbH sich auf Existenzgefährdung berufen?

Praktisch nicht. KG Berlin und OLG Celle haben dies verneint – die bloße drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft genügt nicht.

Welche neuen Risiken bringt die Textform?

Hauptrisiko: unbeabsichtigte Vertragsänderungen per E-Mail. Daneben: Kollision zwischen vertraglichen Schriftformklauseln und gesetzlicher Textform; erschwerte Due Diligence. Empfehlungen im Abschnitt zu den neuen Risiken.

Wann Sie anwaltliche Beratung brauchen

Die Schriftform im Gewerbemietrecht war über Jahrzehnte die technisch komplizierteste Fehlerquelle im deutschen Mietrecht. Die BEG-IV-Reform hat die Lage vereinfacht – aber nicht alle Fragen beantwortet. Vertragliche Schriftformklauseln, die Interaktion zwischen altem und neuem Recht, die offenen Fragen zur Urkundeneinheit unter Textform und die neuen Risiken unbeabsichtigter E-Mail-Vertragsschlüsse schaffen weiterhin Beratungsbedarf.

Ob Sie einen bestehenden Vertrag auf Angreifbarkeit prüfen lassen möchten, einen Schriftformmangel für eine Kündigung nutzen wollen, sich gegen eine Schriftformkündigung verteidigen oder Ihre Vertragslandschaft an die neue Textform anpassen müssen: Wir beraten Sie konkret und ergebnisorientiert.

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Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen. Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken Sie uns eine E-Mail an info@mth-partner.de.