Schriftform im Gewerbemietrecht: Was seit 2026 für alle Verträge gilt

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Schriftformfragen im Gewerbemietrecht sind hochgradig einzelfallabhängig. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag anwaltlich prüfen.

Auf einen Blick

• Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit über einem Jahr mussten bis Ende 2024 die Schriftform (§ 126 BGB) wahren. Seit dem 01.01.2025 genügt die Textform (§ 126b BGB); seit dem 02.01.2026 gilt das auch für Altverträge.
• Ein Formverstoß führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, aber zur Angreifbarkeit: Der Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich kündbar.
• Schriftformheilungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).
• Schriftformmängel können durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden – aber nur mit Wirkung für die Zukunft.
• Die Berufung auf einen Schriftformmangel ist nur in seltenen Ausnahmen treuwidrig (§ 242 BGB).
• Die Textform löst das alte Schriftformproblem, schafft aber neue Risiken – vor allem unbeabsichtigte Vertragsänderungen per E-Mail.

Warum die Schriftform im Gewerbemietrecht jahrzehntelang Sprengstoff war

Um zu verstehen, warum dieses Thema so viel wirtschaftlichen Schaden angerichtet hat, muss man den Schutzzweck der Norm kennen – und wie weit er sich von seiner ursprünglichen Absicht entfernt hat.

§ 550 BGB bestimmt: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird und die vorgeschriebene Form nicht einhält, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Vorschrift findet über § 578 BGB auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung. Der Vertrag ist also nicht unwirksam – er verliert nur seine Befristung. Und ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden, von jeder Partei und ohne Grund. In der Praxis bedeutet das eine Kündigungsfrist von rund sechs Monaten.

Ursprünglich diente § 550 BGB dem Erwerberschutz: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt nach § 566 BGB kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein – „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde zuverlässig ablesen können, in welche langfristigen Bindungen er eintritt. Darüber hinaus hat die Schriftform eine Warn- und Beweisfunktion: Die Parteien sollen vor übereilten Bindungen geschützt werden, und die Vertragsinhalte sollen beweisbar sein.

In der Praxis wurde das Schriftformerfordernis jedoch zum taktischen Instrument. Vermieter oder Mieter, die aus einem langfristigen Vertrag heraus wollten, ließen den Vertrag anwaltlich auf Formfehler durchsuchen. Wurde ein Mangel gefunden – und er wurde fast immer gefunden –, konnte der Vertrag trotz zehnjähriger Festlaufzeit mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Der BGH hat dieses Kündigungsrecht ausdrücklich auch den ursprünglichen Vertragsparteien zugestanden, nicht nur dem Erwerber. Das Ergebnis: massive Rechtsunsicherheit bei langfristigen Gewerbemietverträgen. Eine Übersicht über die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen finden Sie in unserem gesonderten Beitrag zu Gewerbemietverträgen.

Die acht häufigsten Schriftform-Fallen – und warum sie auch 2026 noch relevant sind

Mit der BEG-IV-Reform ist das gesetzliche Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge entfallen. Warum also noch darüber schreiben? Aus drei Gründen: Erstens enthalten viele Altverträge vertragliche Schriftformklauseln, die über den gesetzlichen Standard hinausgehen. Zweitens bleiben Schriftformmängel in Altverträgen für Immobilientransaktionen und Due-Diligence-Prüfungen relevant. Drittens überleben die Grundsätze der Urkundeneinheit nach herrschender Meinung auch unter der neuen Textform.

Die folgende Liste fasst die häufigsten Schriftformmängel zusammen, die in der Praxis und in der Rechtsprechung über Jahrzehnte aufgetreten sind:

1. Mündliche Nebenabreden über wesentliche Vertragsbedingungen. Vermieter und Mieter einigen sich per Handschlag darauf, dass der Mieter auch den Hinterhof als Lagerfläche nutzen darf. Oder dass die Nebenkosten pauschal statt nach Verbrauch abgerechnet werden. Solche mündlichen Abreden über wesentliche Vertragsinhalte verletzen die Schriftform – auch dann, wenn der schriftliche Hauptvertrag tadellos ist. Das LG Düsseldorf entschied in einem Fall, dass allein die mündliche Vereinbarung über die Nutzung einer Fläche während eines Schützenfests einen Schriftformverstoß begründete und den gesamten Vertrag ordentlich kündbar machte.
2. Anlagen ohne hinreichende Bezugnahme. Ein Gewerbemietvertrag verweist auf eine Anlage mit dem Grundriss der Mietfläche. Die Anlage existiert, ist aber weder physisch mit dem Vertrag verbunden noch im Vertragstext eindeutig referenziert. Nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit müssen alle wesentlichen Vertragsbestandteile zweifelsfrei als zusammengehörig erkennbar sein. Fehlt die Bezugnahme, ist die Schriftform verletzt. Das OLG Brandenburg hat in einem Fall drei verschiedene Mängel dieser Art in einem einzigen Vertrag festgestellt: eine vergessene Anlage, eine nicht verbundene Konkurrenzschutz-Vereinbarung und eine formwidrige Parteiauswechslung.
3. Nachträge ohne korrekte Bezugnahme. Ein zweiter Nachtrag nimmt Bezug auf den Hauptvertrag, erwähnt aber den ersten Nachtrag nicht. Der BGH hat die Anforderungen hier gelockert (Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14): Die bloße Bezeichnung als „2. Nachtrag“ kann ausreichen, wenn daraus logisch folgt, dass ein 1. Nachtrag existiert. Dennoch bleibt die Empfehlung, jeden Nachtrag ausdrücklich mit allen vorherigen zu verknüpfen.
4. Fehlende oder fehlerhafte Unterschrift. Bei einer AG unterschreibt nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz, obwohl Gesamtvertretung gilt. Bei einer GbR unterschreiben nicht alle Gesellschafter. Bei einer GmbH fehlt die Geschäftsführer-Bezeichnung. Der BGH hat entschieden, dass bei einer AG ohne Vertretungszusatz der Eindruck einer unvollständigen Urkunde entsteht (XII ZR 89/06). Ausführlich dazu unser Beitrag zur Vertretung bei Kündigung eines Gewerbemietvertrags.
5. Nachträgliche Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ohne Form. Der BGH hat mit Beschluss vom 14.05.2025 (XII ZR 88/23, NZM 2025, 598) entschieden: Die einvernehmliche Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen ist – unabhängig von ihrer absoluten oder relativen Höhe – eine wesentliche Vertragsänderung, die jedenfalls dann dem Formzwang unterfällt, wenn sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann. Für die Miethöhe selbst gilt dasselbe: Im Fall des BGH-Urteils vom 25.11.2015 (XII ZR 114/14, NJW 2016, 311) genügte bereits eine mündlich vereinbarte Erhöhung um 20 Euro monatlich, um die Form zu verletzen. Wird eine solche Änderung nur mündlich oder per formlosem Schreiben vereinbart, ist das gesamte Vertragswerk betroffen.
6. Nebenflächen nicht im Vertrag erfasst. Der Mieter nutzt seit Vertragsbeginn den Kellerraum unter seinem Ladengeschäft und zwei Stellplätze im Hinterhof. Im Mietvertrag steht davon nichts. Sind diese Flächen wesentlicher Bestandteil der tatsächlichen Mietvereinbarung, liegt ein Formverstoß vor. Nach der Rechtsprechung des BGH können Nebenflächen – je nach Mietzweck – durchaus zu den wesentlichen Vertragsinhalten gehören. Wie die Mietfläche korrekt bestimmt wird, erläutert unser Beitrag zur Bestimmung der Mietfläche im Gewerbemietrecht.

Urkundeneinheit – das Kernprinzip und seine Lockerung durch den BGH

Die Urkundeneinheit ist das Herzstück der Schriftformproblematik. Der Begriff bezeichnet die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen – Parteien, Mietgegenstand, Miete, Laufzeit – aus einer einzigen, von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde hervorgehen müssen. In der Praxis sieht das anders aus: Gewerbemietverträge bestehen regelmäßig aus Hauptvertrag, Anlagen, Nachträgen und Zusatzvereinbarungen. Wenn diese Dokumente nicht als Einheit erkennbar sind, ist die Form verletzt.

Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung des BGH hat die Anforderungen schrittweise gesenkt. Seit dem Urteil vom 22.04.2015 (XII ZR 55/14) verlangt der BGH keine physische Verbindung der Vertragsbestandteile mehr. Es genügt eine gedankliche Verbindung, die durch eine zweifelsfrei erkennbare Bezugnahme zum Ausdruck kommt. Das heißt: Hauptvertrag und Anlagen müssen nicht zusammengeheftet sein – aber der Hauptvertrag muss auf die Anlagen verweisen, und die Anlagen müssen den Hauptvertrag erkennbar in Bezug nehmen.

Für Nachträge gilt dasselbe. Ein formgerechter Nachtrag muss den Hauptvertrag und idealerweise alle vorherigen Nachträge durch ausdrückliche Bezeichnung in Bezug nehmen.

Überlebt die Urkundeneinheit unter der neuen Textform? Nach überwiegender Meinung ja. Die inhaltliche Anforderung – dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Vertragsdokumenten klar und zusammenhängend hervorgehen – ist von der Form unabhängig. Auch ein in Textform geschlossener Vertrag muss erkennen lassen, welche Dokumente zusammengehören. Eine höchstrichterliche Entscheidung zur neuen Rechtslage steht allerdings noch aus, und welche Anforderungen konkret an eine einheitliche digitale Urkunde zu stellen sind, ist umstritten. Die Gefahr verschiebt sich lediglich: Statt vergessener Heftklammern drohen jetzt unübersichtliche E-Mail-Verläufe und fragmentierte PDF-Versionen.

BEG IV: Textform statt Schriftform – die neue Rechtslage im Detail

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat mit der Ergänzung des § 578 Abs. 1 BGB die gesetzliche Formvorschrift für Gewerbemietverträge grundlegend geändert. § 550 BGB ist danach mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Der Wortlaut des § 550 BGB selbst blieb unverändert – geändert wurde nur seine Anwendung auf Gewerberaum.

Was bedeutet Textform nach § 126b BGB?

Die Textform ist deutlich niedrigschwelliger als die Schriftform. Sie verlangt eine lesbare Erklärung, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und die erklärende Person erkennen lässt. Konkret genügen: E-Mails, PDFs, eingescannte Dokumente, Computerfaxe, Nachrichten auf elektronischen Speichermedien. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich – auch keine qualifizierte elektronische Signatur.

Ob Messenger-Nachrichten wie WhatsApp die Anforderungen der Textform erfüllen, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Maßgeblich ist, ob die Erklärung lesbar ist, dauerhaft gespeichert werden kann und dem Erklärenden zurechenbar ist. Wer eine Vertragsänderung rechtssicher vereinbaren will, sollte sich darauf nicht verlassen.

Neuverträge seit dem 01.01.2025

Für alle Gewerbemietverträge, die seit dem 01.01.2025 abgeschlossen oder geändert werden, genügt die Textform. Die Schriftformkündigung als taktisches Ausstiegsinstrument ist hier von Anfang an ausgeschlossen – vorausgesetzt, die Textform wird tatsächlich eingehalten.

Altverträge: Übergangsfrist bis zum 01.01.2026

Für Gewerbemietverträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt eine einjährige Übergangsfrist. Bis einschließlich 01.01.2026 konnten diese Verträge weiterhin wegen Schriftformmängeln ordentlich gekündigt werden. Diese Frist ist abgelaufen: Seit dem 02.01.2026 gilt das Textformerfordernis auch für unverändert fortbestehende Altverträge.

Das bedeutet aber nicht, dass jeder Altmangel automatisch entfällt. Ein früherer Schriftformmangel verliert seine Bedeutung nur, soweit die heute maßgebliche Textform gewahrt ist. Liegen die betreffenden Vereinbarungen – etwa mündliche Nebenabreden oder nicht dokumentierte Änderungen – auch in Textform nicht vor, bleibt der Formmangel bestehen und der Vertrag weiterhin ordentlich kündbar. Wer sich auf die Reform verlässt, sollte deshalb zuerst prüfen, ob die einschlägigen Abreden überhaupt in einer den Anforderungen des § 126b BGB genügenden Fassung existieren.

Eine Verkürzung der Übergangsfrist trat ein, wenn ein Altvertrag nach dem 01.01.2025 geändert wurde. In diesem Fall galt die Textform bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung.

Die letzte Welle der Schriftformkündigungen

Das Jahr 2025 war geprägt von einer Welle an Schriftformkündigungen: Parteien, die aus langfristigen Altverträgen heraus wollten, nutzten das letzte Zeitfenster vor Ablauf der Übergangsfrist. Wer einen Schriftformmangel kannte, musste bis zum Ablauf des 01.01.2026 handeln – danach war die Grundlage weg. Diese Fälle beschäftigen die Gerichte teilweise noch heute. Welche Fristen, Gründe und Formanforderungen bei einer Kündigung im Übrigen gelten, erläutert unser Ratgeber zur Kündigung des Gewerbemietvertrags.

Schriftformheilungsklauseln – warum das Sicherheitsnetz nie gehalten hat

Über Jahre haben Vertragsanwälte versucht, das Schriftformrisiko durch vertragliche Klauseln abzufangen. Die sogenannte Schriftformheilungsklausel verpflichtete die Parteien, bei einem Formverstoß die Schriftform nachzuholen und sich nicht auf den Mangel zu berufen.

Der BGH hat diesem Ansatz am 27.09.2017 (XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68) eine endgültige Absage erteilt. Schriftformheilungsklauseln sind mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar und daher grundsätzlich unwirksam. Das gilt unabhängig davon, ob die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung oder als Individualvereinbarung formuliert ist.

Die Begründung: Wäre eine Schriftformheilungsklausel wirksam, würde sie den Schutzzweck des § 550 BGB – insbesondere den Erwerberschutz – unterlaufen. Ein Grundstückserwerber, der in einen Mietvertrag eintritt, muss sich auf die formelle Wirksamkeit der Vertragsurkunde verlassen können. Eine Klausel, die Formverstöße nachträglich heilt, würde diese Verlässlichkeit zerstören. In unserem Beitrag zur Schriftformheilungsklausel stellen wir einen Fall dar, in dem ein Grundstückserwerber trotz einer im Vertrag enthaltenen Heilungsklausel erfolgreich wegen Schriftformmangels kündigte.

Was tritt nach BEG IV an die Stelle der Heilungsklausel? Die gesetzliche Absenkung auf Textform macht vertragliche Heilungsklauseln weitgehend überflüssig, soweit es um das gesetzliche Formerfordernis geht. Allerdings können die Parteien weiterhin eine vertragliche Schriftformklausel vereinbaren, die strengere Anforderungen stellt als das Gesetz. In diesem Fall übernimmt die vertragliche Klausel die Funktion der alten gesetzlichen Schriftform – mit neuen, ungeklärten Rechtsfolgen.

Heilung von Schriftformmängeln durch einen Nachtrag

Wird ein Formmangel entdeckt, bevor eine Partei kündigt, kann er durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden. Der BGH hat dies mit Urteil vom 10.02.2021 (XII ZR 26/20) ausdrücklich bestätigt. Die Voraussetzungen:

• Der Nachtrag muss selbst formgerecht sein – unter altem Recht in Schriftform, unter neuem Recht mindestens in Textform.
• Der Nachtrag muss durch eindeutige Bezugnahme eine gedankliche Einheit mit dem Hauptvertrag bilden.
• Der Nachtrag muss erkennen lassen, dass im Übrigen die Bestimmungen des Hauptvertrags unverändert fortgelten.

Die Heilung wirkt allerdings nur ex nunc – ab dem Zeitpunkt des Nachtrags, nicht rückwirkend. In der Zeit zwischen dem Formverstoß und der Heilung hätte jede Partei ordentlich kündigen können. Ist die Kündigung bereits ausgesprochen und zugegangen, hilft ein nachträglicher Nachtrag nicht mehr.

Treuwidrigkeit nach § 242 BGB – wann die Berufung auf den Formmangel scheitert

In seltenen Ausnahmefällen kann die Kündigung wegen eines Formmangels als treuwidrig zurückgewiesen werden. Die Hürde ist hoch: Der BGH verlangt ein schlechthin untragbares Ergebnis. Die Rechtsprechung hat drei Fallgruppen entwickelt.

Fallgruppe 1: Schuldhaftes Abhalten von der Formwahrung

Eine Partei hat die andere absichtlich oder schuldhaft davon abgehalten, die Form einzuhalten – etwa indem sie bei Vertragsschluss in Kenntnis der Formbedürftigkeit handelt, mit der Absicht, sich später auf den Mangel zu berufen. Diese Fallgruppe ist in der Praxis selten, weil die Beweisführung schwierig ist.

Fallgruppe 2: Existenzgefährdung

Die Kündigung bedroht die wirtschaftliche Existenz der gekündigten Partei. Die Anforderungen sind hoch: Das OLG Celle (Urteil vom 30.06.2023 – 2 U 27/23) und das Kammergericht Berlin haben klargestellt, dass die drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft regelmäßig nicht ausreicht. Die Existenzgefährdung als Treuwidrigkeitsgrund ist auf natürliche Personen zugeschnitten, die im Vertrauen auf das Mietverhältnis ihre Existenz auf die Nutzung des Objekts eingerichtet haben – etwa eine Ärztin, die ihre Praxisräume verlöre und in der Umgebung keine gleichwertigen Räume fände. Unser Beitrag zur Treuwidrigkeit bei Schriftformmangel erläutert die Voraussetzungen im Detail.

Fallgruppe 3: Einseitig vorteilhafte formwidrige Abrede

Eine Partei nutzt eine nachträgliche Vertragsänderung, die ausschließlich sie selbst begünstigt und die nicht formgerecht war, als Hebel, um sich vom gesamten Vertrag zu lösen. Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114/14) klargestellt, dass dieses Verhalten gegen Treu und Glauben verstoßen kann. Wenn etwa der Mieter eine für ihn günstige Mietreduzierung formwidrig vereinbart hat und sich dann auf genau diesen Formmangel beruft, um den Vertrag insgesamt zu kündigen, ist das treuwidrig.

Sonderfall: der Erwerber nach § 566 BGB

Der Grundstückserwerber, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, ist in seiner Berufung auf Formmängel weniger eingeschränkt als die ursprünglichen Vertragsparteien. Der BGH hat dies mit Beschluss vom 14.05.2025 (XII ZR 88/23) ausdrücklich bestätigt: Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre. Begründung: Der Erwerber war am Abschluss der formwidrigen Vereinbarung nicht beteiligt, und der Erwerberschutz ist der Hauptzweck der Norm. Wann ein Erwerber in einen langfristigen Gewerbemietvertrag eintritt, zeigt unser Beitrag zur Bindung des Erwerbers an den Mietvertrag.

Schriftform und Textform im Vergleich

Merkmal	Schriftform (§ 126 BGB) – bis 31.12.2024	Textform (§ 126b BGB) – seit 01.01.2025
Unterschrift	Eigenhändig, von allen Parteien auf derselben Urkunde	Nicht erforderlich; Benennung der erklärenden Person genügt
Medium	Papierurkunde im Original	Jeder dauerhafte Datenträger: E-Mail, PDF, Scan, Speichermedium
Urkundeneinheit	Erforderlich; gedankliche Verbindung genügt	Nach herrschender Meinung weiterhin erforderlich – Anforderungen noch ungeklärt
Rechtsfolge bei Verstoß	Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich kündbar	Gleiche Rechtsfolge, § 550 BGB über § 578 Abs. 1 S. 2 BGB
Schriftformheilungsklausel	Unwirksam (BGH XII ZR 114/16)	Für das gesetzliche Formerfordernis nicht mehr relevant; bei vertraglichen Schriftformklauseln offen
Geltungsbereich	Gewerbemietverträge über ein Jahr, bis 31.12.2024	Gewerbemietverträge über ein Jahr, seit 01.01.2025; Altverträge seit 02.01.2026
Wohnraummietverträge	Schriftform	Keine Änderung – für Wohnraum gilt § 550 BGB unverändert; die Textform-Maßgabe des § 578 BGB greift nur für Gewerberaum

Die neuen Risiken nach BEG IV

Die Reform hat das alte Schriftformproblem gelöst, aber neue Risiken geschaffen. Drei davon verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Risiko 1: Unbeabsichtigte Vertragsänderung per E-Mail

Unter der alten Rechtslage konnte eine mündliche oder per E-Mail getroffene Vereinbarung zwar materiell wirksam sein, verletzte aber die Schriftform – mit der bekannten Rechtsfolge. Die Textform ändert die Lage: Eine per E-Mail bestätigte Mieterhöhung, eine Nachricht, in der der Vermieter eine Flächenerweiterung zusagt, oder ein Austausch über geänderte Betriebskostenvorauszahlungen kann nun eine formwirksame Vertragsänderung darstellen. Ohne Formproblem, ohne Angreifbarkeit – aber auch ohne dass den Parteien bewusst war, gerade einen verbindlichen Nachtrag geschlossen zu haben.

Besonders heikel ist das bei Verhandlungen, die eigentlich noch unverbindlich sein sollten. Unter der alten Schriftform war klar: Solange kein Papier unterschrieben ist, bindet nichts. Dieses Argument entfällt unter der Textform weitgehend.

Risiko 2: Vertragliche Schriftformklauseln in Altverträgen

Viele Altverträge enthalten Klauseln wie: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform.“ Was passiert mit solchen Klauseln nach dem 02.01.2026?

Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um eine einfache oder eine doppelte Schriftformklausel handelt. Eine einfache Schriftformklausel kann grundsätzlich durch eine vorrangige Individualabrede abgeändert werden, auch mündlich oder in Textform (§ 305b BGB). Eine doppelte Schriftformklausel, die auch die Änderung der Klausel selbst an die Schriftform bindet, ist schwerer zu umgehen, kann aber nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls durch eine vorrangige Individualabrede verdrängt werden, wenn sie AGB-Charakter hat.

Für vertraglich vereinbarte Schriftformklauseln gilt zudem ein anderer Maßstab als für die gesetzliche Form: Maßgeblich ist § 127 Abs. 2 BGB, nicht § 126 BGB. Hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Das OLG München hält WhatsApp-Textnachrichten und Anhänge wie PDF oder Foto für geeignet, eine vertraglich vereinbarte Schriftform zu wahren, Sprach-, Audio- und Videodateien dagegen nicht (Urteil vom 11.11.2024 – 19 U 200/24 e). Das OLG Frankfurt bewertet die Frage abweichend (NJW 2024, 1425). Für Gewerbemietverträge mit vertraglicher Schriftformklausel bedeutet das: Ob eine per Messenger getroffene Änderungsabrede der Klausel genügt, hängt derzeit vom zuständigen Gericht ab.

Wichtig ist dabei die Abgrenzung zur gesetzlichen Form. Ein Verstoß gegen eine rein vertraglich vereinbarte Schriftformklausel führt nicht ohne Weiteres dazu, dass der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann. Diese Rechtsfolge knüpft an die gesetzliche Form an, nicht an eine vertragliche Abrede. Welche Folge ein Verstoß gegen die vertragliche Klausel stattdessen hat – Unwirksamkeit der Änderungsvereinbarung, Vorrang der Individualabrede nach § 305b BGB oder eine andere Rechtsfolge –, richtet sich nach der Auslegung der jeweiligen Klausel und ist bislang nicht abschließend geklärt. Wer eine Kündigung auf einen Verstoß gegen eine vertragliche Formklausel stützen möchte, sollte die Klausel vorab anwaltlich prüfen lassen.

Risiko 3: Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Für Immobilienkäufer war die Schriftformprüfung bisher ein Standardpunkt jeder Due Diligence. Unter der alten Rechtslage ließ sich die Vollständigkeit eines Mietvertrags anhand der physischen Vertragsurkunde relativ klar beurteilen. Unter der Textform wird das schwieriger: Vertragsänderungen können in E-Mail-Verläufen stecken, die weder im Datenraum noch in den Vertragsordnern auftauchen. Die Vollständigkeit der Vertragsdokumentation ist damit schwerer nachweisbar.

Für Erwerber heißt das: Lassen Sie sich vom Verkäufer garantieren, dass alle mietvertraglichen Vereinbarungen vollständig offengelegt wurden – einschließlich formloser Nebenabreden und E-Mail-Korrespondenz mit vertraglichem Inhalt. Für Vermieter: Führen Sie eine zentrale Vertragsakte, in der nicht nur Hauptvertrag und Nachträge, sondern auch alle relevanten E-Mails dokumentiert sind.

Checkliste: So prüfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag auf Angreifbarkeit

Diese zehn Punkte helfen Ihnen, Schwachstellen in Ihrem bestehenden Gewerbemietvertrag zu identifizieren – unabhängig davon, ob Sie Mieter, Vermieter oder Investor sind.

1. Wurde der Vertrag vor oder nach dem 01.01.2025 geschlossen? Für Neuverträge ab 2025 genügt Textform. Für Altverträge gilt sie seit dem 02.01.2026 – vertragliche Schriftformklauseln können aber weitergelten.
2. Enthält der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel? Wenn ja: einfache oder doppelte Klausel? AGB oder Individualvereinbarung? Passt sie noch zum neuen Recht?
3. Sind alle Anlagen im Vertrag namentlich referenziert und erkennbar zugeordnet? Fehlende Bezugnahmen sind der häufigste Mangeltyp.
4. Sind alle Nachträge fortlaufend nummeriert und nehmen sie auf den Hauptvertrag und alle vorherigen Nachträge Bezug?
5. Wurden Vertragsänderungen nach Abschluss des Hauptvertrags formgerecht dokumentiert? Mündliche Abreden, formlose Briefwechsel und E-Mails ohne erkennbaren Vertragscharakter sind Risikoquellen.
6. Haben alle Parteien korrekt unterzeichnet – bei juristischen Personen alle vertretungsberechtigten Organe? Bei der GbR alle Gesellschafter, bei der AG mit Vertretungszusatz.
7. Wurden Betriebskostenvorauszahlungen nach Vertragsschluss erhöht? Jede dauerhafte Erhöhung ist eine wesentliche Vertragsänderung und formbedürftig.
8. Wurden Optionsrechte formgerecht ausgeübt? Ein einfacher Brief kann unter altem Recht einen Mangel begründen.
9. Nutzt der Mieter Flächen, die im Mietvertrag nicht aufgeführt sind? Keller, Stellplätze und Freiflächen können wesentliche Vertragsbestandteile sein.
10. Gibt es E-Mail-Korrespondenz, die als bindende Vertragsänderung ausgelegt werden könnte? Durchsuchen Sie den Schriftverkehr auf mietvertragsbezogene Zusagen.

Was bedeutet das für Gewerbemieter?

Die Möglichkeit, über einen Schriftformmangel aus einem langfristigen Altvertrag auszusteigen, ist seit dem 02.01.2026 für das gesetzliche Formerfordernis weitgehend entfallen. Prüfen Sie aber, ob Ihr Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel enthält und ob gegen diese verstoßen wurde. Alternativ kommen eine einvernehmliche Aufhebung oder – bei Vorliegen eines wichtigen Grundes – eine fristlose Kündigung in Betracht.

Wenn Sie den Vertrag fortsetzen wollen, gilt das Umgekehrte: Achten Sie darauf, dass Sie in laufender Korrespondenz keine Vertragsänderung schließen, die Sie nicht schließen wollten.

Was bedeutet das für Vermieter?

Führen Sie eine systematische Prüfung Ihrer Mietverträge anhand der obigen Checkliste durch. Heilen Sie entdeckte Mängel durch formgerechte Nachträge und aktualisieren Sie veraltete Schriftformklauseln. Und regeln Sie in Ihrer Hausverwaltung, wie mit mietvertragsbezogener E-Mail-Korrespondenz umzugehen ist, um unbeabsichtigte Vertragsänderungen in Textform zu vermeiden.

Was bedeutet das für Investoren und Erwerber?

Das alte Schriftformrisiko ist reduziert, aber nicht beseitigt. Vertragliche Schriftformklauseln, undokumentierte Nebenabreden und fragmentierte E-Mail-Korrespondenz bleiben Risikoquellen. Verlangen Sie vollständige Offenlegung aller mietvertragsbezogenen Korrespondenz, nicht nur der formellen Nachträge. Und prüfen Sie bei Altverträgen, ob Formmängel in der Übergangsphase 2025 noch zu Kündigungen genutzt wurden, die jetzt Räumungsstreitigkeiten nach sich ziehen.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ein Gewerbemietvertrag die Form nicht einhält?

Der Vertrag ist wirksam, gilt aber als unbefristet – und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden. Seit dem 02.01.2026 betrifft das nur noch Verstöße gegen die Textform oder gegen vertragliche Schriftformklauseln.

Gilt für Gewerbemietverträge noch die Schriftform?

Die gesetzliche Schriftform wurde durch die Textform ersetzt. Seit dem 01.01.2025 gilt das für Neuverträge, seit dem 02.01.2026 auch für Altverträge. Vertragliche Schriftformklauseln können aber weiterhin strengere Anforderungen stellen.

Was ist die Urkundeneinheit?

Die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer zusammenhängenden Urkunde hervorgehen müssen. Eine physische Verbindung ist nicht nötig, wohl aber eine zweifelsfreie gedankliche Bezugnahme zwischen Hauptvertrag, Anlagen und Nachträgen.

Sind Schriftformheilungsklauseln wirksam?

Nein. Der BGH hat sie mit Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114/16) für grundsätzlich unwirksam erklärt, unabhängig davon, ob sie als AGB oder als Individualvereinbarung formuliert sind.

Kann ein Schriftformmangel geheilt werden?

Ja, durch einen formgerechten Nachtrag, der eindeutig auf den Hauptvertrag Bezug nimmt. Die Heilung wirkt allerdings nur für die Zukunft. Ist die Kündigung bereits zugegangen, hilft der Nachtrag nicht mehr.

Wann ist die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig?

Nur in Ausnahmefällen: bei schuldhaftem Abhalten von der Formwahrung, bei Existenzgefährdung natürlicher Personen oder wenn eine Partei eine einseitig für sie vorteilhafte formwidrige Abrede als Kündigungshebel nutzt.

Kann eine GmbH sich auf Existenzgefährdung berufen?

In aller Regel nicht. Das Kammergericht Berlin und das OLG Celle haben entschieden, dass die drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft für die Treuwidrigkeit nicht genügt.

Genügt eine E-Mail für einen Gewerbemietvertrag?

Für das gesetzliche Formerfordernis ja, sofern die Erklärung lesbar ist, dauerhaft gespeichert werden kann und den Erklärenden erkennen lässt. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen müssen dabei zusammenhängend erkennbar sein. Enthält der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel, kann ein strengerer Maßstab gelten.

Wann Sie anwaltliche Beratung brauchen

Die Schriftform im Gewerbemietrecht war über Jahrzehnte die technisch komplizierteste Fehlerquelle im deutschen Mietrecht. Die BEG-IV-Reform hat die Lage vereinfacht, aber nicht alle Fragen beantwortet. Vertragliche Schriftformklauseln, das Zusammenspiel von altem und neuem Recht, die offenen Fragen zur Urkundeneinheit unter Textform und das Risiko unbeabsichtigter Vertragsschlüsse per E-Mail schaffen weiterhin Beratungsbedarf.

Ob Sie einen bestehenden Vertrag auf Angreifbarkeit prüfen lassen möchten, sich gegen eine Schriftformkündigung verteidigen oder Ihre Vertragslandschaft an die Textform anpassen müssen: Wir prüfen Ihren Vertrag und sagen Ihnen, woran Sie sind.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen. Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken Sie uns eine E-Mail an info@mth-partner.de.