Mietrecht: Personenhandelsgesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.

Bundesgerichtshof, 15. 12. 2010, Az.: VIII ZR 210/10

Das Mietrecht hält für Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarfskündigung) oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

Bei der Eigenbedarfskündigung dürfen zum Beispiel die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nach der Kündigung nicht wegfallen, da die Mieterschutzvorschriften sonst zu einfach umgangen werden könnten.

Problematisch wird die Eigenbedarfskündigung insbesondere dann, wenn der Vermieter keine natürliche, sondern eine juristische Person, also z. B. eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist.

In dieser Konstellation genügt es bei den genannten juristischen Personen für die Rechtsprechung grundsätzlich, wenn der Eigenbedarf für ein Mitglied dieser juristischen Person gegeben ist und das Mitglied bereits bei Abschluss des Mietvertrages der juristischen Person angehörte.

In dem oben genannten Urteil hatte der BGH darüber zu urteilen, ob auch eine Personengesellschaft zur Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, wenn dieser Eigenbedarf für einen Gesellschafter der Gesellschaft vorliegt.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

Vermieterin war eine Personengesellschaft, eine GmbH & Co KG

Der Beklagte war seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Bei der Klägerin handelte es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH waren Eheleute, der Ehemann war gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.

Im April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus, mit der Begründung des Eigenbedarfs der beiden Gesellschafter der Klägerin.

GmbH & Co KG spricht Eigenbedarfskündigung für die Gesellschafter aus, Mieter bleibt drin

Da der Beklagte die Kündigung ignorierte strengte die Klägerin eine Räumungsklage gegen den Beklagten an. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Landgericht wies die Berufung der Klägerin zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.

Urteil des Bundesgerichtshofs:

Auch der BGH bestätigt die Urteile des Amtsgerichts und des Landgerichts

Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, weil die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam, weil ihr als GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zuzurechnen, weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft geboten sei.

Anders als bei der GbR sei der Eigenbedarf nicht den Gesellschaftern der GmbH & Co KG zuzurechnen

Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar. Anders als häufig bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts hänge es nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Personenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft handele, denn eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht zufällig, sondern durch zum Teil umfangreiches geschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister.

Die Gefahr einer vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhandelsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen.

Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebe es daher bei der Personenhandelsgesellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Geltendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu ermöglichen.

Der von der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, einer Personengesellschaft sei – etwa im Hinblick auf die nähere persönliche Beziehung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft und der persönlichen Haftung – der Eigenbedarf von Gesellschaftern generell zuzurechnen, könne somit nicht gefolgt werden.

Quelle: Bundesgerichtshof

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