Indexmiete im Gewerbe: Berechnung, Anpassung und Sperrfrist

Kurz gesagt: Im Gewerbemietrecht bestimmt der Mietvertrag, wann und wie sich eine Indexmiete ändert. Eine gesetzliche Sperrfrist wie bei Wohnraum gibt es nicht. Die Klausel muss die Vorgaben des Preisklauselgesetzes erfüllen; ist sie eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, muss sie außerdem der AGB-Kontrolle standhalten. Scheitert sie daran, ist sie nach dem BGH-Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) von Anfang an unwirksam.

Mieter sollten deshalb die Grundlage bereits gezahlter Erhöhungen prüfen. Vermieter sollten insbesondere Bezugsmonat und Anpassungsmechanismus ihrer Klauseln überprüfen.

Was ist eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag?

Bei einer Indexmiete ist die Miete an einen Preisindex gekoppelt, in aller Regel an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt oder fällt der Index, ändert sich die Miete im vereinbarten Verhältnis. Man spricht auch von einer Wertsicherungs-, Gleit- oder Indexklausel. Häufig erfasst die Indexklausel nur die Nettokaltmiete. Ob weitere Mietbestandteile einbezogen sind, hängt vom Vertrag ab; Betriebskostenvorauszahlungen und deren Abrechnung sind gesondert zu prüfen.

Neben der eigentlichen Indexklausel gibt es weitere Anpassungsmechanismen, die vom Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG ausgenommen sind (§ 1 Abs. 2 PrKG):

• Leistungsvorbehalt: Die Indexänderung löst eine Neufestsetzung der Miete aus, bei der ein echter Ermessensspielraum besteht und die nach Billigkeit zu erfolgen hat. Ist die neue Höhe dagegen mathematisch festgelegt, liegt kein Leistungsvorbehalt vor, auch wenn eine Partei die Anpassung erst erklären muss.
• Spannungsklausel: Die Miete folgt der Entwicklung gleichartiger oder vergleichbarer Leistungen, nicht einem allgemeinen Preisindex.

Davon zu unterscheiden ist die reine Neuverhandlungsklausel: Die Parteien verpflichten sich lediglich, bei bestimmten Veränderungen über die Miete zu verhandeln. Sie fällt schon nicht unter das Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG, weil sie die Miete nicht automatisch ändert, sondern nur Verhandlungen vorsieht.

Unterschied zur Wohnraummiete

Für Wohnraum regelt § 557b BGB die Indexmiete ausdrücklich: Die Miete muss, abgesehen von gesetzlichen Ausnahmen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; die Änderung ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen und ab dem übernächsten Monat nach Zugang zu zahlen. Für gewöhnliche Geschäftsräume verweist § 578 Abs. 2 BGB nicht auf § 557b BGB. Einen Sonderfall regelt § 578 Abs. 3 BGB für bestimmte Anmietungen zur Wohnraumversorgung. Im Übrigen gelten diese Schutzregeln im Gewerbe nur, wenn die Parteien sie vereinbaren.

Wann ist eine Indexklausel im Gewerbe zulässig?

Das Preisklauselgesetz verbietet automatische Preisanpassungen grundsätzlich und lässt sie nur in bestimmten Fällen zu. Für Gewerbemietverträge kommt es nach § 3 PrKG vor allem auf zwei Punkte an:

• Zulässiger Index: der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder eines Statistischen Landesamts oder ein vom Statistischen Amt der Europäischen Union (Eurostat) ermittelter Verbraucherpreisindex.
• Langfristige Bindung: Das Gesetz nennt mehrere Alternativen. Zu prüfen sind insbesondere die Dauer vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, ein Verzicht des Vermieters auf die ordentliche Kündigung für mindestens zehn Jahre und ein Recht des Mieters, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Eine feste Anfangslaufzeit von zehn Jahren ist also nicht der einzige Weg; auch fünf Jahre Festlaufzeit mit einer einseitigen Verlängerungsoption des Mieters um fünf Jahre können genügen.

Zusätzlich muss die Klausel hinreichend bestimmt sein und darf keine Partei unangemessen benachteiligen (§ 2 PrKG). Problematisch sind nach § 2 Abs. 3 PrKG insbesondere Klauseln, die nur Erhöhungen, aber keine Senkungen vorsehen, die nur einer Seite ein Anpassungsverlangen einräumen oder die zu einer unverhältnismäßigen Änderung führen können.

Verstößt eine Klausel gegen das Preisklauselgesetz, wird sie nach § 8 PrKG erst mit rechtskräftiger Feststellung unwirksam, und zwar für die Zukunft, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin gezahlte Erhöhungen können auf dieser Grundlage regelmäßig nicht zurückgefordert werden.

Form des Mietvertrags

Bei Gewerberaummietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Textform nach § 578 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 550 BGB zu beachten. Für Altverträge bestand eine inzwischen abgelaufene Übergangsregelung (Art. 229 § 70 EGBGB). Ein Formmangel macht den Vertrag nicht nichtig, kann aber dazu führen, dass er als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dadurch kann auch die für die Indexklausel erforderliche langfristige Bindung entfallen. Die Umsetzung einer bereits vereinbarten automatischen Indexklausel erfordert keinen gesonderten Vertragsnachtrag. Vereinbaren die Parteien dagegen eine neue Miethöhe oder ändern sie die Indexklausel selbst, kann das die gesetzlichen Textformanforderungen für langfristige Gewerbemietverträge auslösen. Zusätzlich sind vertragliche Formvorgaben für Anpassungsmitteilungen zu beachten.

BGH 2026: Wann Indexklauseln unwirksam sind

Lange war umstritten, ob eine formularmäßige Indexklausel neben dem Preisklauselgesetz auch nach AGB-Recht geprüft wird. Das OLG Schleswig hatte die Sonderregel des § 8 PrKG auch auf Transparenzmängel angewandt (Hinweisbeschluss vom 05.02.2024, 12 U 69/23). Das OLG Düsseldorf sah das anders (Urteil vom 05.06.2025, I-10 U 146/24). Der Bundesgerichtshof hat die Frage mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) im Sinne des OLG Düsseldorf entschieden: Preisklauselgesetz und AGB-Recht gelten nebeneinander, § 8 PrKG verdrängt die AGB-Kontrolle nicht. Ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz ist allerdings nicht automatisch auch ein AGB-Verstoß; beide Maßstäbe sind getrennt zu prüfen.

Handelt es sich um eine von einer Vertragspartei gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, ist insbesondere § 307 BGB zu beachten. Bei Verträgen zwischen Unternehmern gelten dabei die Besonderheiten des § 310 Abs. 1 BGB. Individuell ausgehandelte Regelungen sind gesondert zu beurteilen. Ist die Klausel nach § 307 BGB unwirksam, entfällt sie von Anfang an; der übrige Mietvertrag bleibt grundsätzlich wirksam (§ 306 BGB).

Was im entschiedenen Fall beanstandet wurde

Der Mietvertrag über Räume für eine Physiotherapiepraxis wurde am 28. August 2019 geschlossen, begann am 1. September 2019 und lief mindestens zehn Jahre. Die Klausel knüpfte an den Indexstand vom Mai 2017 an. Damit wurden Preissteigerungen aus mehr als zwei Jahren vor Mietbeginn auf die Mieterin verlagert, die die Räume in dieser Zeit noch nicht nutzen konnte. Außerdem war der Anpassungsmechanismus widersprüchlich: Die Miete sollte sich automatisch ändern, die Erhöhung aber erst nach schriftlicher Aufforderung wirksam werden; offen blieb auch der Bezugspunkt späterer Anpassungen.

Diese Beurteilung stammt von der Vorinstanz und wurde im BGH-Verfahren bestätigt; die Revision griff sie nicht an, sondern betraf vor allem die Rechtsfolge. Daraus folgt kein allgemeines Verbot jedes Bezugsmonats vor Mietbeginn. Ein solcher Bezugsmonat kann bei einer vom Vermieter gestellten Klausel aber problematisch sein, wenn dadurch Preissteigerungen aus einem Zeitraum ohne entsprechende Gebrauchsüberlassung auf den Mieter verlagert werden.

Was das Urteil nicht bedeutet

Das Urteil macht nicht alle Indexklauseln unwirksam. Ob eine konkrete Klausel betroffen ist, hängt von ihrem Wortlaut, ihrer Entstehung und vom Zeitpunkt des Mietbeginns ab.

Wann wird die Indexmiete angepasst?

Das Gesetz schreibt im Gewerbe keinen Anpassungsrhythmus vor. Typische vertragliche Prüfpunkte sind:

• Bezugsindex: Welcher Indexstand ist der Ausgangspunkt, und liegt er vor oder nach Mietbeginn?
• Schwellenwert: Viele Klauseln sehen eine Anpassung erst vor, wenn sich der Index um einen bestimmten Prozentsatz oder eine Zahl von Indexpunkten verändert hat. Prozentregelungen sind bei einer Umstellung auf ein neues Basisjahr leichter handhabbar als Punkteregelungen (Destatis).
• Folgeanpassungen: Gilt nach einer Anpassung der dabei verwendete Indexstand als neuer Bezugspunkt?
• Wirksamwerden: Ändert sich die Miete automatisch, oder erst durch Erklärung? Eine Mitteilungspflicht macht eine automatische Klausel nicht unwirksam. Entstehung des Anspruchs, Fälligkeit und Informationspflichten müssen aber klar voneinander getrennt sein. Gerade die Vermischung beanstandete der BGH-Fall.

Nachforderung für die Vergangenheit

Ändert sich die Miete nach dem Vertrag automatisch, kann der Vermieter übersehene Erhöhungen grundsätzlich auch rückwirkend verlangen. Grenzen setzen die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB und in Ausnahmefällen die Verwirkung. Setzt die Klausel eine Erklärung voraus, gilt die höhere Miete erst ab dem vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt.

Indexmiete im Gewerbe berechnen

Die Grundformel lautet: Neue Miete = bisherige Bezugsmiete × neuer Indexstand ÷ zugehöriger Bezugsindex. Bezugsmiete und Bezugsindex müssen zueinander passen, und alle Indexwerte müssen aus derselben Indexreihe mit demselben Basisjahr stammen. Für die Berechnung sollte mit dem ungerundeten Verhältnis gerechnet werden, nicht mit einem gerundeten Prozentsatz. Hinweise zur Berechnung gibt das Statistische Bundesamt.

Gibt es bei der Indexmiete im Gewerbe eine Sperrfrist?

Nein, jedenfalls keine gesetzliche. Die Parteien können aber vereinbaren, dass die Miete zunächst für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleibt oder nur in festen Intervallen angepasst wird. Auch im BGH-Fall von 2026 war die Miete zunächst für 24 Monate fest vereinbart. Fehlt eine solche Regelung, kann sich die Miete ändern, sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein gesetzliches Erhöhungsrecht entsprechend § 558 BGB besteht bei gewöhnlichen Geschäftsraummietverträgen nicht. Eine Anpassung braucht regelmäßig eine wirksame vertragliche Grundlage oder eine neue Vereinbarung. Gesetzliche Ausnahmefälle, insbesondere die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB, bleiben unberührt. Eine Kündigung allein erhöht die Miete nicht.

Unwirksame Indexklausel: Rückforderung gezahlter Erhöhungen

Ist die Indexklausel wegen eines AGB-Verstoßes von Anfang an unwirksam, hat der Mieter die Erhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund gezahlt. Anspruchsgrundlage für die Rückforderung ist grundsätzlich § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Ob und in welcher Höhe eine Erstattung durchsetzbar ist, hängt auch von Verjährung und möglichen Einwendungen ab, etwa § 814 BGB bei positiver Kenntnis der Nichtschuld; bloße Zahlung oder bloße Zweifel begründen diese Kenntnis nicht.

Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre. Sie beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die gesetzlichen Kenntnisvoraussetzungen vorliegen (§ 199 Abs. 1 BGB). Das BGH-Urteil von 2026 setzt nicht automatisch für alle früheren Zahlungen eine neue Frist in Gang.

Für die Prüfung werden benötigt: Mietvertrag und Nachträge, alle Erhöhungsschreiben, eine Übersicht der tatsächlich gezahlten Beträge und die verwendeten Indexstände.

Wohnraum und Gewerbe im Vergleich

So prüfen Sie Ihre Indexklausel

Die folgenden Punkte dienen der ersten Orientierung. Ein einzelnes Merkmal führt nicht automatisch zu einem abschließenden Ergebnis.

1. Laufzeit und Form klären. Liegt eine der langfristigen Bindungen des § 3 PrKG vor? Genügt der Vertrag der vorgeschriebenen Form?
2. Index prüfen. Wird ein zulässiger Verbraucherpreisindex verwendet?
3. Bezugsmonat mit dem Mietbeginn abgleichen. Werden Preissteigerungen aus einem Zeitraum vor der Gebrauchsüberlassung auf den Mieter verlagert?
4. Beidseitigkeit prüfen. Sinkt die Miete auch bei fallendem Index?
5. Mechanismus lesen. Ist eindeutig geregelt, ob die Anpassung automatisch oder durch Erklärung erfolgt und von welchem Indexstand aus spätere Anpassungen berechnet werden?
6. Entstehung der Klausel klären. Wurde die Klausel von einer Partei gestellt, etwa aus einem Mustervertrag, oder individuell ausgehandelt?
7. Zahlungen dokumentieren. Festhalten, welche Erhöhungen seit wann gezahlt wurden.

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