Das OLG München hat mit Beschluss vom 08.07.2025 – 32 U 3124/24 eine für das Gewerbemietrecht praxisrelevante Entscheidung getroffen. Im Mittelpunkt standen drei typische Streitfragen bei langfristigen Gewerbemietverträgen: der Eintritt eines Grundstückserwerbers in den Mietvertrag, die Auslegung einer handschriftlich vereinbarten Mietdauer und die Frage, ob der Mietgegenstand hinreichend bestimmt war.
Die Entscheidung ist vor allem für Vermieter, Gewerbemieter, Käufer von Gewerbeimmobilien und Immobilienverwalter wichtig. Sie zeigt, dass sich ein Erwerber nicht ohne Weiteres durch eine ordentliche Kündigung von einem bestehenden Gewerbemietvertrag lösen kann, wenn die mietvertragliche Konstruktion wirtschaftlich auf den Eigentümer ausgerichtet war und der Vertrag eine hinreichend bestimmte langfristige Bindung enthält.
Der Fall: Erwerberin wollte Gewerbemieterin kündigen
In dem vom OLG München entschiedenen Fall wurden Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandels vermietet. Vermieterin war nicht der Grundstückseigentümer selbst, sondern eine OHG. Diese gesellschaftsrechtliche Zwischenschaltung war nach den Feststellungen des Gerichts steuerlich motiviert. Die Vermietung erfolgte mit Zustimmung und im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers.
Später wurde das Grundstück verkauft. Die Erwerberin kündigte den Gewerbemietvertrag ordentlich und verlangte Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume. Die Gewerbemieterin widersprach. Sie berief sich darauf, dass der Mietvertrag eine feste Laufzeit von zehn Jahren vorsehe und nicht ordentlich kündbar sei.
Das Landgericht Traunstein wies die Räumungsklage ab. Das OLG München bestätigte diese Entscheidung und wies die Berufung zurück.
Analoge Anwendung von § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei fehlender Personenidentität
Nach § 566 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Veräußert der Vermieter das vermietete Grundstück, tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Problematisch war hier: Der Eigentümer war nicht selbst Vermieter. Vermieterin war eine OHG. Damit fehlte auf den ersten Blick die klassische Identität zwischen Vermieter und Veräußerer.
Das OLG München wandte § 566 Abs. 1 BGB dennoch entsprechend an. Eine solche analoge Anwendung kommt nach der Rechtsprechung in Betracht, wenn die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt, im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und der formelle Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
Genau diese Voraussetzungen sah das Gericht als erfüllt an. Die OHG war nach den Feststellungen des Gerichts im Ergebnis nur zwischengeschaltet. Die Verwaltung erfolgte für den Eigentümer, die Mieteinnahmen sollten wirtschaftlich ihm zufließen, und die Konstruktion beruhte auf steuerlicher Beratung.
Für die Praxis bedeutet das: Ein Erwerber kann auch dann in einen Gewerbemietvertrag eintreten, wenn nicht der Eigentümer selbst, sondern eine zwischengeschaltete Gesellschaft als Vermieterin aufgetreten ist. Entscheidend sind die wirtschaftlichen Hintergründe und die Interessenlage.
Zehnjährige Mietdauer: Handschriftliche Ergänzung kann entscheidend sein
Ein weiterer zentraler Punkt war die Vertragslaufzeit. Im Formularmietvertrag gab es eine Regelung zur ordentlichen Kündigung. Zugleich enthielt der Vertrag handschriftlich die Ergänzung:
„Mietdauer für 10 Jahre wird vereinbart.“
Die Erwerberin argumentierte, der Vertrag sei dennoch ordentlich kündbar. Das OLG München sah dies anders. Die handschriftliche Vereinbarung einer zehnjährigen Mietdauer sei als feste Laufzeit auszulegen. Die ordentliche Kündigung war daher ausgeschlossen.
Besonders wichtig: Das Gericht stellte auf die Auslegung des gesamten Vertrags ab. Die handschriftliche Ergänzung stand im Zusammenhang mit einer vereinbarten Indexmiete. Eine langfristige Bindung passte nach Auffassung des Gerichts zu dieser Regelung. Die formularmäßige Kündigungsklausel trat demgegenüber zurück.
Für Gewerbemietverträge ist dies ein wichtiger Hinweis: Handschriftliche Ergänzungen können den Inhalt eines Formularmietvertrags entscheidend prägen. Wer eine feste Laufzeit, Verlängerungsoption, Kündigungsmöglichkeit oder Wertsicherungsklausel vereinbart, sollte diese Regelungen eindeutig, widerspruchsfrei und vollständig dokumentieren.
Schriftform des Gewerbemietvertrags: Mietgegenstand muss bestimmbar sein
Die Erwerberin berief sich außerdem auf einen Schriftformmangel. Nach der früheren Rechtslage konnten langfristige Gewerbemietverträge, die die gesetzliche Schriftform nicht wahrten, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten. Das eröffnete die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung.
Das OLG München verneinte einen solchen Formmangel. Zwar enthielt der Mietvertrag zur Beschreibung des Mietobjekts lediglich den Hinweis „siehe Skizze“. Entscheidend war jedoch, dass ein mit dem Vertrag körperlich verbundenes Übergabeprotokoll die vermieteten Räume näher bezeichnete. Dort waren unter anderem Laden- und Lagerräume mit Flächenangaben aufgeführt.
Nach Auffassung des Gerichts genügte dies. Ein Erwerber konnte anhand der Vertragsunterlagen, der Adresse, des Mietzwecks und des Übergabeprotokolls unschwer feststellen, welche Räume vermietet waren.
Die Entscheidung zeigt: Der Mietgegenstand muss nicht zwingend im Hauptvertrag bis ins letzte Detail beschrieben sein. Es kann ausreichen, wenn sich die Bestimmbarkeit aus einer mit dem Vertrag verbundenen Anlage ergibt. Voraussetzung ist aber, dass Vertrag und Anlage eine hinreichende Einheit bilden und der Mietgegenstand für einen Erwerber klar identifizierbar bleibt.
Übergabeprotokoll als Bestandteil des Mietvertrags
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des OLG München zum Übergabeprotokoll. Das Gericht sah es als ausreichend an, dass das Übergabeprotokoll körperlich mit dem Mietvertrag verbunden war. Eine gesonderte Unterschrift oder Paraphierung des Übergabeprotokolls war nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich.
Für die Vertragsgestaltung folgt daraus: Übergabeprotokolle, Anlagen, Pläne, Skizzen und Flächenaufstellungen können rechtlich erhebliche Bedeutung haben. Sie sollten deshalb sorgfältig erstellt, eindeutig bezeichnet und dauerhaft mit dem Mietvertrag verknüpft werden.
Gerade bei Gewerbeobjekten mit mehreren Einheiten, Nebenflächen, Kellerräumen, Außenflächen, Stellplätzen oder gemeinschaftlich genutzten Bereichen empfiehlt sich eine präzise Beschreibung. Unklare Vertragsanlagen können später erhebliche Streitigkeiten auslösen.
Aktuelle Rechtslage: Textform statt Schriftform im Gewerbemietrecht
Die Entscheidung betrifft einen Altvertrag aus dem Jahr 2019 und setzt sich daher noch mit der klassischen Schriftformproblematik auseinander. Für das heutige Gewerbemietrecht ist zu beachten: Seit der Reform durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz genügt bei langfristigen Gewerbemietverträgen grundsätzlich die Textform nach § 578 Abs. 1 BGB; § 550 BGB wird für Gewerberaummietverträge mit dieser Maßgabe angewendet.
Für vor dem 01.01.2025 entstandene Gewerbemietverhältnisse galt allerdings eine Übergangsregelung: Die alte Fassung des § 578 Abs. 1 BGB war bis einschließlich 01.01.2026 weiter anzuwenden, sofern der Vertrag nicht ab dem 01.01.2025 geändert wurde.
Auch nach der Reform bleibt die Entscheidung relevant. Denn die zentrale Frage hat sich nicht erledigt: Langfristige Gewerbemietverträge müssen weiterhin so dokumentiert sein, dass wesentliche Vertragsinhalte – insbesondere Mietparteien, Mietgegenstand, Mietzins und Vertragsdauer – nachvollziehbar feststehen. Die frühere Schriftformrechtsprechung bleibt daher jedenfalls als Orientierung für saubere Vertragsgestaltung und Erwerberprüfung bedeutsam.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter sollten die Entscheidung ernst nehmen. Wer langfristige Gewerbemietverträge abschließt, muss darauf achten, dass die Vertragsunterlagen vollständig, widerspruchsfrei und eindeutig sind. Besonders risikobehaftet sind Mischungen aus Formulartext, handschriftlichen Ergänzungen, nachträglichen Änderungen und unklaren Anlagen.
Wichtig ist insbesondere:
Der Mietgegenstand sollte im Vertrag selbst präzise beschrieben werden. Anlagen wie Pläne, Skizzen oder Übergabeprotokolle sollten eindeutig bezeichnet und dem Vertrag zugeordnet werden. Laufzeitregelungen und Kündigungsklauseln dürfen sich nicht widersprechen. Wird eine Indexmiete vereinbart, sollte auch die Laufzeitregelung rechtlich sauber abgestimmt sein.
Bedeutung für Gewerbemieter
Für Gewerbemieter ist die Entscheidung erfreulich. Sie bestätigt, dass Gerichte langfristige Vertragsbindungen nicht vorschnell wegen formaler Einwände auflösen. Wer Geschäftsräume langfristig anmietet, etwa für Einzelhandel, Gastronomie, Praxisräume oder Büroflächen, investiert häufig erheblich in Standort, Ausbau und Kundschaft. Eine vorzeitige Kündigung durch einen Erwerber kann existenzgefährdend sein.
Das OLG München stellt klar: Ein Erwerber kann sich nicht ohne Weiteres auf formale Unklarheiten berufen, wenn der Vertrag durch Auslegung hinreichend bestimmt ist und die langfristige Mietdauer erkennbar vereinbart wurde.
Bedeutung für Käufer von Gewerbeimmobilien
Für Käufer vermieteter Gewerbeimmobilien enthält die Entscheidung eine klare Warnung. Vor dem Erwerb sollte genau geprüft werden, welche Mietverhältnisse bestehen, wer formell Vermieter ist, welche Laufzeiten vereinbart wurden und ob Anlagen oder Übergabeprotokolle Bestandteil der Vertragsdokumentation sind.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Vermietung über Familiengesellschaften, Objektgesellschaften, Hausverwaltungen oder sonstige zwischengeschaltete Einheiten erfolgt. Auch wenn der Veräußerer nicht selbst als Vermieter im Vertrag steht, kann ein Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis in Betracht kommen.
Fazit: Keine vorschnelle Kündigung langfristiger Gewerbemietverträge
Der Beschluss des OLG München vom 08.07.2025 stärkt die Bestandssicherheit langfristiger Gewerbemietverträge. Ein Erwerber einer Gewerbeimmobilie kann auch dann an einen Mietvertrag gebunden sein, wenn der frühere Eigentümer nicht selbst als Vermieter aufgetreten ist, sondern eine Gesellschaft zwischengeschaltet war. Maßgeblich ist, ob die Vermietung mit Zustimmung und im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgte.
Zudem bestätigt die Entscheidung, dass eine handschriftlich vereinbarte zehnjährige Mietdauer als feste Laufzeit auszulegen sein kann. Ein Übergabeprotokoll kann den Mietgegenstand hinreichend bestimmen, wenn es mit dem Mietvertrag verbunden ist und die Räume für einen Erwerber identifizierbar macht.
Für die Praxis gilt: Gewerbemietverträge sollten präzise, vollständig und widerspruchsfrei gestaltet werden. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft, sollte bestehende Mietverträge vorab sorgfältig rechtlich prüfen lassen. Wer als Gewerbemieter langfristig investiert, sollte auf eine belastbare Dokumentation der Mietfläche und Vertragslaufzeit achten.
