Möbel in der Mietwohnung zurückgelassen: Wann liegt eine unzulässige Teilräumung vor?

Kurzantwort: Wenn der Mieter nach Vertragsende eine erhebliche Menge eigener Gegenstände in der Wohnung lässt – etwa Möbel, an denen er den Besitz erkennbar nicht aufgegeben hat – liegt eine unzulässige Teilräumung vor. Der Vermieter kann dann auf Räumung klagen und unter bestimmten Voraussetzungen Nutzungsentschädigung verlangen. Bei wenig wertlosem Gerümpel oder Sperrmüll sieht das anders aus: Hier hat der Mieter seine Rückgabepflicht zwar schlecht erfüllt, die Wohnung gilt aber als zurückgegeben. Ein BGH-Urteil vom 18. Juni 2025 (Az. VIII ZR 291/23) hat die Rechtslage zur Nutzungsentschädigung außerdem neu geschärft – und dabei die Mieterposition spürbar gestärkt.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die rechtliche Lage zum Zurücklassen von Möbeln und Gegenständen in einer Mietwohnung allgemein. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation – sei es als Mieter oder Vermieter – wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.

Worum geht es konkret?

Das Mietverhältnis ist beendet. Der Mieter ist ausgezogen, hat den Schlüssel übergeben – aber im Keller steht noch ein altes Sofa, im Schlafzimmer der Kleiderschrank, und in der Küche ist die Einbauküche samt Geräten geblieben. Manchmal sind es nur ein paar Kartons mit Gerümpel, manchmal eine fast vollständige Einrichtung.

Für den Vermieter ist das ärgerlich. Er möchte die Wohnung neu vermieten, doch erst muss er sich um die zurückgelassenen Sachen kümmern – und sich überlegen, ob er Geld vom alten Mieter verlangen kann. Für den ehemaligen Mieter wiederum stellt sich die Frage: War das überhaupt ein Problem? Genügt es nicht, wenn ich die Schlüssel übergeben habe?

Die Antwort des Mietrechts ist nicht einfach „Ja“ oder „Nein“. Sie hängt davon ab, was zurückgelassen wurde, wie viel, und vor allem: ob der Mieter den Besitz an den Gegenständen ersichtlich aufgegeben hat oder nicht.

Die gesetzliche Grundlage: § 546 BGB und die Rückgabepflicht

Nach § 546 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Diese Pflicht klingt simpel, hat aber zwei Komponenten, die in der Praxis oft auseinanderfallen:

• Besitzverschaffung – der Vermieter muss die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung zurückbekommen. In der Praxis: Übergabe sämtlicher Schlüssel.
• Räumung der Mietsache – die Wohnung muss frei sein von Gegenständen, die der Mieter eingebracht hat. Eigene Möbel, persönliche Habe, Einbauten – alles muss raus.

Erst wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, hat der Mieter seine Rückgabepflicht vollständig erfüllt. Nur die Schlüssel zurückzugeben, während Möbel zurückbleiben, reicht nicht. Das ist die Grundregel – und genau hier setzt der Begriff der „Teilräumung“ an.

Was bedeutet „unzulässige Teilräumung“?

Eine unzulässige Teilräumung liegt vor, wenn der Mieter zwar äußerlich ausgezogen ist, in der Wohnung aber noch Gegenstände stehen, an denen er den Besitz erkennbar nicht aufgegeben hat. Das Kammergericht Berlin hat den Maßstab in seinem Beschluss vom 13. April 2015 (Az. 8 U 212/14) klar formuliert:

„Eine teilweise Räumung liegt nur dann vor, wenn sich in den Räumlichkeiten noch Gegenstände befinden, an denen der Mieter den Besitz offenkundig nicht aufgegeben hat.“

Entscheidend ist also nicht allein, ob etwas zurückgelassen wurde, sondern welche Bedeutung diese Sachen für den Mieter haben. Lässt er bewusst Möbel zurück, die er später noch abholen will, behält er den Besitz – und die Räumung ist unvollständig. Wirft er dagegen wertlosen Sperrmüll in den Keller, will er damit nichts mehr zu tun haben – dann gibt er den Besitz auf, auch wenn er sich um die Entsorgung nicht gekümmert hat.

Die Faustregel der Gerichte

Die Rechtsprechung arbeitet mit zwei einfachen Kriterien:

1. Umfang und Bedeutung – Ist die zurückgelassene Menge so groß, dass der Vermieter die Räume nicht vernünftig betreten oder weitervermieten kann? Dann liegt regelmäßig eine unzulässige Teilräumung vor.
2. Besitzaufgabe – Handelt es sich um Sachen, an denen der Mieter erkennbar kein Interesse mehr hat (typischerweise: Müll, Gerümpel, Sperrmüll)? Dann gilt die Wohnung trotzdem als zurückgegeben.

Erhebliche Gegenstände versus Gerümpel – die rechtliche Unterscheidung im Überblick

Diese Unterscheidung ist das Herzstück der gesamten Rechtslage. Die folgende Übersicht zeigt, welche Rechtsfolgen sich daran knüpfen:

Situation	Rechtliche Einordnung	Folge für den Vermieter	Folge für den Mieter
Mieter lässt erhebliche Möbel, Einbauten oder persönliche Sachen zurück, an denen er den Besitz nicht aufgegeben hat	Unzulässige Teilräumung – Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht erfüllt	Räumungsanspruch besteht; Räumungsklage möglich; ggf. Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB	Pflicht zur vollständigen Räumung; Kostenrisiko des Räumungsverfahrens
Mieter lässt nur wenig Gerümpel, Kartons oder offensichtlich wertlosen Sperrmüll zurück	Schlechterfüllung der Räumungspflicht (§ 280 BGB), aber wirksame Rückgabe	Kein Räumungsanspruch mehr; aber Schadensersatz für Entsorgungskosten	Erstattung der Entsorgungs- und Aufräumkosten
Sperrmüll in so großer Menge, dass einzelne Räume nicht mehr betretbar sind	Unzulässige Teilräumung – Nutzbarkeit beeinträchtigt	Wie bei erheblichen Möbeln – Räumungsklage möglich	Volle Räumungspflicht; höhere Kosten
Sachen offensichtlich herrenlos im Sinne von § 959 BGB (z. B. Müll)	Eigentumsaufgabe – keine Verwahrungspflicht des Vermieters	Sofortige Entsorgung auf Kosten des Mieters zulässig	Erstattung der Entsorgungskosten

Der Leitfall: Kammergericht Berlin, Beschluss vom 13.04.2015, Az. 8 U 212/14

Dieses Verfahren zeigt sehr anschaulich, wie die Gerichte die Grenze ziehen.

Der Sachverhalt

Ein Vermieter hatte Gewerberäume (eine Gaststätte) vermietet. Als die Mieterin mehrfach die Miete nicht zahlte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB. Nach der Kündigung blieb die Mieterin zunächst weiter in den Räumen. Der Vermieter erhob Räumungsklage. Noch bevor die Klage zugestellt wurde, räumte die Mieterin allerdings die Gaststätte und übergab die Schlüssel.

Allerdings: Im Keller blieb Sperrmüll zurück, und in den Hauptmieträumen einige Einrichtungsgegenstände. Der Vermieter sah darin eine unzulässige Teilräumung und hielt an seiner Räumungsklage fest. Das Landgericht gab ihm zunächst recht. In der Berufung nahm der Vermieter die Klage dann zurück – wollte aber die bereits entstandenen Prozesskosten von der Mieterin ersetzt haben.

Die Entscheidung des Kammergerichts

Das Kammergericht Berlin sah es anders als das Landgericht. Es entschied, dass die Räumung bereits vor Rechtshängigkeit der Klage erfüllt war – mit der Folge, dass der Vermieter die Kosten des verzögerten Klagerückzugs selbst tragen musste.

Die zentrale Begründung: Der zurückgelassene Sperrmüll im Keller stellte keine unzulässige Teilräumung dar. Bei den im Keller verbliebenen Gegenständen handelte es sich nach den Fotos um wertlose Sachen, an denen die Mieterin offensichtlich kein Interesse mehr hatte. Den Besitz daran hatte sie damit aufgegeben. Bezüglich der Einrichtungsgegenstände in den Hauptmieträumen war zudem unklar, ob diese überhaupt zur Mietsache gehörten – der Vermieter hatte hierzu im Verfahren nicht hinreichend vorgetragen.

Das Kammergericht zog daraus zwei Schlüsse:

• Lässt der Mieter eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurück, liegt eine unzulässige Teilräumung vor.
• Lässt er nur wenig Gerümpel oder Sperrmüll von untergeordneter Bedeutung zurück, steht das der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen. Es liegt dann nur eine Schlechterfüllung der Räumungspflicht vor – mit möglichen Schadensersatzansprüchen nach § 280 BGB, aber ohne Räumungsanspruch.

Aktuelle Entwicklung: BGH-Urteil vom 18. Juni 2025 zur Nutzungsentschädigung

Im Juni 2025 hat sich der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung mit einer Anschlussfrage befasst: Was passiert, wenn der Mieter zwar ausgezogen ist, aber Möbel und Einbauten zurücklässt – und der Vermieter dafür Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verlangt?

Das Urteil vom 18. Juni 2025 (Az. VIII ZR 291/23) hat die Voraussetzungen einer solchen Nutzungsentschädigung deutlich präzisiert – und ist für die Praxis hochrelevant, weil viele Streitigkeiten genau um diese Frage gehen.

Der Fall vor dem BGH

Ein Mieter hatte eine 180 m² große Wohnung in Hanau gemietet und das Mietverhältnis 2017 ordentlich gekündigt. Er war zwar ausgezogen, hatte aber eine Einbauküche und einige Möbelstücke in der Wohnung gelassen. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und ging weiter vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Erst im Oktober 2018 wurden die Schlüssel zurückgegeben.

Erst Jahre später wurde rechtskräftig festgestellt, dass die Mieterkündigung von Anfang an wirksam war – das Mietverhältnis war also bereits zum 31. August 2017 beendet. Der Vermieter verlangte für die Zeit zwischen Vertragsende und Schlüsselrückgabe die volle Miete als Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Schließlich, so seine Argumentation, habe der Mieter ja Möbel zurückgelassen und damit die Wohnung weiter „belegt“.

Was der BGH entschieden hat

Der BGH hat dem Vermieter eine Absage erteilt – mit klaren Begründungen, die weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben:

1. Vorenthaltung im Sinne des § 546a BGB setzt zwei Dinge voraus – kumulativ: Der Mieter gibt die Mietsache nicht zurück, und dieses Nicht-Zurückgeben widerspricht dem Willen des Vermieters. Beide Voraussetzungen müssen vorliegen.
2. Kein Rücknahmewille, kein § 546a-Anspruch. Wenn der Vermieter selbst die Wohnung gar nicht zurückhaben will – etwa weil er die Mieterkündigung für unwirksam hält und am Mietverhältnis festhalten möchte – fehlt es am erforderlichen Rückerlangungswillen. Dann liegt schon begrifflich keine Vorenthaltung vor.
3. Stattdessen kann nur Bereicherungsausgleich verlangt werden – nach §§ 812, 818 BGB. Maßstab ist dann nicht die vereinbarte Miete, sondern der tatsächliche Nutzungswert. Wenn der Mieter die Wohnung nur noch zum Abstellen von Möbeln nutzt und nicht mehr zum Wohnen, bemisst sich der Wert nach dieser eingeschränkten Nutzung – also etwa wie ein Lager- oder Abstellraum, nicht wie eine vollwertige Wohnung.

Damit hat der BGH eine in der Praxis weit verbreitete Strategie ausgehebelt: Vermieter, die einer Mieterkündigung widersprechen und gleichzeitig am Ende die volle Miete für die Zeit bis zur tatsächlichen Räumung kassieren wollten, gehen seit diesem Urteil deutlich häufiger leer aus.

Was bedeutet das in der Praxis?

Für Vermieter gilt seit Mitte 2025 verschärft: Wer Nutzungsentschädigung will, muss seinen Rücknahmewillen nachweisbar und unmissverständlich kommunizieren. Das heißt konkret:

• Schriftlich zur Räumung und Schlüsselübergabe auffordern, mit klarer Fristsetzung.
• Den Mieter ausdrücklich zur Rückgabe der Wohnung auffordern – auch dann, wenn man die Kündigung selbst für unwirksam hält.
• Im Zweifel die Annahme der Schlüssel anbieten, sonst riskiert man, beim Streit über die Wirksamkeit der Kündigung gleichzeitig den Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu verlieren.

Für Mieter ergibt sich daraus: Wer nach Kündigung Möbel zurücklässt, schuldet nicht automatisch die volle Miete weiter. Wenn der Vermieter selbst kein Interesse an der Rückgabe zeigt, kommt allenfalls ein deutlich geringerer Bereicherungsausgleich in Betracht.

Was darf der Vermieter mit zurückgelassenen Möbeln machen?

Das ist die zweite große Frage, die sich in der Praxis stellt – und sie wird oft falsch beantwortet. Der Vermieter darf zurückgelassene Möbel nicht einfach auf den Sperrmüll werfen. Das gilt selbst dann, wenn die Sachen aus seiner Sicht wertlos erscheinen.

Verwahrungs- und Obhutspflicht des Vermieters

Gegenstände, die im Eigentum des ehemaligen Mieters stehen, muss der Vermieter zunächst aufbewahren. Diese Verwahrungspflicht ergibt sich aus den allgemeinen Grundsätzen des Sachenrechts und einer entsprechenden Anwendung der Regeln zur Geschäftsführung ohne Auftrag.

Die Aufbewahrungsdauer ist gesetzlich nicht starr vorgegeben. Sie richtet sich nach Umfang und Wert der Sachen, dem Zeit- und Kostenaufwand der Aufbewahrung sowie den praktischen Möglichkeiten des Vermieters. Als Orientierungswerte gelten:

• Bei wertvolleren Möbeln oder persönlichen Sachen: in der Regel etwa zwei Monate.
• Bei einer gerichtlich angeordneten Räumung nach dem „Berliner Modell“: § 885a Abs. 4 ZPO sieht eine einmonatige Aufbewahrungsfrist vor, die als gesetzlicher Anhaltspunkt herangezogen wird.
• Bei sperrigen, schwer einzulagernden Sachen: Die Frist kann angemessen verkürzt werden – sollte aber nicht unter 14 Tage liegen.

Was darf sofort entsorgt werden?

Eine Ausnahme von der Verwahrungspflicht gilt für herrenlose Sachen im Sinne von § 959 BGB. Dazu zählen:

• Offensichtlicher Hausmüll und verdorbene Lebensmittel.
• Sperrmüll, an dem erkennbar kein Interesse mehr besteht.
• Wertlose Gegenstände, die keinen rationalen Käufer finden würden.

Vorsicht ist bei Sachen geboten, die für den Vermieter wertlos erscheinen, aber tatsächlich Wert haben könnten – Kunst, Sammlerstücke, Möbel von Designern. Im Zweifel sollte der Vermieter den Eigentümer zur Abholung auffordern, eine angemessene Frist setzen und die Beseitigung schriftlich androhen.

Empfohlenes Vorgehen für Vermieter

1. Übergabeprotokoll erstellen – am Tag der Schlüsselübergabe alle verbliebenen Gegenstände dokumentieren, ggf. mit Fotos. Das schützt vor späteren Streitigkeiten über den Bestand und Zustand der Sachen.
2. Mieter schriftlich auffordern – per Einschreiben oder mit Zustellnachweis zur Abholung auffordern, mit klarer Fristsetzung (meist 14 Tage bis 1 Monat). Konkrete Folge ankündigen: „Andernfalls werden die Gegenstände auf Ihre Kosten verwertet bzw. entsorgt.“
3. Wertvolle Sachen einlagern – wenn die Wohnung weitervermietet werden soll, in eigenen Räumen oder kostengünstig in einem Lager. Die notwendigen Lagerkosten kann der Vermieter später vom Mieter erstattet verlangen.
4. Nach Fristablauf verwerten – bei Sachen mit Restwert idealerweise durch Verkauf oder Versteigerung. Der Erlös steht abzüglich der Kosten dem ehemaligen Mieter zu.
5. Bei Müll: sofort entsorgen – aber sorgfältig dokumentieren, was als Müll behandelt wurde.

Wichtige Fristen im Überblick

• Rückgabe der Wohnung: spätestens zum Ende des Mietverhältnisses (§ 546 Abs. 1 BGB).
• Klagefrist für Räumungsklage: keine starre Frist; abhängig von der Verjährung (3 Jahre für mietrechtliche Ansprüche nach § 195 BGB).
• Verwahrungspflicht des Vermieters: in der Regel ca. 2 Monate für werthaltige Gegenstände; bei Räumungsvollstreckung nach § 885a Abs. 4 ZPO ein Monat.
• Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters (Beschädigungen, nicht durchgeführte Räumung): 6 Monate ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB) – eine sehr kurze Frist, die in der Praxis oft übersehen wird.

Häufige Missverständnisse

„Wenn ich die Schlüssel zurückgebe, ist alles erledigt.“

Nein. Die Schlüsselübergabe ist nur ein Teil der Rückgabe. Solange in der Wohnung erhebliche Gegenstände stehen, an denen der Mieter den Besitz nicht aufgegeben hat, bleibt die Räumung unvollständig.

„Der Vermieter darf alles wegwerfen, was zurückbleibt.“

Nein. Möbel und persönliche Sachen sind Eigentum des Mieters. Der Vermieter unterliegt einer Verwahrungs- und Obhutspflicht – eigenmächtige Entsorgung kann Schadensersatzansprüche auslösen.

„Bei Möbeln im Keller kann der Vermieter die volle Miete weiter verlangen.“

Seit dem BGH-Urteil vom 18. Juni 2025 nur noch eingeschränkt. Ohne nachweisbaren Rücknahmewillen des Vermieters gibt es keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, sondern höchstens einen Bereicherungsausgleich – und dieser bemisst sich nach dem tatsächlichen Nutzungswert (Möbellager), nicht nach der vereinbarten Miete.

„Sperrmüll im Keller ist immer eine unzulässige Teilräumung.“

Nein. Solange es sich um Sachen handelt, an denen der Mieter erkennbar kein Interesse mehr hat, gilt die Wohnung als zurückgegeben. Es liegt aber eine Schlechterfüllung der Räumungspflicht vor, die einen Schadensersatzanspruch des Vermieters (Entsorgungskosten) auslösen kann.

Was sollten Mieter und Vermieter konkret tun?

Wenn Sie Mieter sind und ausziehen

1. Räumen Sie die Wohnung vollständig. Auch Keller, Dachboden und Garage gehören dazu, wenn sie zum Mietverhältnis gehören.
2. Entsorgen Sie Sperrmüll selbst. Die nachträgliche Entsorgung durch den Vermieter ist teurer als die Sperrmüllabholung der Stadt.
3. Wenn Möbel zurückbleiben sollen (etwa für den Nachmieter), schließen Sie eine schriftliche Vereinbarung mit Vermieter oder Nachmieter ab – mit klarer Übergabe und Beschreibung der übernommenen Gegenstände.
4. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Das schützt Sie vor späteren Behauptungen, Sie hätten mehr zurückgelassen als tatsächlich.

Wenn Sie Vermieter sind und Möbel vorfinden

1. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung sofort: Fotos, Übergabeprotokoll, ggf. Zeugen.
2. Werten Sie nicht eigenmächtig aus – auch nicht „aus Notlage“, weil die Wohnung weitervermietet werden soll.
3. Fordern Sie den Mieter schriftlich und nachweislich zur Abholung auf, mit klarer Frist und konkreter Androhung der Folge.
4. Wenn Sie Nutzungsentschädigung wollen: Machen Sie Ihren Rücknahmewillen deutlich und dokumentiert geltend. Andernfalls riskieren Sie, dass der Anspruch entfällt – siehe BGH-Urteil vom 18. Juni 2025.
5. Beachten Sie die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten aus § 548 Abs. 1 BGB für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung oder nicht durchgeführter Räumung.

Wann sich anwaltliche Unterstützung lohnt

Die Rechtslage zum Zurücklassen von Möbeln berührt mehrere Bereiche des Miet- und Sachenrechts: Räumungspflicht, Schadensersatz, Nutzungsentschädigung, Verwahrungspflicht, Eigentumsfragen. Streitigkeiten entstehen typischerweise in Konstellationen, die rechtlich nicht eindeutig sind – etwa bei einer Mischung aus wertvollen und wertlosen Sachen, bei strittigen Kündigungen oder wenn der Vermieter eine Räumungsklage erwägt.

In folgenden Situationen ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll:

• Der Vermieter will Räumungsklage erheben, obwohl der Mieter ausgezogen ist und die Schlüssel übergeben hat.
• Der Vermieter verlangt mehrere Monatsmieten Nutzungsentschädigung für eine angeblich noch belegte Wohnung.
• Der Vermieter hat Möbel entsorgt, die Sie für werthaltig halten.
• Es ist umstritten, ob Möbel zum Mietinventar gehörten (z. B. Einbauküche).
• Bei Gewerbemietverhältnissen, in denen Räumungs- und Inventarfragen oft komplex sind.

Die Kanzlei MTH Tieben in Köln berät Mieter und Vermieter zu allen Fragen rund um Mietverhältnis, Kündigung, Räumung und Schadensersatzansprüche. Sie erreichen Rechtsanwalt Helmer Tieben unter 0221 80187670 oder per E-Mail an info@mth-partner.de.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was zählt als „erhebliche Menge“ zurückgelassener Gegenstände?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung: Können einzelne Räume nicht mehr vernünftig betreten oder weitervermietet werden? Liegen Möbel oder Einbauten vor, an denen der Mieter erkennbar festhalten will? Dann ist von einer erheblichen Menge auszugehen. Ein altes Sofa allein wird in der Regel nicht ausreichen; eine fast vollständige Einrichtung oder eine Einbauküche, die der Mieter „dem Nachmieter überlassen“ will, sehr wohl.

Darf der Vermieter zurückgelassene Möbel nach 14 Tagen einfach entsorgen?

Bei wertlosem Gerümpel und Sperrmüll: ja, sogar sofort. Bei werthaltigen Möbeln oder unklarem Status: nein. Die Aufbewahrungspflicht liegt in der Regel bei etwa zwei Monaten, kann bei kleineren Sachen aber auf 14 Tage verkürzt werden. Wichtig ist immer: Aufforderung zur Abholung mit Fristsetzung, schriftlich und nachweisbar.

Kann der Vermieter die volle Miete weiterverlangen, wenn der Mieter Möbel zurücklässt?

Nur wenn er einen klaren Rücknahmewillen hat und diesen kommuniziert – also tatsächlich die Wohnung zurückhaben will und das auch geltend macht. Fehlt dieser Wille (etwa, weil der Vermieter die Kündigung für unwirksam hält), entfällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Stattdessen kommt nur ein Bereicherungsausgleich nach dem tatsächlichen Nutzungswert in Betracht. Das hat der BGH am 18. Juni 2025 (Az. VIII ZR 291/23) klargestellt.

Was passiert, wenn der Mieter die Einbauküche zurücklässt?

Hier kommt es auf die Vereinbarung an. Wenn der Vermieter die Einbauküche bei Einzug gestellt hatte, ist sie Teil der Mietsache und gehört ihm – das Zurücklassen ist dann keine Teilräumung. Hat der Mieter sie selbst eingebaut und will sie dem Nachmieter „überlassen“, liegt klassisch eine unzulässige Teilräumung vor, solange keine Übernahmevereinbarung getroffen wird.

Welche Frist gilt für Schadensersatzansprüche des Vermieters?

Sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache – nach § 548 Abs. 1 BGB. Diese kurze Verjährung wird in der Praxis häufig übersehen. Vermieter, die nach einem Auszug Ansprüche wegen Beschädigung, nicht durchgeführter Räumung oder Entsorgungskosten geltend machen wollen, müssen schnell handeln.

Lohnt sich eine Räumungsklage, wenn der Mieter nur Sperrmüll zurückgelassen hat?

In der Regel nicht. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin (Az. 8 U 212/14) ist das Zurücklassen von Sperrmüll keine unzulässige Teilräumung. Eine Räumungsklage wäre dann unbegründet und mit hohem Kostenrisiko verbunden. Der bessere Weg: Sperrmüll auf Kosten des Mieters entsorgen und die Kosten als Schadensersatz nach § 280 BGB geltend machen.

Zusammengefasst

Ob das Zurücklassen von Möbeln eine unzulässige Teilräumung darstellt, hängt nicht von der Anzahl der Gegenstände allein ab, sondern davon, ob der Mieter den Besitz daran erkennbar aufgegeben hat. Erhebliche, eigene Sachen begründen einen Räumungsanspruch des Vermieters; Sperrmüll und Gerümpel führen nur zu einer Schlechterfüllung der Räumungspflicht. Das BGH-Urteil vom 18. Juni 2025 hat zudem klargestellt, dass Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB einen klaren Rücknahmewillen des Vermieters voraussetzt – fehlt dieser, gibt es allenfalls einen reduzierten Bereicherungsausgleich.

Für die Praxis bedeutet das: Beide Seiten profitieren von klarer Dokumentation, sorgfältiger Kommunikation und – im Zweifelsfall – frühzeitiger rechtlicher Beratung.

Verfasst von Rechtsanwalt Helmer Tieben, Sachsenring 34, 50677 Köln. Schwerpunkte: Mietrecht, Arbeitsrecht, Ausländerrecht und Digitalrecht. Beratung in deutscher und englischer Sprache.

Quellen und Rechtsgrundlagen:

• § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
• § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB – Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
• § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
• § 548 Abs. 1 BGB – Verjährung mietrechtlicher Ersatzansprüche
• § 959 BGB – Aufgabe des Eigentums (herrenlose Sachen)
• §§ 812, 818 BGB – Bereicherungsausgleich
• § 269 Abs. 3 ZPO – Kostentragung bei Klagerücknahme
• § 885a ZPO – Berliner Modell der Räumungsvollstreckung
• Kammergericht Berlin, Beschluss vom 13.04.2015, Az. 8 U 212/14
• BGH, Urteil vom 18.06.2025, Az. VIII ZR 291/23
• BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. VIII ZR 214/16