Sie denken darüber nach, Ihre Wohnung über Airbnb oder Booking.com an Touristen zu vermieten – oder tun es bereits? Dann ist dieser Artikel für Sie. Denn in Köln gelten seit einigen Jahren strenge Regeln, die viele Vermieter nicht kennen. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro – pro Wohneinheit.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jede Situation ist anders. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietobjekt unter die Wohnraumschutzsatzung fällt, oder wenn Sie bereits eine behördliche Anfrage erhalten haben, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Die Lage in Köln: Warum der Gesetzgeber handelte
Köln wächst. Und der Wohnungsmarkt hält nicht mit. Seit Jahren liegt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf – ein strukturelles Problem, das sich in steigenden Mieten und langen Wartelisten für bezahlbare Wohnungen niederschlägt.
Parallel dazu hat sich ein lukratives Geschäftsmodell etabliert: Wohnungen werden nicht mehr dauerhaft vermietet, sondern ausschließlich für kurze Aufenthalte – zwei Tage für Messebesucher, eine Woche für Städtereisende. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-direkt haben diesen Markt in vielen Kölner Stadtteilen, insbesondere in der Innenstadt, der Südstadt und in Deutz, erheblich vergrößert.
Die Folge: Wohnraum, der dauerhaft für Mieterhaushalte gebraucht würde, steht dem regulären Markt nicht mehr zur Verfügung. Schätzungsweise rund 7.000 Mietobjekte werden in Köln regelmäßig an Touristen und Geschäftsreisende vermietet – wobei die tatsächliche Zahl vermutlich höher liegt.
Der Gesetzgeber – zunächst auf kommunaler, später auch auf Landesebene – hat darauf reagiert. Das Ergebnis ist ein mehrstufiges Regelwerk aus Landesgesetz und kommunaler Satzung, das Vermietern konkrete Pflichten auferlegt.
Das rechtliche Fundament: WohnStG NRW und Wohnraumschutzsatzung
Die rechtliche Grundlage für den Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung in Köln besteht aus zwei Ebenen. Auf Landesebene gilt seit dem 1. Juli 2021 das Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG NRW). Es ersetzte das frühere Wohnungsaufsichtsgesetz NRW und schuf erweiterte Instrumente, um Zweckentfremdung wirksam zu unterbinden.
Auf kommunaler Ebene hat die Stadt Köln auf dieser Grundlage die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum (Wohnraumschutzsatzung) vom 30. Juni 2021 erlassen, die ebenfalls am 1. Juli 2021 in Kraft trat. In ihrer aktuellen Fassung ist diese Satzung bis zum 30. Juni 2026 gültig.
Beide Regelwerke zusammen legen fest, was als Zweckentfremdung gilt, welche Pflichten Vermieter haben und welche Sanktionen bei Verstößen drohen. Hinweis: Ob die Satzung nach dem 30. Juni 2026 verlängert, überarbeitet oder durch eine neue Fassung ersetzt wird, war zum Zeitpunkt dieser Publikation noch nicht abschließend entschieden. Vermieter sollten die Bekanntmachungen der Stadt Köln verfolgen.
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Was ist Wohnraumzweckentfremdung? Die gesetzliche Definition
Zweckentfremdung bedeutet: Wohnraum wird zu anderen als Wohnzwecken genutzt. Das klingt einfach, ist aber weiter gefasst, als viele annehmen.
Nach § 7 der Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit § 12 Abs. 2 WohnStG NRW liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn:
- Mehr als die Hälfte der Wohnfläche für berufliche oder gewerbliche Zwecke genutzt wird – wer zum Beispiel sein komplettes Wohnzimmer dauerhaft als Büro umfunktioniert und vermietet, überschreitet diese Grenze.
- Wohnraum mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr (entspricht mehr als 3 Monaten am Stück) für Kurzzeitvermietungen genutzt wird – hier greift die Genehmigungspflicht.
- Wohnraum beseitigt wird – etwa durch Abriss oder bauliche Umwandlung.
- Wohnraum zweckentfremdend umgebaut oder umgenutzt wird, ohne Genehmigung.
- Wohnraum länger als drei Monate leer steht – auch Leerstand gilt als Zweckentfremdung und ist anzeigepflichtig.
Besonders relevant für die touristische Kurzzeitvermietung: Als Zweckentfremdung gilt ausdrücklich auch die Vermietung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder für kurzfristige Aufenthalte – unabhängig davon, ob dies gewerblich oder privat geschieht (§ 12 Abs. 3 WohnStG NRW).
Die 90-Tage-Grenze und die Registrierungspflicht
Hier liegt für viele Vermieter der entscheidende Punkt. Kurzzeitvermietung ist in Köln nicht generell verboten – aber sie ist immer anzeigepflichtig und ab einer bestimmten Dauer auch genehmigungspflichtig.
Die Regelung funktioniert so:
| Dauer der Kurzzeitvermietung | Pflichten |
|---|---|
| Bis zu 90 Tage/Kalenderjahr | Anzeigepflichtig (Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich); keine gesonderte Genehmigung notwendig |
| Mehr als 90 Tage/Kalenderjahr | Anzeigepflichtig UND genehmigungspflichtig – Genehmigung muss vor Aufnahme beantragt werden |
| Leerstand ab 3 Monaten | Anzeigepflichtig beim Amt für Wohnungswesen |
| Kein Wohnraum (z.B. originäre Ferienwohnung) | Satzung greift nicht – aber baurechtliche Nutzungsänderung ggf. erforderlich (s.u.) |
Seit dem 1. Juli 2022 gilt außerdem eine Registrierungspflicht: Wer Wohnraum in Köln kurzfristig vermieten möchte, benötigt vorab eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID), die beim Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln beantragt wird. Ohne diese Nummer ist jede Kurzzeitvermietung – auch unterhalb der 90-Tage-Grenze – unzulässig. Plattformen wie Airbnb verlangen die Angabe dieser Nummer in jedem Inserat.
Das Verfahren zur Beantragung der Wohnraum-ID läuft über ein landeseinheitliches Online-Portal. Für jede einzelne Wohnung ist eine separate Nummer erforderlich.
Zur Seite des Amts für Wohnungswesen der Stadt Köln
Welche Wohnungen schützt die Satzung?
Die Wohnraumschutzsatzung gilt nicht für jedes Gebäude. Schutz genießen nach § 4 Abs. 1 der Satzung Wohnobjekte, die objektiv und subjektiv zum Wohnen geeignet und bestimmt sind – und die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung oder danach als Wohnraum genutzt wurden.
Nicht unter die Satzung fallen:
- Wohnraum, der bereits vor Inkrafttreten der Satzung ununterbrochen anderen Zwecken diente (§ 5 Nr. 6 der Wohnraumschutzsatzung) – hier greift der verfassungsrechtliche Bestandsschutz aus Art. 14 GG.
- Eigengenutzte Wohnungen des Eigentümers.
- Einliegerwohnungen (selbstständige Wohneinheiten innerhalb eines selbstgenutzten Gebäudes).
- Gewerbliche Beherbergungsbetriebe, die von Anfang an nicht als Wohnraum zugelassen waren.
Ob im Einzelfall Bestandsschutz geltend gemacht werden kann, hängt von den konkreten Umständen ab – insbesondere davon, wann die Nutzungsänderung tatsächlich erfolgte und ob sie ununterbrochen fortgesetzt wurde. Das lässt sich pauschal nicht beantworten.
Genehmigung: Wann wird sie erteilt?
Wer mehr als 90 Tage pro Jahr vermieten möchte, muss eine Genehmigung beim Amt für Wohnungswesen beantragen. Eine Genehmigung kann nach § 8 der Wohnraumschutzsatzung erteilt werden, wenn:
- Vorrangige öffentliche Interessen vorliegen, die die Zweckentfremdung rechtfertigen, oder
- besonders schutzwürdige private Interessen des Antragstellers überwiegen – zum Beispiel wirtschaftliche oder berufliche Notwendigkeiten, die nachvollziehbar dargelegt werden, oder
- ausreichender Ersatzwohnraum zu marktüblichen Konditionen (orientiert an der ortsüblichen Vergleichsmiete) bereitgestellt wird.
Die Genehmigung ist die Ausnahme, nicht die Regel. Das Amt prüft jeden Fall individuell. Wer einen Antrag stellt, sollte diesen ausführlich und präzise begründen – lückenhafte Anträge verlängern das Verfahren erheblich.
Bußgelder und behördliche Durchsetzung
Verstöße gegen die Wohnraumschutzsatzung können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit bestraft werden. Hinzu kommt, dass die Behörde die Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken behördlich anordnen kann.
Die Stadt Köln hat die Durchsetzung in den vergangenen Jahren deutlich intensiviert. Im zweiten Halbjahr 2022 leitete das Amt für Wohnungswesen für 441 Wohneinheiten Wiederzuführungsverfahren ein – allein 306 davon wegen Kurzzeitvermietung, weitere 115 wegen Leerstand. Die Dunkelziffer nicht registrierter Angebote dürfte erheblich höher liegen.
Das Verwaltungsgericht Köln bestätigte in einem Beschluss vom 13. Juni 2024 die Rechtmäßigkeit einer städtischen Ordnungsverfügung: Zwei Wohnungen in der Kölner Altstadt, die regelmäßig über Airbnb und Booking.com vermietet worden waren, mussten wieder der dauerhaften Wohnnutzung zugeführt werden. Das Gericht sah in der Praxis eine unzulässige Zweckentfremdung – ungeachtet der privaten Umstände der Betreiberin.
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Baurechtliche Nutzungsänderung: Ein häufig übersehenes Thema
Neben der Wohnraumschutzsatzung gibt es eine weitere Rechtsebene, die viele Vermieter übersehen: das Baurecht.
Wer eine Wohnung dauerhaft als touristische Unterkunft betreibt, wechselt baurechtlich von einer Wohnnutzung in eine Beherbergungsnutzung. Das erfordert in der Regel eine bauaufsichtliche Nutzungsänderungsgenehmigung.
Wohnnutzung und Beherbergung unterscheiden sich rechtlich in mehreren Punkten:
| Kriterium | Wohnnutzung | Beherbergung |
|---|---|---|
| Aufenthaltsdauer | Dauerhaft, auf längere Zeit angelegt | Kurze Zeitintervalle, vorübergehend |
| Privatheit | Volle Eigengestaltung des Haushalts | Geringere Privatheit, hoteltypisch |
| Raumgröße/-ausstattung | Eigenständig ausgestattet, wohngerecht | Oft kleiner, reduzierter Standard |
| Zahlungsmodalitäten | Monatsweise Miete | Pro Nacht/Woche, oft Plattform |
| Genehmigung | Ursprünglich beantragt und genehmigt | Eigener Baugenehmigungsantrag erforderlich |
Liegt eine Beherbergung vor, obwohl nur eine Wohnnutzung genehmigt war, muss ein Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Andernfalls kann die Bauaufsicht eine Ordnungsverfügung erlassen und die Nutzung untersagen.
Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Entscheidend sind die Gesamtumstände: Wie viele Tage pro Jahr wird vermietet? Ist die Wohnung primär als private Unterkunft eingerichtet oder explizit für touristische Nutzung ausgestattet? Wird ein Reinigungsservice angeboten? Je touristischer die Ausrichtung, desto eher liegt baurechtlich Beherbergung vor.
Was tun bei einem Vorwurf der Zweckentfremdung?
Wenn Sie eine Anfrage, Anhörung oder Ordnungsverfügung der Stadt Köln wegen Zweckentfremdung erhalten haben, gilt: Reagieren Sie. Und zwar rechtzeitig.
Diese Schritte sind in der Regel sinnvoll:
- Frist prüfen und wahren. Behördliche Schreiben enthalten in aller Regel Fristen zur Stellungnahme. Wer diese versäumt, verliert häufig wichtige Verfahrensrechte.
- Anwendbarkeit der Satzung prüfen. Nicht jede Wohnung fällt unter die Wohnraumschutzsatzung. Wurde das Objekt bereits vor dem Inkrafttreten der Satzung ununterbrochen anders genutzt? Greift § 5 Nr. 6 der Wohnraumschutzsatzung (Bestandsschutz)?
- Negativattest beantragen. Wer Planungssicherheit benötigt, kann bei der Stadt Köln ein Negativattest nach § 12 der Wohnraumschutzsatzung beantragen. Es bescheinigt, dass für das betreffende Objekt keine Genehmigung zur Zweckentfremdung erforderlich ist.
- Stellungnahme präzise begründen. Pauschal formulierte Schreiben überzeigen Behörden nicht. Legen Sie konkret dar, warum Ihre Situation von der Satzung ausgenommen ist – oder warum besondere Interessen eine Genehmigung rechtfertigen.
In vielen Fällen empfiehlt sich frühzeitig anwaltliche Begleitung. Wer selbst antwortet, ohne die Rechtslage zu kennen, kann unbeabsichtigt Aussagen machen, die das Verfahren erschweren.
Rechtsanwalt Helmer Tieben berät und vertritt Vermieter und Eigentümer in Köln bei Fragen rund um die Wohnraumschutzsatzung und Mietrecht. Rufen Sie uns unverbindlich an: 0221 – 80187670.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich meine Wohnung in Köln überhaupt über Airbnb vermieten?
Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Kurzfristige Vermietungen bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr sind genehmigungsfrei, aber immer anzeigepflichtig. Seit dem 1. Juli 2022 benötigen Sie außerdem eine Wohnraum-Identitätsnummer, die Sie beim Amt für Wohnungswesen beantragen. Ohne diese Nummer ist jede Kurzzeitvermietung unzulässig, auch unterhalb der 90-Tage-Grenze.
Was passiert, wenn ich die 90-Tage-Grenze überschreite?
Dann wird die Vermietung genehmigungspflichtig. Das bedeutet: Sie müssen vorab einen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung stellen. Vermieten Sie ohne Genehmigung, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld beträgt bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit.
Meine Wohnung stand schon vor 2014 leer – gilt die Satzung trotzdem?
Nicht automatisch. Wenn Ihr Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der Satzung ununterbrochen anderen Zwecken diente, greift der Bestandsschutz nach § 5 Nr. 6 der Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit Art. 14 GG. Ob das auf Ihren konkreten Fall zutrifft, hängt von den genauen Umständen ab – das sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
Was ist ein Negativattest und wann brauche ich es?
Ein Negativattest nach § 12 der Wohnraumschutzsatzung bescheinigt Ihnen, dass für Ihr Objekt keine Genehmigung zur Zweckentfremdung erforderlich ist. Es gibt Ihnen Planungssicherheit – etwa wenn Sie die Wohnung dauerhaft für touristische oder gewerbliche Zwecke nutzen wollen und sicherstellen möchten, dass dies rechtlich zulässig ist.
Muss ich neben der Wohnraumschutzsatzung auch Baurecht beachten?
Ja. Wer eine Wohnung dauerhaft touristisch betreibt, wechselt baurechtlich von Wohnnutzung zu Beherbergung. Das erfordert in der Regel eine bauaufsichtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung. Ohne diese kann die Bauaufsicht die Nutzung untersagen.
Rechtlicher Hinweis
Der Inhalt dieses Artikels wurde nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt. Die Komplexität und der ständige Wandel des Mietrechts und des kommunalen Satzungsrechts machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wenn Sie konkrete Fragen zu Ihrer Situation haben, sprechen Sie uns an.
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