Wohnraummiete oder Gewerbemiete? Die Abgrenzung – und warum sie über Ihren Kündigungsschutz entscheidet

Stand: 31. August 2026 · Rechtsanwaltskanzlei Tieben, Köln

Ein Unternehmen mietet eine Vier-Zimmer-Wohnung an, um zwei auswärtige Mitarbeiter unterzubringen. Verwendet wird ein Formularvertrag mit der Überschrift „Mietvertrag über Wohnraum“. Zwei Jahre später kündigt der Eigentümer – ohne Begründung, zum Quartalsende. Das Unternehmen beruft sich auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts. Und verliert.

Genau so lag der Fall beim Kammergericht Berlin (Beschluss vom 18. September 2024, Az. 8 U 40/24). Die Entscheidung ist kein Ausreißer. Sie führt die Linie des Bundesgerichtshofs konsequent fort und macht sichtbar, woran die Einordnung eines Mietvertrags tatsächlich hängt: nicht am Formular, nicht an der Bauart der Räume, sondern am Zweck, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt.

Für Vermieter, Unternehmen und Zwischenvermieter in Köln und ganz Nordrhein-Westfalen ist das keine akademische Frage. An der Einordnung hängen Kündigungsschutz, Kündigungsfristen, Formvorschriften, Mietpreisgrenzen und sogar das zuständige Gericht.

Die Kurzantwort

Warum die Einordnung über so viel entscheidet

Das deutsche Mietrecht kennt zwei sehr unterschiedliche Regelungswelten. Wohnraummietrecht ist Schutzrecht: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter seine Existenzgrundlage verliert, wenn er die Wohnung verliert. Gewerbemietrecht ist Vertragsrecht unter Kaufleuten – hier gilt weitgehend das, was die Parteien vereinbaren.

Die praktischen Unterschiede sind erheblich.

Frage	Wohnraummiete	Gewerbe- bzw. Geschäftsraummiete
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter	Nur mit berechtigtem Interesse, § 573 BGB (z. B. Eigenbedarf, Zahlungsverzug, Verwertung)	Ohne Begründung möglich, soweit vertraglich nicht ausgeschlossen
Kündigungsfrist	3 Monate für den Mieter; für den Vermieter 6 Monate nach 5 und 9 Monate nach 8 Jahren, § 573c Abs. 1 BGB	Spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des folgenden Quartals, § 580a Abs. 2 BGB
Widerspruch aus Härtegründen	Ja, Sozialklausel § 574 BGB	Nein
Form bei Laufzeit über einem Jahr	Schriftform, § 550 BGB	Textform genügt, § 578 Abs. 1 i. V. m. § 550 BGB (seit 1.1.2025)
Mieterhöhung	Nur nach §§ 558 ff. BGB, mit Kappungsgrenze	Frei vereinbar, üblich sind Index- oder Staffelklauseln
Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)	Ja, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – verlängert bis 31.12.2029	Nein
Zuständiges Gericht	Immer Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert, § 23 Nr. 2a GVG	Nach Streitwert; seit 1.1.2026 liegt die Grenze zum Landgericht bei 10.000 Euro
Räumungsfrist im Urteil	Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, § 721 ZPO	§ 721 ZPO gilt nur für Wohnraum

Wer sich in dieser Zuordnung irrt, irrt selten billig. Ein Vermieter, der eine Gewerberaumkündigung nach den Regeln des Wohnraummietrechts ausspricht, verliert Monate. Ein Unternehmen, das sich auf einen Kündigungsschutz verlässt, den es nicht hat, steht plötzlich ohne Räume da.

Der Maßstab: der vertraglich verfolgte Nutzungszweck

Was ein „Wohnraummietverhältnis“ juristisch bedeutet

Der Begriff klingt selbsterklärend, ist es aber nicht. Gemeint ist nicht: „In den Räumen wird gewohnt.“ Gemeint ist: Der Mieter hat die Räume angemietet, damit er selbst – oder seine Familie, oder Menschen, mit denen er auf Dauer zusammenlebt – dort wohnen kann. Das eigene Wohnbedürfnis des Mieters ist der Anknüpfungspunkt. Fehlt es, greift das Schutzrecht nicht, auch wenn hinterher tatsächlich jemand in den Räumen schläft, kocht und Wäsche aufhängt.

Rechtlich folgt das aus dem Zusammenspiel zweier Vorschriften. § 549 Abs. 1 BGB ordnet an, dass für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548 BGB gelten, soweit sich aus den §§ 549 bis 577a BGB nichts anderes ergibt – dort steht der gesamte Mieterschutz. § 578 Abs. 2 BGB regelt spiegelbildlich, welche Vorschriften für Räume gelten, die keine Wohnräume sind. Die Weiche wird also ganz am Anfang gestellt.

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Der BGH hat den Maßstab in seinem Urteil vom 13. Januar 2021 (Az. VIII ZR 66/19) klar formuliert: Maßgeblich ist der Nutzungszweck, den der Mieter mit der Anmietung vertraglich verfolgt. In dem entschiedenen Fall hatte eine GmbH & Co. KG acht Berliner Wohnungen angemietet – nicht, um selbst dort zu wohnen, sondern um sie gewerblich weiterzuvermieten. Ergebnis: kein Wohnraummietverhältnis im Hauptmietvertrag.

Ermittelt wird dieser Zweck durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB. Es kommt auf das an, worüber sich die Parteien tatsächlich verständigt haben – nicht auf das Etikett, das jemand auf den Vertrag geschrieben hat.

Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 18.09.2024

Kammergericht Berlin, Beschluss vom 18. September 2024, Az. 8 U 40/24 (Vorinstanz: Landgericht Berlin II, Urteil vom 6. März 2024, Az. 37 O 219/23)

Eine GmbH hatte eine Wohnung angemietet, um darin eigene Arbeitnehmer unterzubringen. Als der Vermieter ordentlich kündigte, berief sich die Gesellschaft auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, das Kammergericht bestätigte das im Berufungsverfahren.

Die Begründung ist knapp und einleuchtend: Eine juristische Person kann nicht selbst wohnen. Sie hat auch keine Angehörigen. Damit kann eine GmbH schon begrifflich kein eigenes Wohnbedürfnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB haben. Der Zweck der Anmietung war wirtschaftlich – die Unterbringung von Personal diente dem Geschäftsbetrieb. Das Mietverhältnis war deshalb Geschäftsraummiete, und die ordentliche Kündigung wirksam, ohne dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse darlegen musste.

Vier weitere Punkte aus der Entscheidung sind für die Praxis wichtig:

1. Das Formular rettet nichts. Wer einen Wohnraum-Formularvertrag verwendet, macht daraus noch kein Wohnraummietverhältnis. Wohnraummietrecht gilt in solchen Konstellationen nur, wenn die Parteien seine Geltung ausdrücklich vereinbaren – dann aber als vertragliche Abrede, nicht kraft Gesetzes.
2. Weitervermietung ist gewerbliche Vermietung. Werden die Räume weitervermietet, ist der Hauptmietvertrag gewerblich – auch wenn die Endmieter dort tatsächlich wohnen.
3. § 565 BGB greift nur unter engen Voraussetzungen. Die Vorschrift zur gewerblichen Weitervermietung setzt einen gewerblichen Zwischenmietvertrag und einen Wohnraummietvertrag mit dem Endmieter voraus. Unentgeltliche Überlassungen, etwa eine Leihe, fallen nicht darunter.
4. Keine Zweckentfremdung. Die Weitervermietung von Wohnraum verstößt nicht gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot, solange die Räume tatsächlich zum Wohnen genutzt werden.

Prüfschema: In fünf Schritten zur richtigen Einordnung

Bevor Sie kündigen, eine Kündigung beantworten oder einen neuen Vertrag unterschreiben, arbeiten Sie diese Reihenfolge ab.

1. Wer ist Mieter? Ist es eine juristische Person – GmbH, UG, AG, e. V., GmbH & Co. KG –, spricht bereits das für Gewerberaummiete. Eine juristische Person kann kein eigenes Wohnbedürfnis haben.
2. Welchen Zweck verfolgt der Mieter? Eigenes Wohnen oder das der Familie? Dann Wohnraum. Unterbringung von Personal, Weitervermietung, Nutzung als Ferienwohnung, Betriebsablauf? Dann Gewerbe.
3. Was steht im Vertrag zum Nutzungszweck? Eine ausdrückliche Zweckbestimmungsklausel ist das stärkste Auslegungsargument – in beide Richtungen. Fehlt sie, wird es kompliziert.
4. Gibt es eine gemischte Nutzung? Wohnen und Arbeiten in denselben Räumen führt zum Mischmietverhältnis mit eigenen Regeln.
5. Haben die Parteien Wohnraummietrecht ausdrücklich vereinbart? Dann gilt es als vertragliche Abrede – auch wenn die gesetzliche Einordnung eine andere wäre. Diese Vereinbarung muss aber erkennbar gewollt sein; die bloße Verwendung eines Formulars genügt nach dem Kammergericht gerade nicht.

Sonderfall Mischmietverhältnis: Wohnen und Arbeiten in denselben Räumen

Die Steuerberaterin, die zwei Zimmer ihrer Wohnung als Kanzlei nutzt. Der Handwerksbetrieb mit Werkstatt im Erdgeschoss und Wohnung darüber, in einem einzigen Vertrag. Solche Verträge nennt man Mischmietverhältnisse – und sie lassen sich nicht aufteilen. Es gilt einheitlich entweder Wohnraum- oder Gewerbemietrecht.

Welches, hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 9. Juli 2014 (Az. VIII ZR 376/13) geklärt. Entscheidend ist, welche Nutzungsart nach dem Parteiwillen überwiegt. Das ist im Einzelfall anhand aller Umstände zu ermitteln. Als Indizien nennt der BGH unter anderem:

• das verwendete Vertragsformular – ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietvertragsmuster,
• die Flächenverteilung zwischen Wohn- und Geschäftsnutzung,
• die Aufteilung der Miete auf beide Nutzungsarten,
• die Frage, ob Umsatzsteuer ausgewiesen wird – ein starkes Indiz für gewerbliche Einordnung.

Und wenn die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt? Dann ist im Zweifel von Wohnraum auszugehen. Der BGH begründet das damit, dass der Mieterschutz sonst über die Konstruktion gemischter Verträge ausgehöhlt werden könnte.

Wichtig ist der Unterschied zur Konstellation des Kammergerichts: Beim Mischmietverhältnis wohnt der Mieter selbst in den Räumen, er nutzt sie nur zusätzlich beruflich. Bei der Anmietung durch ein Unternehmen für Dritte fehlt das eigene Wohnbedürfnis von vornherein – dort stellt sich die Abwägungsfrage gar nicht erst.

Sonderfall gewerbliche Zwischenvermietung: Was den Endmieter schützt

Wenn der Hauptmietvertrag gewerblich ist, steht der Endmieter dann schutzlos da? Nein – und das ist der Punkt, an dem § 565 BGB ins Spiel kommt.

Die Vorschrift bestimmt: Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis ein. Der Endmieter verliert seine Wohnung also nicht dadurch, dass der Zwischenmieter ausfällt. Abweichende Vereinbarungen zu seinem Nachteil sind nach § 565 Abs. 3 BGB unwirksam.

Zwei Voraussetzungen müssen aber zusammenkommen, und beide werden häufig übersehen:

• Die Weitervermietung muss vertraglich vorgesehen sein. Der Hauptmietvertrag muss die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken als Zweck ausweisen. Duldet der Vermieter eine Untervermietung lediglich, reicht das nicht.
• Das Untermietverhältnis muss ein Wohnraummietverhältnis sein. Der Endmieter muss dort selbst wohnen. Eine unentgeltliche Überlassung – etwa eine Leihe an Mitarbeiter ohne Mietzahlung – fällt nicht unter § 565 BGB.

Für Zwischenvermieter heißt das: Prüfen Sie, ob Ihre Kette juristisch trägt. Für Vermieter, die an ein Zwischenmietunternehmen vermieten, heißt es: Ihnen kann am Ende ein Wohnraummietverhältnis mit dem Endmieter zufallen, das Sie nie selbst geschlossen haben.

Sonderfall Werkswohnung: Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung?

Wohnungen, die im Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis überlassen werden, folgen noch einmal eigenen Regeln – und hier wird häufig durcheinandergebracht, was rechtlich sauber zu trennen ist.

• Werkmietwohnung (§§ 576, 576a BGB): Es gibt zwei Verträge – einen Arbeitsvertrag und einen davon getrennten Mietvertrag zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Es gilt Wohnraummietrecht, allerdings mit verkürzten Kündigungsfristen nach § 576 BGB, wenn die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird oder wenn die Art der Dienstleistung eine Wohnung in unmittelbarer Nähe erfordert. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
• Werkdienstwohnung (§ 576b BGB): Die Wohnung ist Teil der Vergütung aus dem Arbeitsverhältnis, ein eigener Mietvertrag existiert nicht. Während des Arbeitsverhältnisses gilt Arbeitsrecht. Erst nach dessen Ende greifen die Vorschriften des Mietrechts entsprechend – und auch dann nur, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung überwiegend mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder dort mit seiner Familie oder Angehörigen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Der Fall des Kammergerichts lag anders: Dort war nicht der Arbeitnehmer Mieter, sondern die GmbH. Es gab also weder eine Werkmiet- noch eine Werkdienstwohnung, sondern einen gewerblichen Mietvertrag des Unternehmens über Räume, die es seinen Leuten überließ.

Was sich 2025 und 2026 geändert hat – und warum das die Abgrenzung wichtiger macht

Seit der Entscheidung des Kammergerichts hat der Gesetzgeber die Rechtsfolgen der Einordnung an mehreren Stellen verschoben. Drei Änderungen sollten Sie kennen.

1. Textform statt Schriftform bei Gewerbemietverträgen. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat § 578 Abs. 1 BGB geändert. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und – über § 578 Abs. 2 BGB – über Geschäftsräume gilt § 550 BGB seit dem 1. Januar 2025 mit der Maßgabe, dass Textform (§ 126b BGB) genügt. Eine E-Mail kann also ausreichen. Für Altverträge, die bis zum 31. Dezember 2024 geschlossen wurden, galt eine einjährige Übergangsfrist; seit dem 1. Januar 2026 ist die Textform durchgehend maßgeblich.

Für Wohnraummietverträge bleibt es dagegen bei der Schriftform nach § 550 BGB. Damit hängt jetzt auch die Formfrage an der Einordnung: Wer einen langfristigen Vertrag falsch einordnet, riskiert, dass aus dem befristeten Vertrag ein unbefristeter wird – mit allen Kündigungsmöglichkeiten, die daran hängen. Die berüchtigte „Schriftformfalle“ hat damit nicht aufgehört zu existieren, sie ist nur umgezogen.

2. Mietpreisbremse verlängert. Die Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) gelten nach dem Gesetz vom Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 fort. Sie greifen ausschließlich bei Wohnraummiete. Bei Gewerberaummiete gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Anfangsmiete.

3. Neue Streitwertgrenze bei den Gerichten. Seit dem 1. Januar 2026 sind die Amtsgerichte in Zivilsachen bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro zuständig – zuvor waren es 5.000 Euro. Für Wohnraummietsachen ändert sich nichts: Sie gehören nach § 23 Nr. 2a GVG unabhängig vom Streitwert vor das Amtsgericht. Bei Gewerbemietstreitigkeiten verschiebt sich die Grenze zum Landgericht dagegen spürbar nach oben.

Zweckentfremdung in Köln und NRW: die zweite Ebene

Die zivilrechtliche Einordnung ist die eine Frage. Die öffentlich-rechtliche ist die andere – und sie wird bei Unternehmenswohnungen und Monteurunterkünften regelmäßig übersehen.

In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Juli 2021 das Wohnraumstärkungsgesetz. Die Stadt Köln hat auf dieser Grundlage eine Wohnraumschutzsatzung erlassen, die zum selben Datum in Kraft trat. Zweckentfremdung ist danach jede Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken – etwa die Umwandlung in Büro- oder Ladenflächen, längerer Leerstand, Abriss oder die Vermietung als Ferienwohnung. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Zwei Punkte sind für unser Thema entscheidend:

• Wohnen bleibt Wohnen. Wird die Wohnung tatsächlich zum dauerhaften Wohnen genutzt – auch von Arbeitnehmern eines Unternehmens –, liegt in der Regel keine Zweckentfremdung vor. Das entspricht der Linie des Kammergerichts zum Berliner Recht.
• Kurzzeitvermietung ist etwas anderes. Wer Wohnraum tage- oder wochenweise überlässt, braucht in Köln seit dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-Identitätsnummer, muss sie in jedem Inserat angeben und jede Belegung anzeigen. Die Grenze zwischen „Unterbringung von Mitarbeitern“ und „gewerbliche Kurzzeitvermietung“ verläuft in der Praxis oft näher an der Kurzzeitvermietung, als den Beteiligten lieb ist.

Ein gewerblicher Mietvertrag über eine Wohnung ist also nicht automatisch zweckentfremdungsrechtlich unbedenklich – und ein Wohnraummietvertrag nicht automatisch unbedenklich, wenn faktisch wochenweise vermietet wird. Die beiden Ebenen müssen getrennt geprüft werden.

Ein Rechenbeispiel: Was die Kündigungsfrist konkret bedeutet

Angenommen, Ihr Mietverhältnis über eine an ein Unternehmen vermietete Wohnung ist Geschäftsraummiete und Sie wollen als Vermieter kündigen.

Nach § 580a Abs. 2 BGB ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Geht Ihre Kündigung dem Mieter am 3. Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Verspäten Sie sich um wenige Tage und die Kündigung geht erst am 10. Januar zu, wirkt sie erst zum 30. September – drei Monate später, ohne dass sich sonst irgendetwas geändert hätte.

Zum Vergleich: Bei Wohnraum müsste der Vermieter zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB darlegen, die Frist würde nach § 573c Abs. 1 BGB mit der Mietdauer wachsen, und der Mieter könnte der Kündigung nach § 574 BGB aus Härtegründen widersprechen. Es sind zwei völlig verschiedene Verfahren.

Bei der Berechnung der drei Werktage lohnt sich der genaue Blick – ein Tag zu spät verschiebt das Vertragsende um ein volles Quartal.

Typische Fehler, die vor Gericht teuer werden

• Der Formularvertrag als Beweis. „Da steht doch Wohnraummietvertrag drauf.“ Nach dem Kammergericht genügt das gerade nicht. Wer die Geltung des Wohnraummietrechts will, muss sie vereinbaren, nicht bloß ein Muster verwenden.
• Der fehlende Nutzungszweck im Vertrag. Viele Verträge schweigen dazu, wozu die Räume dienen sollen. Damit verlagert man die Entscheidung in einen späteren Auslegungsstreit – und der ist schwer prognostizierbar.
• Die Kündigung nach dem falschen Regime. Eine Wohnraumkündigung mit Begründung und Sozialklauselbelehrung bei einem Gewerbemietvertrag ist nicht falsch, kostet aber Zeit. Umgekehrt ist eine unbegründete Kündigung bei Wohnraum schlicht unwirksam.
• Die Untermietkette ohne § 565 BGB. Wer als Zwischenmieter Wohnraum weitervermietet, ohne dass der Hauptmietvertrag diesen Zweck ausweist, hat keine gesicherte Konstruktion – und die Endmieter am Ende möglicherweise auch nicht.
• Der vergessene Zweckentfremdungsblick. Zivilrechtlich sauber, verwaltungsrechtlich angreifbar – diese Kombination begegnet uns in Köln regelmäßig bei Unternehmens- und Monteurwohnungen.
• Das Vertrauen auf die alte Schriftform. Seit 2025 gilt für Geschäftsräume Textform. Wer bei einem gemischt einzuordnenden Vertrag auf die falsche Formvorschrift setzt, kann eine gewünschte Befristung verlieren.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie vermieten: Legen Sie den Nutzungszweck ausdrücklich im Vertrag fest. Ein Satz genügt oft – zum Beispiel, dass die Räume dem Mieter zur Unterbringung eigener Arbeitnehmer dienen und ein Gewerbemietverhältnis begründet wird. Halten Sie außerdem fest, ob und in welchem Umfang untervermietet werden darf.

Wenn Sie als Unternehmen mieten: Rechnen Sie nicht mit Kündigungsschutz. Wenn Sie Planungssicherheit brauchen, holen Sie sie sich über die Vertragslaufzeit, über Verlängerungsoptionen oder über einen vertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung – nicht über die Hoffnung auf §§ 573 ff. BGB.

Wenn Sie bereits eine Kündigung erhalten haben: Prüfen Sie zuerst die Einordnung, dann die Frist, dann die Form. Reagieren Sie zügig. Bei Gewerbemietverhältnissen gibt es keine gesetzliche Widerspruchsfrist wie bei Wohnraum, wohl aber Verhandlungsspielraum, solange das Mietverhältnis noch läuft.

Sinnvoll wird anwaltliche Hilfe spätestens dann, wenn eine Kündigung im Raum steht, wenn ein Vertrag über mehr als ein Jahr laufen soll, oder wenn eine Untermietkette aufgebaut wird. In all diesen Fällen entscheidet die Einordnung über das Ergebnis – und sie lässt sich vorher gestalten, hinterher aber kaum noch korrigieren.

Häufige Fragen

Ist ein Mietvertrag mit einer GmbH über eine Wohnung Wohnraummiete?

In aller Regel nicht. Ein Wohnraummietverhältnis setzt nach § 549 Abs. 1 BGB voraus, dass die Räume dem Mieter oder seinen Angehörigen zur Deckung eigener Wohnbedürfnisse dienen. Eine juristische Person kann weder selbst wohnen noch Angehörige haben. Das Kammergericht Berlin hat das im Beschluss vom 18.09.2024 (Az. 8 U 40/24) für eine GmbH bestätigt, die eine Wohnung für ihre Arbeitnehmer angemietet hatte. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien die Geltung des Wohnraummietrechts ausdrücklich vereinbaren.

Gilt Kündigungsschutz, wenn im Vertrag „Wohnraummietvertrag“ steht?

Nicht automatisch. Die Überschrift und das verwendete Formular sind Auslegungsindizien, mehr nicht. Entscheidend ist der Nutzungszweck, den der Mieter vertraglich verfolgt. Wer sichergehen will, dass Wohnraummietrecht gelten soll, sollte dies im Vertragstext ausdrücklich als Vereinbarung aufnehmen.

Was ist ein Mischmietverhältnis, und welches Recht gilt dann?

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn ein einheitlicher Vertrag Räume zum Wohnen und zum Arbeiten umfasst – etwa Wohnung und Praxis. Der Vertrag wird nicht aufgeteilt; es gilt einheitlich das Recht der überwiegenden Nutzungsart. Der BGH (Urteil vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13) stellt dabei auf eine Gesamtwürdigung ab: Vertragsformular, Flächen- und Mietanteile, Umsatzsteuerausweis. Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist im Zweifel Wohnraummietrecht anzuwenden.

Welche Kündigungsfrist gilt bei der Gewerbemiete?

Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Praktisch bedeutet das eine Frist von etwa sechs bis neun Monaten. Die Parteien können abweichende Fristen vereinbaren; bei Gewerbemietverträgen ist das üblich und zulässig.

Muss ein Gewerbemietvertrag noch schriftlich geschlossen werden?

Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Verträge über Geschäftsräume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform nach § 126b BGB; § 578 Abs. 1 BGB verweist entsprechend auf § 550 BGB. Für vor dem 1. Januar 2025 geschlossene Verträge galt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Für Wohnraummietverträge bleibt es bei der Schriftform. Wird die Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar.

Was schützt den Endmieter bei gewerblicher Zwischenvermietung?

§ 565 BGB. Endet das Hauptmietverhältnis, tritt der Eigentümer in den Wohnraummietvertrag mit dem Endmieter ein. Voraussetzung ist, dass der Hauptmietvertrag die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken vorsieht und dass zwischen Zwischenmieter und Endmieter tatsächlich ein Wohnraummietvertrag besteht. Unentgeltliche Überlassungen fallen nicht darunter. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Endmieters sind unwirksam.

Ist die Vermietung einer Wohnung an ein Unternehmen Zweckentfremdung?

Nicht allein deshalb, weil der Mieter ein Unternehmen ist. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung: Wird dauerhaft gewohnt, liegt regelmäßig keine Zweckentfremdung vor. In Köln gilt seit dem 1. Juli 2021 die Wohnraumschutzsatzung auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW. Kritisch wird es bei tage- oder wochenweiser Überlassung: Dafür ist eine Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich, und Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Welches Gericht ist bei Streit über die Einordnung zuständig?

Handelt es sich um Wohnraum, ist nach § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert. Bei Gewerberaummiete richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert; seit dem 1. Januar 2026 liegt die Grenze zwischen Amts- und Landgericht bei 10.000 Euro. Ist die Einordnung selbst streitig, entscheidet das angerufene Gericht darüber vorab.

Fazit

Der Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 18. September 2024 (Az. 8 U 40/24) sagt im Kern etwas Einfaches: Ein Mietvertrag ist das, wozu er nach dem Willen der Parteien dienen soll – nicht das, was auf dem Deckblatt steht. Wer als juristische Person Wohnraum anmietet, tut das aus wirtschaftlichen Gründen, nicht aus einem eigenen Wohnbedürfnis heraus. Deshalb gilt Gewerbemietrecht.

Seit dieser Entscheidung ist die Frage eher wichtiger als unwichtiger geworden. Die Formvorschriften für Wohnraum und Geschäftsräume laufen inzwischen auseinander, die Mietpreisbremse gilt bis 2029 weiter, und die gerichtliche Zuständigkeit hat sich verschoben. Die Weiche zwischen den beiden Regelungswelten wird bei Vertragsschluss gestellt – und lässt sich dort mit wenigen präzisen Sätzen sauber stellen.

Wenn Sie einen Vertrag prüfen lassen möchten, bevor Sie ihn unterschreiben oder kündigen, erreichen Sie uns unter 0221 80187670 oder per E-Mail an info@mth-partner.de.